Una Mancomunidad de propietarios de viviendas vendidas por
el Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas (INVIFAS), reclama a este
organismo, como propietario que fuera de cada uno de los edificios que integran
la expresada comunidad, una indemnización de 2.124.034,32 euros, en que presupuesta las reparaciones de los de
daños existentes en elementos comunes de las fincas compradas.
La sentencia de 1ª Instancia estimó íntegramente la demanda.
No lo entendió así la sentencia de la Audiencia, que revocó
la del juzgado y desestimó la demanda, con el argumento de que los demandantes
eran conscientes con carácter previo a la venta del estado de las viviendas, lo
que no les impidió acceder voluntariamente a su propiedad, aprovechando
condiciones realmente ventajosas puesto que adquirían una vivienda de 108
metros cuadrados por 41.000 - 42.000 euros, en periodo álgido del boom
inmobiliario, y lo hizo así porque el mantenimiento de dicho patrimonio
resultaba excesivamente costoso, sin que se aprecie visos de fraude alguno ya
que no tenían conocimiento de los daños que posteriormente se detectaron.
El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de mayo de 2017,
desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia
Provincial.
Considera el Supremo:
Los hechos que declara probados la sentencia recurrida ponen
en evidencia la falta de relevancia de la cláusula de renuncia al saneamiento,
a la que se refiere el recurso, puesto que no había obligación contractual de
sanear. Se trata de una venta de la Administración a personal a su servicio
conforme a la Ley 26/99, que no se enmarca dentro de una política general de
vivienda sino en un proceso de modernización y cambio de modelo de las Fuerzas
Armadas y de sus necesidades de movilización geográfica, como explica su
Exposición de Motivos. De una venta que no se hace en el mercado libre, al que
parece dirigirse la Disposición Adicional Primera, apartado II , 9.º de la Ley
26/84 , sino a personal a su servicio, en la que los compradores, usuarios de las
viviendas desde hacía más de 25 años, eran perfectos conocedores de su estado.
Y se hace en un mercado inmobiliario al alza, mediante una prestación económica
calculada conforme a criterios legales teniendo en cuenta el nivel de
conservación y grado de mantenimiento. Se trata, además, y así lo dice la
sentencia recurrida, de viviendas con una antigüedad de más de 40 años, que
fueron construidas con técnicas y medios diferentes y en lugares próximos al
mar, como es San Fernando (Cádiz), con gran humedad, y con materiales que no
eran los más óptimos para esa contingencia, por lo que su mantenimiento
precisaba de mayores actuaciones que en sitios secos.
En lo que aquí interesa, supone que los compradores conocían
el estado de los pisos, de las reformas que podían precisar y de sus posibles
vicios (sobre lo que se ajustó el precio), tanto los existentes en el momento
de la compra, como de aquellos que pudieran derivarse por la lógica evolución
física de las casas ("eran vetustas", sostiene la sentencia), siendo
como era una realidad que el mantenimiento no era el más adecuado; razones todas
ellas por las que no puede aceptarse que la cláusula cuestionada fuera
operativa o actuara en perjuicio del consumidor, contrariando la normativa
citada en el motivo, pues no tenían obligación alguna de aceptar la oferta ni
es posible trasladar a la Administración una reparación que transformaría a su
costa en nuevo lo viejo que compraron, pues nuevas serían las casas con el
importe reclamado de la reparación; todo ello con evidente alteración de las
condiciones muy singulares en que se celebraron los contratos, autorizados y regulados
por Ley con motivo de una situación concreta y muy específica, tanto por la
razón que justificaba la venta, como por su objeto y destinatarios.
