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martes, 3 de septiembre de 2019

La renuncia del inquilino a la prórroga forzosa.


HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda formalizado el  19 de julio de 2017.

El 16 de mayo de 2018 las partes, arrendador y arrendatario, suscribieron un documento, en virtud del cual acuerdan: "Rescindir el contrato de arrendamiento de la vivienda mencionada dando por finalizado el mismo el 31 de agosto de 2018".

El inquilino, a pesar de ser requerido para ello se niega a abandonar la vivienda y el arrendador ejercita una acción de extinción del contrato por expiración del plazo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda al considerar que el acuerdo sobre la extinción del contrato es válido y no contraviene la LAU y que la cuestión opuesta sobre la nulidad de dicho pacto, por vicio en el consentimiento, debe plantearse en un procedimiento ordinario.

La Audiencia Provincial de Álava, sentencia de seis de junio de dos mil diecinueve, desestima el recurso de apelación del inquilino.

Recuerda la AP la naturaleza renunciable del derecho a la prórroga forzosa, desde el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, pese a que su artículo 6.3 dice que la prórroga es un derecho que no puede ser renunciado por el inquilino, los tribunales admiten la renuncia, pues cabe dentro de la libertad de pacto del art 1255 del Código Civil , siempre que se haga de forma expresa, clara, terminante e inequívoca, y no se produzca por pacto contractual, sino por un acto posterior al contrato de alquiler, S.TS. 1ª de 10 de marzo de 1981, cuando la prórroga ya forma parte del patrimonio del arrendatario.

El plazo mínimo de duración de 5 y 3 años del artículo 9 LAU , según la fecha del contrato, también es renunciable por el inquilino, pero sólo se puede renunciar posteriormente a la firma del contrato, no por una cláusula contractual, que sería nula. (SAP de Madrid de 11 de noviembre de 2009).

En consecuencia el acuerdo firmado por las partes el 16 de mayo de 2016, cuando el contrato había cumplido ya un año de vigencia, no es contrario a las norma que establece en abstracto el derecho a la prórroga, dado que el arrendatario puede renunciar al contrato en cualquier momento, pues la prórroga es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario después de iniciado el contrato y sin perjuicio del plazo contractual.

En el supuesto de autos el referido documento de 16 de mayo, denominado "cancelación de contrato de arrendamiento de vivienda", donde asimismo se habla de "rescindir el contrato de arrendamiento" refleja una voluntad clara de renuncia al contrato por parte del arrendatario, conformada en los actos de comunicación posteriores referidos al momento de la entrega de las llaves, y en nada se hace mención al cumplimiento del plazo contractual de un año.

El fundamento de la nulidad del contrato de 16 de mayo, fundada en un error en el consentimiento, encuentra justificación jurídica en la invocación del error inducido por engaño del arrendador, opuesto vía excepción por el demandado, como vicio del consentimiento, determinante de la ineficacia del contrato, en los términos deducibles de los arts. 1265 , 1266 y 1300 del Código Civil.

Para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fue objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. Además el error para determinar la nulidad del contrato no ha de ser imputable al interesado y debe ser excusable.

El demandado se limita a manifestar que firmó el acuerdo de 16 de mayo por error, inducido por el arrendador, sobre la duración del contrato y la aplicación de la prórroga forzosa, sin embargo no justifica que realmente concurriera el referido error o que desconociera que podía exigir el cumplimiento de la prórroga forzosa, teniendo en cuenta que si realmente el demandado se encontraba en la creencia de que el contrato podía extinguirse en el plazo de un año con la sola voluntad del arrendador, ninguna necesidad concurría para que firmara el documento de "cancelación de contrato de arrendamiento de vivienda", sin que sirva de argumento para acreditar el dolo la mera referencia al engaño, sin otras pruebas que acrediten la concurrencia de palabras o maquinaciones insidiosas del arrendador que indujeran a firmar el acuerdo que sin ellas no hubiera aceptado.

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