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lunes, 26 de octubre de 2020

Juicio de desahucio por terminación del plazo pactado.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 30 de abril de 2014,  en el que se pactó una duración de un año, renovable por períodos de un año hasta un máximo de tres años, con arreglo a lo dispuesto en el art. 9.1 LAU.

El arrendador con fecha 29 de marzo de 2018, dirige burofax  al inquilino, recibido el 3 de abril, notificándole la voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento, 30 de abril de 2018.

Llegada esa fecha la inquilina no entrega la vivienda, por lo que el casero presenta demanda de juicio verbal solicitando que se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda.

El juzgado desestima esa petición por considerar que no se ha respetado el plazo de preaviso de 30 días del art. 10.1 LAU.

La inquilina recurre en apelación solicitando la nulidad de la sentencia por no haberse pronunciado sobre el carácter abusivo de la cláusula contractual, relativa a la renuncia por la arrendataria a los derechos de tanteo y retracto que pudieran corresponderle sobre la vivienda.

El casero recurre la sentencia, impugnando el pronunciamiento desestimatorio de la pretensión de declarar extinguido el contrato. Alega que no es de aplicación el art. 10 de la LAU sino el régimen de tácita reconducción regulado en los arts. 1566 y 1581 del Código Civil.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 28 de julio de 2020, desestima la apelación de la inquilina y estima la del casero, declarando resuelto el arrendamiento.

Considera la AP, respecto al recurso de la inquilina, que aunque el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación y cuya constatación debe desencadenar una sentencia que declare no haber lugar al desahucio, con advertencia al arrendador para que ejercite su pretensión en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría a este juicio sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario, tales principios no pueden tomarse con carácter absoluto, pues bastaría que el arrendatario empezase a introducir cuestiones complejas para que se desestimase siempre la acción de desahucio planteada. En el presente caso la declaración de nulidad por abusiva de una cláusula contractual relativa al retracto o tanteo no tiene relación con la duración del contrato de arrendamiento.

En cuanto al recurso del casero considera que en este caso, transcurridos los tres primeros años del contrato suscrito el 30 de abril de 2014,ninguna de las partes notificó la voluntad de no renovar el contrato, por lo que el contrato se prorrogó un año más, hasta el 1 de mayo de 2018, conforme al art.10.1 LAU, pero transcurrido ese plazo la duración del contrato se rige por la regulación del Código Civil, y no por el art. 10 LAU, renovándose, en su caso, por tácita reconducción, por tanto el contrato se extinguió el 1 de mayo de 2018, por el transcurso del plazo de duración mínima de tres años (artículo 9.1 LAU) y tras la prórroga del plazo de un año (art. 10.1 LAU), sin que se dieran los requisitos para la tácita reconducción a partir de mayo de 2018 por cuanto precedió el requerimiento del arrendador. De ahí que no se advierta ninguna voluntad de aquiescencia por parte de la arrendadora de continuar el contrato a su terminación (1 de mayo de 2018) mediante el requerimiento recibido por la arrendataria el 3 de abril de 2018 y posterior demanda.

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