Desistimiento anticipado del arrendamiento de un local de negocio

 

HECHOS:

El arrendador de un local de negocio, dedicado a bar-restaurante (merendero), promueve demanda de desahucio por falta de pago contra el arrendatario de dicho local, según contrato de fecha 8 de febrero de 2017, acumulando la reclamación de rentas debidas por importe de 4.800.-euros y las rentas futuras que se pudieren devengar hasta la recuperación del local arrendado.

El inquilino se opone a la demanda alegando que no debe ninguna de las rentas que se reclaman toda vez que , según aduce, el contrato entre las partes se dio por finalizado con efectos desde el 31 de marzo de 2020 ya que, al declararse el estado de alarma en España por razón de la pandemia Covid-2019, dados los problemas económicos que ya venía atravesando y como quiera que el local había de permanecer cerrado, se puso en contacto, a través de su hijo, con el casero para comunicar su intención de proceder a la resolución anticipada del contrato, resolución anticipada que fue aceptada por la propiedad, y habiendo entregado las llaves del local en el buzón previa comunicación al actor, al impedir las circunstancias concurrentes por razón de la pandemia una entrega personal.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 12 de septiembre de 2024, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia

Considera la Audiencia que, de la conversación telefónica, transcrita y no impugnada en cuanto a su contenido, y, en todo caso, cotejada por el Letrado de la Administración de Justica (LAJ) del Juzgado de procedencia, se deduce la existencia de un consenso entre las partes en dar por resuelto anticipadamente el contrato de arrendamiento con efectos desde el día 31 de marzo de 2020. A nuestro juicio los términos de dicha conversación, que tuvo lugar el 30 de marzo de 2020, en la que el arrendatario estuvo representado por su hijo (lo que en su momento no fue objeto de objeción), considerados en su conjunto, revelan un verdadero acuerdo de extinción contractual que debía ser operativo en la fecha indicada.

Por lo tanto, hemos de concluir que, si bien fue el arrendatario el que tuvo la iniciativa de resolver anticipadamente el contrato, lo cierto es que tal iniciativa fue admitida por el actor arrendador, que dio su consentimiento admitiendo que el arrendatario dejara el local.

Una vez resuelto el contrato, la ley establece como norma general, como así lo recoge la jueza a quo en su sentencia, que corresponde al arrendatario/a la obligación de poner la finca arrendada en posesión del arrendador/a.

Pues bien, en el caso de autos, consideramos igualmente probado, que, ante la imposibilidad o grave dificultad de devolver las llaves físicamente por razón de las restricciones de contacto impuestas por el estado de alarma, estas se depositaron en el buzón del actor el día 31 de marzo de 2020, hecho del que se dio aviso al arrendador a través de mensaje telefónico, también cotejado por el LAJ, cuya realidad no ha sido objeto de impugnación formal, en donde se manifiesta la clara voluntad de la parte arrendataria de devolver la posesión del local.

Así las cosas, no cabe aceptar la postura del arrendador quien permanece inactivo hasta octubre de 2020, esto es, a la fecha de la interposición de la demanda, pretendiendo ignorar las anteriores comunicaciones, que no niega se produjeron entre las partes, y reclame las rentas como si el contrato no se hubiera resuelto y pretendiendo también desconocer que el local se había vaciado y tenía las llaves a su disposición.

El alquiler de locales comerciales durante el estado de alarma

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a la inquilina al pago de 2.081,13 euros, importe de los alquileres devengados y no pagados correspondientes al periodo comprendido entre 14 de marzo de 2020 al 4 de mayo de 2020; y la renta ordinaria de 561 euros por dos meses, diciembre de 2020 y enero de 2021.

La inquilina apela la sentencia por considerar que las rentas referidas al periodo comprendido entre 14 de marzo de 2020 al 4 de mayo de 2020, habían sido condonadas por el arrendador y el resto de la deuda reclamada debía compensarse con la fianza.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de diciembre de dos mil veintiuno, estima  en parte la demanda y condena a la demandada al pago de la cantidad de MIL CIENTO VEINTIDÓS EUROS (1.122 €).

Considera la Audiencia que, conforme a las manifestaciones del arrendador, aportadas en el juicio, éste claramente manifiesta que comprende la situación de la arrendataria, que debe entenderse referida a la imposibilidad de abrir su peluquería, con la pérdida de ingresos que ello suponía, y manifiesta una voluntad de no cobrar las rentas en tanto se mantenga el estado de alarma (por error lo llama de alerta). Por eso reclama el pago solo de los primeros trece días de marzo de 2020, dice que de finalizar el estado de alarma en marzo (de 2020) solo cobraría los días restantes de marzo junto con abril de 2020 (se entiende que los días posteriores al fin del estado de alarma) y añade que cuando se levante el estado de alarma esa parte arrendadora volverá cobrar la renta de forma íntegra. Esta última manifestación es demostrativa de la intención del resto de ese correo: si solo cobrará la renta de forma íntegra cuando se levante el estado de alarma, claramente estaba condonando las rentas discutidas, aceptando de esa forma no cobrar renta mientras subsistiera el estado de alarma y por ello la arrendataria no pudiera desempeñar su actividad en el local arrendado.

Distinto es que, pensando entonces (el 17 de marzo de 2020) el arrendador que el estado de alarma podía ser breve (contemplaba que se levantase ese mismo mes), sin embargo, la situación se prolongó, lo que supone una mayor pérdida de ingresos (las rentas) que la prevista inicialmente. Pero ello no impide que la condonación exista (artículo 1156 del Código civil) y no autoriza a pretender reinterpretar más adelante lo que en ese momento era indudable, como es la renuncia a cobrar las rentas mientras durase el estado de alarma. No se ha pretendido (por la arrendataria) hacer efectiva esa condonación durante todo el estado de alarma, sino solo hasta que pudo abrir la peluquería, pues abonó las rentas a partir del 4 de mayo de 2020. Pero para el período anterior, el discutido, se discrepa de la interpretación de la juzgadora de instancia, se considera existente la condonación y, en consecuencia, la arrendataria no viene obligada al pago de los 959,13 euros reclamados por el reiterado período.

Por otra parte, no puede la arrendataria imponer la compensación de la fianza entregada (1.100 euros) con las dos mensualidades adeudadas (1.122 euros) en tanto no se compruebe el estado del local una vez desalojado por ella y los posibles desperfectos que se hayan causado, ya que la genuina función de la fianza arrendaticia no es la de atender el pago de las rentas adeudadas. Esto ya resulta del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que prevé que las partes pacten garantías adicionales a la fianza (apartado 5), pero además también se acordó expresamente en el contrato.

El estado de alarma

La Constitución española en su artículo 116 dispone:
1. Una Ley orgánica regulará los estados de alarma, de excepción y de sitio y las competencias y limitaciones correspondientes.
2. El estado de alarma será declarado por el Gobierno mediante decreto acordado en Consejo de Ministros por un plazo máximo de quince días, dando cuenta al Congreso de los Diputados, reunido inmediatamente al efecto y sin cuya autorización no podrá ser prorrogado dicho plazo. El decreto determinará el ámbito territorial a que se extienden los efectos de la declaración.

La Ley Orgánica 4/1981 determina:
Art. 1º: Procederá la declaración de los Estados de Alarma, Excepción o Sitio cuando circunstancias extraordinarias hiciesen imposible el mantenimiento de la normalidad mediante los poderes ordinarios de las autoridades competentes.
Art. 4: El Gobierno, en uso de las facultades que le otorga el artículo 116.2 de la Constitución podrá declarar el Estado de Alarma, en todo o parte del territorio nacional, cuando se produzca alguna de las siguientes alteraciones graves de la normalidad: (…) c. Paralización de servicios públicos esenciales para la comunidad, cuando no se garantice lo dispuesto en los artículos 28.2 y 37.2 de la Constitución, y concurra alguna de las demás circunstancias o situaciones contenidas en este artículo
Art. 12: Dos. En los casos previstos en los apartados C) y D) del artículo cuarto el Gobierno podrá acordar la intervención de empresas o servicios, así como la movilización de su personal, con el fin de asegurar su funcionamiento. Será de aplicación al personal movilizado la normativa vigente sobre movilización que, en todo caso, será supletoria respecto de lo dispuesto en el presente artículo.