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martes, 20 de julio de 2021

Las obligaciones del mediador inmobiliario.

 

HECHOS:

Dos personas, consumidores extranjeros, compradores respectivos de dos viviendas, demandan a una sociedad limitada como prestadora de servicios inmobiliarios y asesoramiento integral, por incumplimiento de contrato, con base en la negligencia de la inmobiliaria demandada al no informarles sobre las cargas hipotecarias de los inmuebles adquiridos.

Solicitan la condena al abono de las cantidades necesarias para la cancelación de las hipotecas y subsidiariamente, si los compradores demandantes perdieran la titularidad de los inmuebles por la ejecución hipotecaria que les afecta, la condena al pago de perjuicios.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, por considerar que no había una relación contractual entre los demandantes y la mercantil demandada.

La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación de los demandantes y estimó la demanda, por considerar que la agencia inmobiliaria ha incurrido en una negligencia inexcusable al no cumplir sus obligaciones de asesoramiento a los compradores cuando actuaba en funciones de agente de la propiedad inmobiliaria y condena a la agencia inmobiliaria.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de junio de 2021, desestima el recurso de casación de la inmobiliaria y la condena a pagar las cantidades que sean necesarias para la cancelación de las cargas hipotecarias existentes sobre las fincas y subsidiariamente, si como consecuencia de la ejecución de la carga hipotecaria los demandantes perdiesen la titularidad del inmueble, a que indemnice a uno de los compradores con  133.392,26 euros y al otro con 132.030 euros, más intereses legales desde la presentación de la demanda, que serán incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución.

Considera el Supremo que entre compradores e inmobiliaria concurre una relación contractual tendente al asesoramiento integral en la compra de vivienda en España generadora de derechos y obligaciones; contrato que es diferente del contrato de mediación entre vendedora y compradora, por lo que no se infringe el art. 1257 del C. Civil, cuando se demanda a la inmobiliaria.

Que siendo cierto que la hipoteca se concertó con posterioridad al documento privado de compraventa, esta sala debe declarar que en el contrato de compraventa se pactó que el último pago se efectuaría al otorgamiento de la escritura de compraventa, y sin embargo la demandada posibilitó que los compradores hicieran el pago antes del otorgamiento de la escritura. Ese pago se realizó cuando la hipoteca ya estaba constituida, y dicho desembolso no se habría efectuado de haberse conocido la carga hipotecaria, de lo que debieron ser advertidos por la demandada (en cuanto asesora). En suma, la demandada infringió el art. 1091 del C. Civil, al incumplir su deber de información, y al posibilitar que se adquiriesen bienes hipotecados sin informar a sus representados o bien facilitando pagos directos al promotor, cuando la finca había sido hipotecada por este, sin consentimiento del comprador.

Que la sala de apelación ha efectuado una acertada interpretación de los pactos entre las partes, en cuanto la demandada incumplió sus obligaciones de asesoramiento, posibilitando que los compradores desconociesen las cargas hipotecarias que pesaban sobre las vivienda adquiridas, que se encuentran sometidas a procesos de ejecución hipotecaria, frustrando la confianza que los demandados (súbditos británicos) habían puesto en sus representantes para poder desenvolverse en un mercado inmobiliario ajeno, del que desconocían hasta el idioma.

En suma, los demandados depositaron su confianza, en la parte demandada, en base a un sistema de acompañamiento integral. Así como asesoramiento cualificado, con gestión de sus desplazamientos desde Reino Unido, hospedajes en España, interpretación de lengua, elección de inmueble del elenco ofrecido y, sin embargo, la demandada no veló por los intereses de la parte demandada, como se había comprometido contractualmente.

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