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lunes, 8 de febrero de 2021

La resolución del arrendamiento por expiración del plazo.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 15.3.2016.

Se notifica a la inquilina, por correo electrónico certificado, que deberá abandonar la vivienda el 31 de marzo de 2019, fecha en que termina el contrato.

La arrendadora insta demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.

El Juzgado de primera instancia declara resuelto el contrato.

La inquilina recurre esta sentencia en apelación alegando, entre otras cuestiones, que la demandante no ha comunicado oportunamente a la arrendataria su voluntad de dar por finalizado el contrato, porque la comunicación a través de correo electrónico aportada con la demanda no resulta válida ni eficaz a estos efectos y porque ha sido remitido por un tercero que no forma parte de la relación contractual.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de diciembre de 2020, desestima esta alegación y confirma la resolución del arriendo.

Considera la Audiencia que en lo que se refiere a la acción de desahucio por expiración del plazo contractual, la sentencia ha de ser confirmada por sus propios fundamentos que este tribunal acepta, comparte y hace suyos, no habiendo sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente.

Respecto al firmante de la comunicación, lo relevante es que la parte arrendadora ponga en conocimiento de la arrendataria su voluntad de no renovarlo, con independencia de que lo haga por si misma, autorizando a un tercero, por medio de mandatario o cualquier otra forma que permita transmitir la declaración de voluntad, considerándose que la presentación de la demanda supone una ratificación de dicha actuación y que, aún en el caso de acreditarse que no fuese efectivamente firmado por el propietario sino por un tercero a su ruego, ello no supondría que no fuese una notificación valida, ya que procede igualmente de la propiedad.

Las comunicaciones electrónicas certificadas son un tipo de comunicación establecida por medios telemáticos en la que una tercera parte, ajena a la comunicación, da fe de que se ha producido. El servicio procesa el mensaje y sella la comunicación. De este modo se certifica, con un sellado de tiempo y una firma digital, que ese mensaje procedente de A con destino B y con ese contenido se remitió ese día a esa hora. Este tipo de comunicaciones son certificadas por los denominados "terceros de confianza", empresas que, ajenas a las partes, ofrecen la forma de obtener una evidencia de esa comunicación. En la actualidad existen empresas que disponen de servicios de firma digital o de certificación de comunicaciones, los prestadores de servicios de certificación. Estas empresas cumplen con lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley 59/2003 de firma electrónica, según la cual el prestador del servicio deberá tener sus certificados reconocidos y dotados de una serie de elementos. Esta ley establece los certificados reconocidos (artículos 11 y siguientes) y los dispositivos de firma electrónica y sistemas de certificación de prestadores de servicios de certificación y de dispositivos de firma electrónica. Asimismo, esta figura está recogida en la Ley 34/2002 de servicios de la sociedad de la información y del comercio electrónico (art. 24). Es más, la posibilidad de la comunicación por este medio esta incluso reconocida en los arts. 152 y 162 LEC; este último dispone que cuando las partes a comunicarse dispusieran de medios electrónicos de comunicación que permitan el envío y recepción de forma que se garantice el contenido y el momento del envío y recepción, los actos de comunicación podrán efectuarse por estos medios.

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