HECHOS:
El arrendador demanda al inquilino, solicitando la extinción
del arriendo por expiración del término contractual a cuya pretensión se
acumula la reclamación de rentas y tasa de basuras.
Se notifica al juzgado que la demandada había abandonado la
vivienda, recuperando las llaves y la posesión de la vivienda, así
como la falta de pago de la renta desde julio a noviembre de 2017. La demandada
fue declarada en rebeldía procesal.
El Juzgado dicta sentencia en la estima parcialmente la
demanda, declarando resuelto el contrato y condenando al desalojo, pero la desestima
"respecto a las cantidades debidas en concepto de rentas y
cantidades asimiladas", pues "no consta ningún tipo de prueba
que acredite el impago de la renta, ni de otras cantidades asimiladas, por lo
que esta acción debe desestimarse." (sic), sin declaración sobre las
costas.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de mayo
de 2021, estima el recurso de apelación del arrendador y revoca parcialmente
la demanda y condena a la inquilina a pagar las cantidades reclamadas y
las costas de ambas instancias.
Considera la Audiencia que es al deudor a quien corresponde
la alegación de la prueba del pago (como hecho extintivo) o de cualquier otro
hecho que la impida, excluya o extinga. Así, en el supuesto de autos, al
arrendador demandante les basta con probar la existencia del contrato de
arrendamiento en vigor al tiempo de devengarse las rentas que se reclaman (de
donde resulta la obligación del arrendatario del pago de la correspondiente
renta mensual) y su importe de la renta, debiendo el arrendatario demandado
alegar y probar los hechos de los que se derive la extinción de la deuda.
Que la carga de la prueba del pago debe atribuirse al
demandado arrendatario, que es quien se encuentra con la disponibilidad y
facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las
acreditaciones del pago o de los reflejos contables o bancarios del mismo,
siquiera, como mínimo, de las extracciones de efectivo, el artículo 217 de la
LEC establece que incumbe la carga de la prueba de los hechos constitutivos de
la demanda al actor y la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes al
demandado; de modo que, probada la existencia de una obligación, es al deudor a
quien corresponde la prueba del pago (como hecho extintivo). En definitiva, es
a la parte demandada a quien corresponde probar las rentas satisfechas por la
misma, a través de cualquier medio a su alcance que justifique el pago o
consignación y, no lo ha hecho.
Que el pago de la renta es una contraprestación a la
tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al
contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación
del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda
extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario,
consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de
la declaración judicial resolviendo el contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la
posesión. En el mismo sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al
arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el
arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en
tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo
de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución
que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en
poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las
llaves.
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