La validez de una compraventa de inmueble pactada verbalmente

Se demanda a una promotora inmobiliaria con el fin de que sea condenada a otorgar escritura pública de compraventa por el precio de 287.000 euros a favor de los demandantes sobre determinada vivienda, con fundamento en que dicha compraventa había sido pactada verbalmente con anterioridad. Subsidiariamente, para el caso de imposible cumplimiento por haber devenido el bien irreivindicable, se condene a la demandada a indemnizar a los actores en la suma de 43.000 euros por incumplimiento y frustración.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda con imposición de costas a los demandantes.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de 22 de diciembre de 2016, desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia, con costas.

Considera la Audiencia que el artículo 1445 del Código Civil define el contrato de compraventa como aquel por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente, la causa para el comprador es la cosa y para el vendedor el precio, de modo que éste último es su elemento más característico, ya que sin él no existe contrato compraventa.

Es cierto el carácter consensual que tiene en nuestro Derecho el contrato de compraventa, claramente expuesto en el artículo 1450 del Código Civil. Quiere ello decir que la existencia del contrato se produce cuando las partes han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio del mismo. A partir de ahí la compraventa es perfectamente válida y resulta obligatoria para las partes cualquiera que sea la forma en que se hubiera celebrado.

Podemos partir, como se hace en la sentencia de instancia, del hecho acreditado del sistema de venta que siguió la entidad demandada en la promoción en la que se encuentra la vivienda objeto de discusión; su comercialización mediante reservas verbales.

Partiendo de esta base es necesario analizar la prueba practicada para poder determinar si los demandantes suscribieron un contrato de compraventa verbal en relación a la vivienda que ya se ha mencionado.

Con la demanda se aportan unas fotografías que afirma la parte demandante que fueron tomadas en la visita a la vivienda. La parte demandada niega que el demandante haya visitado la vivienda. Las fotografías, tal y como se pudo comprobar en el reconocimiento judicial, sí que se corresponden a la vivienda y, aunque no existe una prueba plena de que los demandantes visitaran la vivienda objeto de discusión, sí que resulta significativo que puedan aportar unas fotografías que se corresponden con la misma, cuando no existe motivo justificado alguno que permita poner en duda la forma en que fueron obtenidas las fotografías.

La parte demandada aporta un acta notarial de transcripción de unas conversaciones a través de la aplicación whatsapp, de uso generalizado hoy en día. No puede entrarse a valorar su contenido como prueba en la medida en que a través del informe pericial aportado a los autos se pone de manifiesto la facilidad en la manipulación, a lo que debe añadirse la particular forma en la que se recogen las conversaciones, sin una reproducción de las pantallas, que hubiera permitido una más clara valoración de las mismas.

La prueba esencial, como se viene a expresar en la sentencia objeto de recurso con un criterio que comparte plenamente este tribunal, la aporta la propia actora con su escrito de demanda. Se trata del correo electrónico que remitió el demandante a la demandada en fecha 2 de noviembre en el que se dice textualmente: Nuestro interés es comprar cualquiera de los dos y a los precios acordados, lo que contradice la versión que ofrece en el escrito de demanda.

El correo fue remitido en fecha 2 de noviembre, en fecha posterior a que la entidad promotora subiera el precio de las viviendas y, esto es más importante en relación a lo que es objeto de debate, en un momento posterior al que se refieren los testigos, que recuerdan conversaciones mantenidas o escuchadas en la piscina del complejo, esto es, en época que es con toda seguridad anterior a la fecha de remisión del correo electrónico.

Pues bien, la literalidad de la comunicación remitida muestra la voluntad de la parte demandante de comprar cualquiera de las dos viviendas a las que se refiere. No puede hablarse de perfección del contrato de compraventa, que iba a ser único, pues restaba por determinar con claridad el objeto sobre el que la misma iba a recaer, la concreta vivienda que iba a ser adquirida.