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jueves, 22 de octubre de 2020

Arras confirmatorias. Sus requisitos formales.

 

HECHOS:

 Se entrega la suma de 30.000 euros como señal para la futura compra de un terreno con destino a la edificación de dos viviendas unifamiliares, no obstante el contrato no llegó a materializarse  al comprobarse que no resultaba viable la construcción en la parcela catastral donde se pretendía ubicarlas, al ser suelo no urbanizable y estar pendiente de la posible nueva variante.

El que entregó la citada cantidad solicita su devolución por considerar que no se cumplen los requisitos esenciales para la validez del contrato de compraventa.

La parte demandada se opone.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso del demandante inicial, condenando a las demandadas según lo pedido.

Las demandadas recurren en casación invocando, por una parte, que la Audiencia no motiva cómo llega a la conclusión de que el contrato quedó resuelto por acuerdo de las partes o por causa imputable a las vendedoras; y el segundo por falta de congruencia entre los hechos declarados como probados y el fallo, pues se trataba de unas arras confirmatorias. Así mismo invoca indefensión (art. 24 CE) e infracción del art. 1454 CC y de la jurisprudencia sobre el concepto de arras confirmatorias, ya quela existencia de las mismas pone de manifiesto la existencia de un contrato vinculante para las partes con determinación de sus elementos esenciales.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de octubre de 2020, desestima el recurso y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el primer motivo ha de ser desestimado puesto que, con independencia de que no resulte adecuado hablar de "resolución" de un contrato cuando no ha llegado a perfeccionarse, la sentencia impugnada pone de manifiesto como ratio decidendi el hecho de que efectivamente no se produjo tal perfección del contrato, pues los elementos del mismo estaban sin definir pues no había quedado determinado su objeto y el precio final, por lo que considera que en realidad no existió contrato, con independencia de que el comprador hubiera adelantado la entrega de la cantidad que ahora reclama. Por la misma razón no cabe hablar propiamente de arras confirmatorias, cuando la entrega de dicha cantidad se entiende que supuso una mera manifestación de la voluntad de contratar si se llegaba a convenir sobre las condiciones de esenciales de la venta.

El segundo motivo denunciando la infracción del artículo 24 CE al haber sufrido indefensión la parte recurrente, lo que se conecta con una discrepancia respecto de la valoración de la prueba llevada a cabo por el tribunal. También ha de rechazarse este motivo ya que en ningún momento quien ahora recurre ha podido precisar la existencia de los elementos indispensables para la existencia de un contrato -o siquiera una promesa de contrato- como el de compraventa y, en concreto, la existencia de un objeto determinado y de un precio cierto (artículos 1445 y 1451 CC).

En cuanto a la infracción del art. 1454 CC, incurre en el vicio casacional de hacer supuesto de la cuestión pues precisamente la sentencia recurrida se fundamenta en la declaración de que dichos elementos esenciales no habían quedado definidos, lo que ha de desembocar en la desestimación del recurso (sentencia, entre las más recientes, núm. 440/2020, de17 de julio).

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