Arrendamiento con opción de compra. Devolución de la prima.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra por cinco años que vencía el 6 de agosto de 2014.

Se entrega una prima de opción de 31.158,40 euros, con arreglo a estas cláusulas:

b) Se stableix como a termini de duración perquè  larrendatari pugui exercitar el seu dret a aopció de compra, el de CINC ANYS, a partir de la firma del presente contracte. Ambdues  parts pacten que, en cas que el contracte darrendament  sextingeixi per qualselvol  motiu, abans del termini de durada pactat de cinc anys, sextinguiràtambé el dret dopció de compra [...]

d) Un cop tanscorregut el termini de cinc anys pactat, sese que larrendatari  hagi exercitat aquest dret dopció de compra, larrendador podrà donar per resolta aquesta opció sese necessitat de notificació a laltra part, continuant el present contracte únicament i exclusiva como a contracte dç arrendament, fent seves totes les quantitats entregades  fins al moment, inlosa la prima de la opció de compra [...]"

El 29 de mayo de 2014 los arrendatarios manifiestan su voluntad de dar por terminado el contrato, exigiendo la devolución de la prima o precio de la opción.

Los inquilinos demandan al arrendador en solicitud de 31.984,40 euros, correspondientes a la prima de la opción más la fianza del arrendamiento.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia provincial revoca la anterior sentencia y condena a la sociedad arrendadora a pagar 31.158,40 euros como la devolución de la prima y 826 euros en concepto de devolución de fianza arrendaticia

Entiende la AP que  los arrendatarios de acuerdo con el artículo 10 Ley Arrendamientos Urbanos, antes del transcurso de 5 años manifestaron su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y que para este supuesto concreto de renuncia o desistimiento a continuar con el arrendamiento antes de cumplirse el plazo de 5 años no se concertó expresamente la pérdida de la prima de opción de compra.

El Tribunal Supremo, sentencia de 19 de febrero de 2020, estima el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia y confirma la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia.

Considera el Supremo que de la cláusulas antes transcritas se deduce con toda claridad, sin margen a la interpretación, que si el arrendatario no ejercitaba la opción en el plazo de cinco años concedido, perdía la prima. Era indiferente que los arrendatarios desistiesen de la opción con anterioridad al término de los cinco años, pues ese era un plazo máximo que no se podía superar pero del que se podía desistir a criterio del arrendatario, pero siempre perdiendo la prima, tanto si se superaban los cinco años, como si se anticipaba la renuncia a la opción.

La referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación, en beneficio del arrendatario, se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo de cinco años, al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima, tal y como consta en el contrato, con claridad.

Menciona la STS de 6 de abril de 2011 cuando dice: "El contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil. De ahí quesean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción"

De lo expuesto se deduce la infracción en la sentencia recurrida de los arts. 1281, 1255 y 1258 del C. Civil, al interpretarse el contrato fuera de las reglas de la lógica y desnaturalizando lo pactado, por lo que asumiendo la instancia casamos la sentencia recurrida y confirmamos íntegramente la sentencia de 11 de enero de 2016 del Juzgado de Primera Instancia.

La opción de compra en un alquiler extinguido.

HECHOS

La sociedad arrendadora  solicita y obtiene en primera instancia una sentencia que declara la extinción de un contrato de arrendamiento por terminación del plazo contratado , y consecuentemente, se declara el desahucio, condenando al inquilino a que lo deje  libre y a disposición de la actora dentro del término legal.

El inquilino recurre en apelación contra esa sentencia por entender que estaba pendiente el ejercicio de una opción de compra pactada entre ambos.

La Audiencia Provincial de Madrid sentencia de tres de junio de dos mil diecinueve estima el recurso y revoca la resolución de primera instancia, desestimado la demanda del arrendador y absolviendo de ella al inquilino.

Recoge la Audiencia que alega la parte apelante como motivos en los que funda su recurso, que la parte actora es la primera que incumple sus obligaciones contractuales, pues aún recibiendo un requerimiento notarial para formalizar la escritura de compra-venta pactado en contrato, no realizó ni un solo acto tendente a cumplir con su obligación, no atendiendo las llamadas y realizando un completo vacío con el interés de desalojar de la vivienda a la familia para poder vender posteriormente por precio distinto al pactado a un tercero

Por ello, no procede la resolución del contrato de alquiler por expiración del plazo y ni mucho menos el desahucio, pues la notificación fehaciente de esta parte en tiempo y forma requiriendo para ejercerla opción de compra pactada, debe ser suficiente para suspender el plazo de término del contrato de alquiler prolongándolo hasta que la contra parte cumpla con su obligación de acceder a la firma de la compraventa, conforme al precio pactado. Y acaba solicitando la revocación de la resolución de instancia para que en su lugar se dicte otra resolviendo que no procede el desahucio y el contrato de alquiler debe de prolongarse hasta que cumpla la actora con su obligación de colaborar en la escrituración de la opción de compra conforme se estipuló en su día, todo ello, con condena en costas a la parte demandante, tanto de las causadas en la primera como en la presente instancia.

En orden a las anteriores manifestaciones, debe apreciarse a tenor de la prueba practicada en autos, que efectivamente como establece la resolución de instancia, el demandado y hoy parte recurrente, llevó a efecto la manifestación de ejercer el derecho de opción de compra en plazo y forma. Dado, que teniendo vigencia el contrato de arrendamiento hasta Julio de 2016, y habiéndose prorrogado el mismo hasta Septiembre de 2017, el plazo para dicho ejercicio de la opción de compra comenzaría en los 90 días anteriores al vencimiento, por lo que realizado por el recurrente dicha manifestación, que fue recibida por la parte actora en fecha de 29 de Julio de 2016, es evidente que nada puede obviarse a dicha manifestación para concluir que fue efectuada en tiempo y forma. Siendo así, se evidencia de la lectura del contrato de arrendamiento, y en concreto de las cláusulas que regulan el ejercicio del derecho de opción de compra, que no es posible que el arrendatario, sin la cooperación de la propiedad, pueda siquiera concretar el precio final de la compraventa. Puesto que se precisa la práctica de diversas operaciones matemáticas, y la concreción del precio según las rentas abonadas hasta el momento, y otras circunstancias. Sin embargo, notificado el deseo de ejercicio de la opción de compra, ninguna acción tendente a poder concluir la compraventa, se ha llevado a efecto por la propiedad del inmueble, debiéndose reiterar, que en todo caso, precisamente la concreción de datos esenciales tales como el precio final, solo podían ser llevados a efecto por la propiedad.

Por ello, procede concluir, que el demandado y recurrente, no está en el caso de ocupar la vivienda, como arrendatario con un contrato ya expirado legalmente, sino en la calidad, de ejerciente de la opción de compra, a la espera de que la propiedad le facilite los datos precisos para llevar a buen término dicha operación de compra. No procediendo en consecuencia la acción ejercitada por la parte actora, sin perjuicio, de la obligación de abono de la renta correspondiente del demandado, hasta que se concrete la operación de adquisición de la vivienda por la parte actora, con la consecuencia económica que ello haya de tener sobre el precio del inmueble, y sin perjuicio tampoco, de que si a la postre el demandado no concluyera la operación de compra por no atender los actos que a tal fin realice la actora, deba de entenderse que su permanencia en el inmueble en base ya únicamente al contrato de arrendamiento extinguido, no deba continuar.