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jueves, 22 de octubre de 2020

La duración del aval en los arrendamientos de vivienda.

 

Cuando se firma un aval a favor del inquilino, es conveniente concretar la duración de ese aval, si no se establece con claridad en el contrato, el riesgo del avalista se prolongará más de lo deseado:

I.- El avalista apela la sentencia que lo condena a pagar las rentas impagadas por el inquilino, invocando que sólo era fiador hasta la fecha de duración pactada en el contrato, no sus prórrogas y deposita para apelar las rentas adeudadas hasta esa fecha.

La AP de La Coruña, sentencia de veintinueve de junio de dos mil veinte, considera que no debe admitirse el recurso al no haber abonado la demandada apelante todas las rentas vencidas y, en todo caso se desestima el recurso y confirma la condena a pagar porque el recurrente avaló no sólo las rentas que se devengaron durante el periodo contractual de tres años, sino también, y tal y como se expresa literalmente en el contrato de aval, las devengadas durante las prórrogas contractuales y hasta la rescisión del contrato.

II.- El avalista condenado a pagar rentas adeudadas por el inquilino apela la sentencia invocando  el artículo 1851 del Código civil, que dispone: "La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza".

La AP de Madrid, sentencia de uno de junio de dos mil veinte, desestima el recurso puesto que, aunque el contrato de arrendamiento no mencione expresamente la duración de las obligaciones del fiador (o avalista), dado el carácter accesorio de la fianza, debe entenderse que el fiador quedaba obligado por el mismo plazo que el arrendatario, ya que garantizaba el pago a que éste venía obligado; por ello debe concluirse que el fiador venía obligado a responder al menos durante los tres años de duración mínima del contrato. Por otra parte no resulta de aplicación al caso el artículo 1851 del Código civil, porque el arrendador (acreedor) no ha concedido ninguna prórroga al deudor (arrendatario), sino que este tiene derecho por ley a que la duración del arrendamiento sea al menos de tres años.

III.- El fiador -avalista- condenado a pagar los alquileres adeudados por el inquilino apela la sentencia, invocando que su fianza tenía vigencia solamente durante un año y otro más de prórroga, conforme se pactaba en el contrato.

La AP de Santa Cruz de Tenerife, sentencia de 8 de junio de 2020, desestima el recurso ya que se trata de un contrato regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por cuanto tiene como objeto el arrendamiento de una vivienda destinada a ser el domicilio del arrendatario, sin que se especifique circunstancia que le exima de la obligatoriedad de la citada ley, cabe mantener que, pactado el plazo de vigencia de un año, el contrato se prorroga anualmente hasta cinco años y, consecuentemente, en abril de 2017 se inicia la prórroga legal, que, frente a lo manifestado por el recurrente, sí incluye la fianza pactada, aun cuando expresamente solo por los dos años previstos inicialmente en el contrato, el primero de su vigencia y el segundo de su prorroga voluntaria aceptada por el fiador.

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