HECHOS:
Dos personas, consumidores extranjeros, compradores
respectivos de dos viviendas, demandan a una sociedad limitada como prestadora
de servicios inmobiliarios y asesoramiento integral, por incumplimiento de
contrato, con base en la negligencia de la inmobiliaria demandada al no
informarles sobre las cargas hipotecarias de los inmuebles adquiridos.
Solicitan la condena al abono de las cantidades necesarias
para la cancelación de las hipotecas y subsidiariamente, si los compradores
demandantes perdieran la titularidad de los inmuebles por la ejecución
hipotecaria que les afecta, la condena al pago de perjuicios.
La sentencia de primera instancia desestimó la
demanda, por considerar que no había una relación contractual entre los
demandantes y la mercantil demandada.
La sentencia de segunda instancia estimó el recurso
de apelación de los demandantes y estimó la demanda, por considerar que la
agencia inmobiliaria ha incurrido en una negligencia inexcusable al no cumplir
sus obligaciones de asesoramiento a los compradores cuando actuaba en funciones
de agente de la propiedad inmobiliaria y condena a la agencia inmobiliaria.
El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de junio de 2021, desestima
el recurso de casación de la inmobiliaria y la condena a pagar las
cantidades que sean necesarias para la cancelación de las cargas hipotecarias
existentes sobre las fincas y subsidiariamente, si como consecuencia de la
ejecución de la carga hipotecaria los demandantes perdiesen la titularidad del
inmueble, a que indemnice a uno de los compradores con 133.392,26 euros y al otro con 132.030
euros, más intereses legales desde la presentación de la demanda, que
serán incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución.
Considera el Supremo que entre compradores e inmobiliaria
concurre una relación contractual tendente al asesoramiento integral en la
compra de vivienda en España generadora de derechos y obligaciones; contrato
que es diferente del contrato de mediación entre vendedora y compradora, por lo
que no se infringe el art. 1257 del C. Civil, cuando se demanda a la
inmobiliaria.
Que siendo cierto que la hipoteca se concertó con
posterioridad al documento privado de compraventa, esta sala debe declarar que
en el contrato de compraventa se pactó que el último pago se efectuaría al
otorgamiento de la escritura de compraventa, y sin embargo la demandada
posibilitó que los compradores hicieran el pago antes del otorgamiento de la
escritura. Ese pago se realizó cuando la hipoteca ya estaba constituida, y
dicho desembolso no se habría efectuado de haberse conocido la carga
hipotecaria, de lo que debieron ser advertidos por la demandada (en cuanto
asesora). En suma, la demandada infringió el art. 1091 del C. Civil, al incumplir
su deber de información, y al posibilitar que se adquiriesen bienes hipotecados
sin informar a sus representados o bien facilitando pagos directos al promotor,
cuando la finca había sido hipotecada por este, sin consentimiento del comprador.
Que la sala de apelación ha efectuado una acertada
interpretación de los pactos entre las partes, en cuanto la demandada incumplió
sus obligaciones de asesoramiento, posibilitando que los compradores
desconociesen las cargas hipotecarias que pesaban sobre las vivienda
adquiridas, que se encuentran sometidas a procesos de ejecución hipotecaria,
frustrando la confianza que los demandados (súbditos británicos) habían puesto
en sus representantes para poder desenvolverse en un mercado inmobiliario
ajeno, del que desconocían hasta el idioma.
En suma, los demandados depositaron su confianza, en la
parte demandada, en base a un sistema de acompañamiento integral. Así como
asesoramiento cualificado, con gestión de sus desplazamientos desde Reino
Unido, hospedajes en España, interpretación de lengua, elección de inmueble del
elenco ofrecido y, sin embargo, la demandada no veló por los intereses de la
parte demandada, como se había comprometido contractualmente.
