Aunque este tema ya ha sido tratado aquí, nuevamente el Tribunal Supremo decide sobre
ello y en el mismo sentido, por lo que parece interesante glosar esa sentencia.
HECHOS:
En los estatutos de una Comunidad de propietarios, aparece
la siguiente regla:
"USO DE ELEMENTOS COMUNES: se establecen las
siguientes prohibiciones o limitaciones: a) VIVIENDAS. Las viviendas se
consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no
podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares ó inquilino ó
terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó industrial ó
cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de
"residencia familiar". Esta prohibición que se establece por deseo
unánime de todos sus propietarios, será mantenida invariablemente como
condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar
por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa".
Con base en esta norma, la comunidad demanda a uno de los
copropietarios solicitando una sentencia que lo condene a cesar inmediatamente
en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la vivienda
de su propiedad.
El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.
La Audiencia Provincial estima la apelación de la comunidad
El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de enero de 2024, desestima
el recurso de casación del copropietario y lo condena a cesar inmediatamente en
el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la referida
vivienda.
Considera el Supremo que la interpretación de reglas de los
estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo
mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que
sea ilógica o contraria a normas legales.
Pues bien, en el presente caso, la interpretación que
realiza la Audiencia Provincial de la regla undécima de los estatutos de la
comunidad no es ilógica ni contraria a las normas legales (es más, el
recurrente no cita la infracción de ninguna norma legal de interpretación).
El tribunal de apelación razona, de forma cabal y plenamente
lógica, atendido el contenido de dicha regla:
(i) que esta "no se limita a describir el uso de las
viviendas, sino que impone que deben servir de residencia familiar";
(ii) que "La residencia es el lugar en el que se reside
y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido
en el lugar", lo que denota estabilidad y permanencia";
(iii) y que "la regla excluye que pueda desarrollarse
en la vivienda actividad profesional, comercial o industrial alguna y, como
cláusula de cierre añade: "cualquier otro uso no mencionado expresamente
que altere el principio de 'residencia familiar'"
A lo anterior, ya de por sí suficiente, todavía añade la
Audiencia Provincial dos consideraciones más, tan lógicas y cabales como las
precedentes:
(i) la primera, que "No cabe asimilar la actividad de
piso turístico, que se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un
hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los
usuarios integren un grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a
un solo día, a una relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos
Urbanos en la que existe una residencia con cierta vocación de continuidad y
permanencia [...]";
(ii) y la segunda, que la actividad desarrollada en la
vivienda está prohibida de forma expresa por la regla estatutaria, aunque en
esta el uso turístico no se mencione explícitamente como excluido, dado que la
misma establece, de manera específica, que el destino de las viviendas será
exclusivamente de residencia familiar, al tiempo que excluye el desarrollo de
cualquier actividad que altere ese destino, y que, además, la falta de mención
explícita al uso turístico se explica porque dicha actividad no existía cuando
los copropietarios aprobaron por unanimidad la regla estatutaria.
Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la
sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas
porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es
perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir
que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter
comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos
turísticos
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