Consultas legales - 807 520 008

martes, 26 de enero de 2021

La cesión o subarriendo de local de negocio.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio por diez años en 1 de octubre de 2013, pactando expresamente la prohibición de ceder o subarrendar el local sin autorización expresa de la arrendadora.

Se discute si la arrendataria ha cedido el arrendamiento a un tercero o, como afirma en su contestación, explotan conjuntamente el negocio encargándose otra persona de la parte comercial y él de la gestión y compra de discos, que se venden en la tienda o por internet.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato por cesión inconsentida.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de quince de octubre de dos mil veinte, desestima el recurso de apelación de la arrendataria y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que, compartiendo las conclusiones alcanzadas por la magistrada de primera instancia, salvo la licencia de apertura y funcionamiento del local que datan del año 2001, y facturas de suministros del local no existe indicio probatorio alguno de la explotación del negocio de venta de discos por el arrendatario. No queda acreditado el consentimiento de la sociedad arrendadora, adquirente de todo el edificio, de que el negocio en el local se ejerza por persona distinta del arrendatario.

El contrato establecía expresamente la prohibición de cesión o subarriendo del local sin autorización de la propiedad. La introducción de un tercero ajeno al contrato en el uso o disfrute total o parcial de la cosa arrendada, en forma distinta a la determinada en la Ley y sin consentimiento del arrendador determina la resolución del contrato.

El artículo 32 LAU si bien autoriza la cesión y el subarriendo del contrato de arrendamiento de local de negocio exige su notificación de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. El artículo 35 LAU establece que procede la resolución por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

Lo que determina la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en el local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez. En palabras de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 enero 1993 "la esencia tanto de la causa de resolución del contrato de arrendamiento referida al subarriendo ilegal como a la cesión inconsentida se encuentra en la introducción de un tercero ajeno a la inicial relación arrendaticia, que viene así a alterar o a modificar los propios términos y los elementos personales de ese contrato, y que se efectúa de manera clandestina u oculta a espaldas del arrendador, frustrando así las expectativas de esta parte en el contrato, y operando en definitiva un cambio de circunstancias sin contar con la voluntad de la misma".

No existe constancia en los autos de la existencia comunicación fehaciente de la cesión del contrato a la arrendadora, conforme a lo previsto en el artículo 32 LAU. La introducción en la relación arrendaticia de tercera persona incumpliendo los requisitos legales determina, conforme a lo pedido, la resolución del contrato

No hay comentarios:

Publicar un comentario

Si desea hacer una consulta personal, éste no es el cauce adecuado, y puede quedar sin contestación, es preferible que utilice el teléfono que se expone a continuación, recibirá atención directa e inmediata.
807 520 008 (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)