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lunes, 28 de octubre de 2019

Requisitos para enervar un desahucio.


Cómo es sabido la ley permite que el inquilino moroso pueda enervar, detener, un desahucio por falta de pago del alquiler, pagando o consignando su importe en el juzgado que tramita ese pleito.

Sin embargo no podrá hacer uso de esta facultad en dos supuestos: primero, si, con treinta días de antelación, ha sido requerido por el arrendador para pagar lo adeudado; segundo, si con anterioridad ha enervado otro desahucio.

En cuanto al primero de los supuestos la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 10 de julio de 2.019, precisa los requisitos que se han de cumplir para que el requerimiento previo del arrendador impida la enervación del desahucio.

HECHOS:

El arrendador requiere al inquilino el pago de 5.613,41 €, correspondientes a rentas impagadas así como otros conceptos, IBI, entrada de vehículos y tasa de basuras.

No habiendo sido atendido el pago, presenta demanda de desahucio con reclamación de cantidades adeudadas. El inquilino consigna en el juzgado la cantidad de 3 .775,14€.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda en cuanto al desahucio, por entender que el requerimiento no es correcto al no coincidir el mismo (5.613,41 €) con la suma reclamada en la demanda (3.775,14), en la que se excluyen una serie de recargos y no existe justificación documental pese haber sido ello requerido por el demandado, de manera que entiende la juez que falta claridad en los conceptos y cuantías que se reclaman, debiendo estarse al requerimiento judicial de pago.

La AP desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que aunque de conformidad con la doctrina jurisprudencial que emana de las S.S. T.S. 302/2.014, de 28 de mayo y 335/2.014, de 23 de junio , el requerimiento cursado por la arrendadora llena en principio y sin perjuicio de lo que se dirá, los requisitos previstos en el art. 22.4 en su párrafo segundo de la LEC, por cuanto contiene requerimiento de pago de cantidades asimiladas a la renta, es fehaciente en el sentido de que se acredita -no se discute- que llegó a conocimiento del arrendatario, con claridad suficiente y ha transcurrido el plazo previsto sin que el arrendatario haya puesto a disposición de la actora las cantidades reclamadas, pues sólo lo hizo una vez interpuesta la demanda.
  
Ahora bien, como también indica la S.T.S. nº 283/2.019, de 23 de mayo , el requerimiento extrajudicial previo dirigido al demandado y que neutraliza la posibilidad de enervar la acción sólo produce plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida y, en nuestro caso, se efectuó por importe significativamente más alto que el que dio lugar a la demanda de reclamación de cantidad.

Así pues, dada tal incoincidencia, no podemos considerar el requerimiento extrajudicial efectuado como acto con eficacia para impedir la enervación de la acción, de forma que el recurso debe ser rechazado con la consiguiente imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

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