Duración de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de enero de 2013. El plazo de duración pactado fue de 1 año y 24 días. El contrato se ha ido prorrogando conforme al régimen legal aplicable.

Con fecha 16 de enero de 2025 la arrendataria recibió burofax remitido por la arrendadora comunicando su voluntad de no renovar el contrato.

La entidad arrendadora ejercitó una acción de desahucio frente a la arrendataria basándose en la expiración del plazo contractual y en la reclamación de determinadas cantidades de renta adeudadas (1.355,36 €).

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda, considerando que la comunicación efectuada sobre no prórroga se realizó sin la antelación suficiente.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 17 de marzo del 2026, estima en parte la apelación de la arrendadora y declara resuelto el contrato.

Considera la AP que si el arrendatario permanece en la posesión de la vivienda más de 15 días tras la finalización del contrato y el arrendador no exige la devolución de la posesión, establece el art. 1566 CC que surge un nuevo contrato con los mismos pactos esenciales (renta, resto de obligaciones de ambas partes...) salvo la cuestión referida al plazo, que se determina conforme a las reglas supletorias del Código Civil (art. 1581).

Tal como ha quedado señalado, a partir de que finalizaran las prórrogas del art. 9 y las del art. 10 LAU, el contrato entró en una situación de tácita reconducción. Y esa situación se prolongó por periodos anuales puesto que la renta se había pactado por anualidades (con independencia de que se fraccionase el pago mes a mes). En efecto, en el contrato de arrendamiento se convino que el importe de la renta era de 4.719,60 € al año y que la renta se pagaría por mensualidades anticipadas. Pero lo trascendente, como decimos, de cara a la duración del contrato "reconducido" es el modo en el que se fija la renta, y no el modo en el que se paga, y en el presente caso la renta se fijó por anualidades por lo que la reconducción se producía anualmente.

Esta situación cambia cuando el 15 de enero de 2025 la entidad arrendadora envió a la arrendataria un burofax que fue recibido el día 16 dando por finalizado el arriendo. Dado que la tácita reconducción anual del contrato en liza se producía cada 31 de enero y la arrendataria recibió la denuncia del contrato el día 16, el preaviso de no renovación se llevó a cabo en plazo (ex art. 5 CC), debiéndose dar por extinguido el contrato en cuestión.

En cuanto a la reclamación de alquileres, no puede estimarse esta pretensión. Por un lado, se encuentra el dato de que, según el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el método de pago de las rentas y cantidades análogas era mediante el giro de recibos en la cuenta bancaria de la parte arrendataria por parte de la propiedad. De esta forma era la entidad arrendadora la que tenía que realizar la acción de cobro. En segundo lugar, la parte actora no ha aportado demostración alguna de que algún recibo hubiera sido devuelto por no haber sido pagado. A pesar de que tal circunstancia o extremo fue solicitado por la arrendataria, la única prueba válida era la de aportar al proceso los recibos girados en la cuenta de la inquilina que hubieran sido devueltos, y tal cosa no se ha producido.

La prescripción en la reclamación de alquileres

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino al pago de 4.040,63 euros en concepto de alquileres atrasados.

El arrendador apela la sentencia solicitando que la condena se incremente en 1.215,49 €, correspondientes a alquileres declarados prescritos por el juzgado, devengados con anterioridad a 25 de julio de 2017.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 6 de octubre de 2022, desestima la apelación y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que, en el presente caso, resulta de lo actuado, en relación con la reclamación de las rentas y cantidades asimiladas devengadas, antes del 25 de julio de 2017:

 1º.- que hubo una primera reclamación extrajudicial, por medio del burofax de 25 de julio de 2017, que es el momento a partir del cual quedó interrumpida la prescripción, comenzando de nuevo su cómputo, y que fue entregada al demandado el 26 de julio de 2017.

2º.- que, por la Disposición adicional cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, se acordó la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos desde su entrada en vigor que, según la Disposición final tercera, se produjo el 14 de marzo de 2020; y que, por el artículo 10 del Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, se acordó, con efectos desde el 4 de junio de 2020, alzar la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad de derechos y acciones.

3º.- que hubo una segunda reclamación extrajudicial, por medio del burofax de 15 de octubre de 2020, cuando ya habían transcurrido tres años desde la primera reclamación extrajudicial, habiéndose presentado la demanda el 7 de noviembre de 2020.

Por lo que, siendo esencial a los efectos de la prescripción la valoración de la voluntad del titular en orden al mantenimiento y subsistencia de su derecho, no habiendo quedando patente el "animus conservandi", opuesto a la inactividad que sustenta la idea de fundar la prescripción en la presunción de abandono, debe entenderse prescrita la acción de reclamación de las rentas y cantidades asimiladas devengadas hasta el 25 de julio de 2017, por haber transcurrido el plazo de tres años del artículo 121.21. a) del Código Civil de Cataluña, contado desde la primera reclamación extrajudicial, de 25 de julio de 2017, hasta la segunda reclamación extrajudicial, de 15 de octubre de 2020.

La validez del burofax a efectos de posible enervación de un desahucio

 

HECHOS:

La arrendadora inicia acción de desahucio, resolución de contrato y reclamación de rentas atrasadas contra el inquilino de una vivienda.

El inquilino se opone invocando derecho de enervar la acción ya que no había tenido noticias de los burofaxes reclamando las rentas adeudadas y no es que hubiera rehusado los intentos de notificación sino que en el inmueble de la comunidad la recepción del correo estaba centralizada en un único buzón y que de éste, al parecer, tan solo tenía llave el presidente, que era quien lo abría y, con menos frecuencia de la deseada, repartía las cartas a los destinatarios; que desconocía lo que hubiera podido pasar con los avisos de correos y que jamás había tenido conocimiento de que se le quisiera notificar nada.

El Juzgado de primera estimó en parte la demanda, el inquilino es condenado a pagar 137,07 euros. Se declara enervada la acción de desahucio. Y se desestima la pretensión de resolver el contrato.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación del casero, revoca la sentencia de instancia y se estima totalmente la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de mayo de 2022, desestima el recurso de casación del inquilino.

Considera el Supremo que en la sentencia de la Audiencia está acreditado:

a) que la arrendadora comunicó al arrendatario a través de los burofaxes con certificación de contenido de 28 de noviembre de 2017 y de 11 de junio de 2018 el incremento de la renta por repercusión de IBI, obras, servicios y suministros, así como por variaciones del IPC.

b) que en el burofax de 11 de junio de 2018 se contenía, además, un requerimiento de pago y se otorgaba el plazo de un mes para regularizar la deuda, con la advertencia, para el caso de no hacerlo, de interponerse acciones legales (desahucio por falta de pago)

c) que la entrega del burofax de 11 de junio de 2018, pese a intentarse hasta en dos ocasiones, los días 12 y 13 de junio de 2018, no llegó a realizarse, por lo que se dejó aviso en el buzón, asumiendo que dicho aviso llegó a conocimiento del arrendatario, no retirándose el burofax de la oficina de correos.

Es claro, considerado lo anterior, que lo que el recurrente alega en el motivo altera la base fáctica de la sentencia y hace supuesto de la cuestión, puesto que su planteamiento da por sentado lo contrario de lo que la sentencia considera acreditado.

A tales efectos, se debe recordar que es doctrina constante de esta sala que la casación no constituye una tercera instancia y no permite revisar la valoración de la prueba realizada por los tribunales de apelación, pues su función es la de contrastar la correcta aplicación del ordenamiento a la cuestión de hecho, que ha de ser respetada.

El alquiler de locales comerciales durante el estado de alarma

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a la inquilina al pago de 2.081,13 euros, importe de los alquileres devengados y no pagados correspondientes al periodo comprendido entre 14 de marzo de 2020 al 4 de mayo de 2020; y la renta ordinaria de 561 euros por dos meses, diciembre de 2020 y enero de 2021.

La inquilina apela la sentencia por considerar que las rentas referidas al periodo comprendido entre 14 de marzo de 2020 al 4 de mayo de 2020, habían sido condonadas por el arrendador y el resto de la deuda reclamada debía compensarse con la fianza.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de diciembre de dos mil veintiuno, estima  en parte la demanda y condena a la demandada al pago de la cantidad de MIL CIENTO VEINTIDÓS EUROS (1.122 €).

Considera la Audiencia que, conforme a las manifestaciones del arrendador, aportadas en el juicio, éste claramente manifiesta que comprende la situación de la arrendataria, que debe entenderse referida a la imposibilidad de abrir su peluquería, con la pérdida de ingresos que ello suponía, y manifiesta una voluntad de no cobrar las rentas en tanto se mantenga el estado de alarma (por error lo llama de alerta). Por eso reclama el pago solo de los primeros trece días de marzo de 2020, dice que de finalizar el estado de alarma en marzo (de 2020) solo cobraría los días restantes de marzo junto con abril de 2020 (se entiende que los días posteriores al fin del estado de alarma) y añade que cuando se levante el estado de alarma esa parte arrendadora volverá cobrar la renta de forma íntegra. Esta última manifestación es demostrativa de la intención del resto de ese correo: si solo cobrará la renta de forma íntegra cuando se levante el estado de alarma, claramente estaba condonando las rentas discutidas, aceptando de esa forma no cobrar renta mientras subsistiera el estado de alarma y por ello la arrendataria no pudiera desempeñar su actividad en el local arrendado.

Distinto es que, pensando entonces (el 17 de marzo de 2020) el arrendador que el estado de alarma podía ser breve (contemplaba que se levantase ese mismo mes), sin embargo, la situación se prolongó, lo que supone una mayor pérdida de ingresos (las rentas) que la prevista inicialmente. Pero ello no impide que la condonación exista (artículo 1156 del Código civil) y no autoriza a pretender reinterpretar más adelante lo que en ese momento era indudable, como es la renuncia a cobrar las rentas mientras durase el estado de alarma. No se ha pretendido (por la arrendataria) hacer efectiva esa condonación durante todo el estado de alarma, sino solo hasta que pudo abrir la peluquería, pues abonó las rentas a partir del 4 de mayo de 2020. Pero para el período anterior, el discutido, se discrepa de la interpretación de la juzgadora de instancia, se considera existente la condonación y, en consecuencia, la arrendataria no viene obligada al pago de los 959,13 euros reclamados por el reiterado período.

Por otra parte, no puede la arrendataria imponer la compensación de la fianza entregada (1.100 euros) con las dos mensualidades adeudadas (1.122 euros) en tanto no se compruebe el estado del local una vez desalojado por ella y los posibles desperfectos que se hayan causado, ya que la genuina función de la fianza arrendaticia no es la de atender el pago de las rentas adeudadas. Esto ya resulta del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que prevé que las partes pacten garantías adicionales a la fianza (apartado 5), pero además también se acordó expresamente en el contrato.

La rebeldía del inquilino en un pleito de desahucio.

 

HECHOS:

El arrendador demanda al inquilino, solicitando la extinción del arriendo por expiración del término contractual a cuya pretensión se acumula la reclamación de rentas y tasa de basuras.

Se notifica al juzgado que la demandada había abandonado la vivienda, recuperando las llaves y la posesión de la vivienda, así como la falta de pago de la renta desde julio a noviembre de 2017. La demandada fue declarada en rebeldía procesal.

El Juzgado dicta sentencia en la estima parcialmente la demanda, declarando resuelto el contrato y condenando al desalojo, pero la desestima "respecto a las cantidades debidas en concepto de rentas y cantidades asimiladas", pues "no consta ningún tipo de prueba que acredite el impago de la renta, ni de otras cantidades asimiladas, por lo que esta acción debe desestimarse." (sic), sin declaración sobre las costas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de mayo de 2021, estima el recurso de apelación del arrendador y revoca parcialmente la demanda y condena a la inquilina a pagar las cantidades reclamadas y las costas de ambas instancias.

Considera la Audiencia que es al deudor a quien corresponde la alegación de la prueba del pago (como hecho extintivo) o de cualquier otro hecho que la impida, excluya o extinga. Así, en el supuesto de autos, al arrendador demandante les basta con probar la existencia del contrato de arrendamiento en vigor al tiempo de devengarse las rentas que se reclaman (de donde resulta la obligación del arrendatario del pago de la correspondiente renta mensual) y su importe de la renta, debiendo el arrendatario demandado alegar y probar los hechos de los que se derive la extinción de la deuda.

Que la carga de la prueba del pago debe atribuirse al demandado arrendatario, que es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago o de los reflejos contables o bancarios del mismo, siquiera, como mínimo, de las extracciones de efectivo, el artículo 217 de la LEC establece que incumbe la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda al actor y la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes al demandado; de modo que, probada la existencia de una obligación, es al deudor a quien corresponde la prueba del pago (como hecho extintivo). En definitiva, es a la parte demandada a quien corresponde probar las rentas satisfechas por la misma, a través de cualquier medio a su alcance que justifique el pago o consignación y, no lo ha hecho.

Que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato,  por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. En el mismo sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves.

La subrogación en arrendamiento de local por concurso del inquilino.

HECHOS.-

La empresa arrendataria de un local de negocio es declarada en concurso de acreedores en fecha 13 de febrero de 2012.

Se autoriza en el concurso la enajenación de la unidad productiva de la arrendataria concursada  mediante subasta y se adjudica en octubre de 2013 a la empresa "B".

El 2 de junio de 2014 la concursada remitió un burofax a los arrendadores en el que resolvía el contrato de arrendamiento y ponía a su disposición el local y las llaves. Al no recibir contestación de los arrendadores, intentó un requerimiento notarial y depositó las llaves en la notaria, el 21 de julio de 2014.

Los arrendadores interpusieron una demanda frente a la empresa "B", en la que reclamaban las rentas correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2013, y de enero a diciembre de 2014.

La sentencia dictada en primera instancia entendió que, con la adjudicación de la unidad productiva, "B" había subrogado en la posición de arrendataria del local, y por esta razón tenía legitimación pasiva , respondiendo de las rentas desde que le fue adjudicada la unidad productiva, y cifró la suma adeudada en 19.619,81 euros, más los intereses pactados en el contrato.

La Audiencia Provincial estimo en parte el recurso en el sentido de considerar que el contrato fue resuelto en junio de 2014, por lo que no estaba justificada la reclamación de las rentas posteriores.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de febrero de 2019, desestima el recurso de casación de los arrendadores y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que no procede la invocación, como infringido, del art. 1257 CC , "acerca de que los contratos (también los de arrendamientos urbanos) sólo producen efectos entre las partes -salvo las excepciones expresamente previstas en la ley- presentando interés casacional la resolución del recurso (...), pues la sentencia recurrida contradice la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo al respecto, contraria a que tengan efectos en las obligaciones principales de un contrato de arrendamiento urbano las meras manifestaciones de voluntad de sujetos terceros que no son parte en él", y por tanto desestima el recurso por las siguientes razones:

Las circunstancias que envuelven el presente caso justifican que pudiera darse eficacia resolutoria a la denuncia unilateral del contrato emitida por la concursada, después de que se hubiera enajenado su unidad productiva, sin que se infrinja el art. 1257 CC . Según este precepto, "los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan" y, en su caso, quienes hubieran sucedido a alguna de las partes contratantes.

De tal forma que, aunque en este pleito se haya concluido que la adjudicación de la unidad productiva alcanzó a la subrogación en el contrato de arrendamiento, y, por lo tanto, que, como arrendataria, "B" es deudora de las rentas devengadas desde que se verificó la adjudicación, y a este respecto se cumple lo prescrito en el art. 1257 CC , esto no impide que pueda tener eficacia resolutoria la denuncia practicada por la concursada. Consta que actúo bajo la presuposición de que seguía siendo arrendataria, pues de hecho tenía las llaves y fue ella quien las devolvió. Lo que, a la postre, resultó en interés del adjudicatario de la unidad productiva, cuando después se declaró que se le debía tener por subrogado en la condición de arrendatario sobre aquel local. En este contexto, si no consta que los arrendadores hubieran objetado la improcedencia de la resolución por este motivo, cuando se les comunicó esta resolución y se puso a su disposición las llaves, ni que "B" se hubiera opuesto a la resolución del contrato, no cabe ahora negar su eficacia resolutoria por no haber sido realizada directamente por "B".

Conviene advertir que la sentencia recurrida otorga eficacia resolutoria del contrato de arrendamiento ala comunicación dirigida por la concursada a los arrendadores, en junio de 2014, en la que hacía uso de una facultad prevista en el contrato de resolverlo unilateralmente, mediante la devolución de las llaves. Por lo que, a partir de la resolución, ya no se debían más rentas.