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viernes, 20 de septiembre de 2019

La reparación de la vivienda al término del arriendo


Una interesante y reciente sentencia, 25 de julio de 2019, de la Audiencia Provincial de Barcelona enumera pormenorizadamente  las reparaciones y gastos que debe asumir el inquilino al término del contrato de arrendamiento, distinguiéndolas de las que corren por cuenta del casero.

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 15 de diciembre de 2011.

En la primera quincena de mayo de 2016 los arrendatarios hicieron entrega de las llaves de la vivienda en el juzgado.

El arrendador reclama en  concepto de  suministros, daños y desperfectos de la vivienda arrendada la cantidad de 6606 euros.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a pagar al inquilino la cantidad de 3.992,63 euros.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación del inquilino y reduce la cantidad a pagar a la suma de 721,99 euros en la que se incluye el pago de suministros adeudados por el inquilino, conforme al siguiente razonamiento, que examina distintos aspectos del informe pericial, que sirvió de base a la sentencia apelada:

Partiendo de la presunción de buen estado de conservación de la finca objeto de autos, del juego de los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , los arrendatarios son responsables del "deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada", causada por ellos o por las personas de su casa, salvo que se acredite que no se ocasionaron por su culpa. Sin embargo, el artículo 1561 CC  exime de responsabilidad en relación a "lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".

Falta de limpieza, aunque se constata una manifiesta falta de limpieza de las estancias y de los paramentos verticales y horizontales, así como del mobiliario, valorando la "limpieza general de la vivienda y retirada de muebles dejados por el inquilino" en 384 euros y el coste de "sanear, preparar y pintar" toda la vivienda en 1200 euros (Sin IVA). Conforme a la doctrina de la Sala, atendida la prueba documental obrante en autos, la valoración conjunta en un único concepto de la limpieza y la retirada de muebles y la falta de pacto expreso en el contrato de arrendamiento por el que los arrendatarios deban asumir la obligación de pintar el inmueble al finalizar el arriendo; ambas partidas deben considerarse que son consecuencia normal del uso de la vivienda arrendada.

Falta de un adecuado mantenimiento y conservación, se incluye en este concepto "Recolocación de persianas de ventana que se han desencajado e instalación de topes de persiana rotos", por valor de 150 euros así como "Sustitución de puerta cancela de jardín rota por zona de bisagras" por valor de 190 euros. Apreciándose que, efectivamente, existen dichos deterioros y constatándose que no puede atribuirse al mero uso normal de la vivienda y el transcurso del tiempo, el coste de su reparación debe ser asumido por los arrendatarios.
Sin embargo, no merecen la misma consideración las partidas incluidas de:
  
Limpieza de canales de evacuación pluvial que están embozados de pinaza y rotas o dobladas siendo un elemento exterior de la vivienda (que se encuentra a la intemperie) y constando qu
e la inspección ocular por el perito se produce en fecha 21 de junio de 2016 (transcurrido un mes desde la entrega de las llaves), se produce la ruptura de la necesaria relación espacio temporal, por lo que no puede repercutirse en los arrendatarios.

Sustituir piezas vierteaguas en alfeizar de ventanas y  Lijar y pintar ventanas de madera en todas las estancias se trata de desperfectos propios del menoscabo sufrido en la vivienda por el transcurso del tiempo y no puede repercutirse en los arrendatarios.

Sustituir cristal de ventana en aseo y ajuste de marco y hoja de madera y sustituir dos puertas de armarios de cocina, ninguna prueba concurre sobre la realidad de dichos desperfectos. En consecuencia, dichas partidas no pueden ser repercutidas a los arrendatarios.

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