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lunes, 26 de octubre de 2020

El retracto de inquilino en una ejecución hipotecaria

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 30 de octubre de 2008.

Posteriormente esa vivienda fue adjudicada a una entidad inmobiliaria como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria

El 27 de diciembre de 2012, la vivienda fue aportada en la ampliación de capital de otra inmobiliaria.

Consecuencia de ello el inquilino formula demanda en la que ejercita la acción de retracto.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la transmisión de la vivienda no se había realizado mediante compraventa sino en virtud de aportación no dineraria en el aumento de capital social.

El inquilino apela la sentencia invocando que no resulta pacífica la jurisprudencia del Tribunal Supremo para poder considerar que el único motivo de aplicación del retracto de un inmueble arrendado sea la venta de éste.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de trece de julio de dos mil veinte, estima el recurso y reconoce al inquilino el derecho de retracto sobre esa vivienda.

Recuerda la AP que el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de febrero de 2013 contempla la transmisión onerosa como presupuesto del retracto, es decir un concepto más amplio que la venta.

En el caso que nos ocupa, nos encontramos que la adjudicataria de la vivienda en el procedimiento de ejecución hipotecaria,  realizó una aportación no dineraria consistente en diversas fincas registrales (entre otras las que es objeto del presente procedimiento) en la ampliación de capital de otra inmobiliaria.

La aportación social no dineraria presenta una naturaleza traslativa tal y como ha señalado la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 13/12/1982 y 7/09/1998). En este sentido el artículo 60 de la Ley de Sociedades de Capital establece que " toda aportación se entiende realizada a título de propiedad, salvo que expresamente se estipule de otro modo". Es por ello que el aportante está obligado a "la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la aportación en los términos establecidos en el Código Civil para el contrato de compraventa y se aplicarán las reglas del Código de Comercio sobre el mismo contrato en materia de transmisión de riesgos" (artículo 64 de la Ley de Sociedades de Capital).

Por lo tanto y a tenor de lo expuesto, la aportación social no dineraria constituye una transmisión onerosa que constituye el presupuesto legitimador del derecho de retracto.

Por otra parte el hecho que se hayan aportado una pluralidad de fincas no priva del ejercicio del derecho de retracto. Tal y como indicaba la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2000: "No puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario".

No puede considerarse notificación válida, derecho de tanteo, los burofax recibido por el inquilino, ya que tanto uno como el otro burofax únicamente se limita a poner en conocimiento de éste quien es el nuevo titular, sin que se aporten los datos necesarios para el ejercicio del derecho de retracto (fecha de la transmisión y precio).

En cuanto al precio de la transmisión habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 67 de la Ley de Sociedades de Capital contempla que las aportaciones no dinerarias (en los supuestos de ampliación de capital) habrán de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios expertos independientes. Por lo tanto, habrá que estar a esta valoración de la finca registral objeto del presente procedimiento en el momento de su transmisión.

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