HECHOS:
En la declaración de obra nueva de un edificio en propiedad
horizontal se hace constar lo siguiente: "Está rematada cada una de las
casas por una terraza que está dividida en cuatro departamentos, los cuales se
adscribirán como anejos e inseparables de cada una de las viviendas sobre la
cual gravitan".
La terraza aneja a una de esas viviendas estaba deteriorada
por el agotamiento de los materiales de construcción, lo que producía continuos
daños a la vivienda por filtraciones de agua. Por lo que este comunero solicitó
a la comunidad de propietarios que arreglara la terraza.
La comunidad tomó el acuerdo de no reparar dichas filtraciones.
El interesado no impugnó el acuerdo de la comunidad, sino
que arregló la terraza, con un coste de 12.131,46 €. y formuló una demanda
contra la comunidad de propietarios en la que solicitó que se la condenara al
pago de 11.209,46 € por el arreglo de la zona comunitaria (la diferencia con el
coste total se debe a que también se reparó una parte de la terraza que el propietario
tiene cerrada).
El Juzgado de primera instancia desestima la reclamación.
La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.
El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de enero de 2024,
estima el recurso de casación y condena a la comunidad a pagar al demandante la
suma de 11.209,46 €, más sus intereses legales desde la fecha de la demanda.
Considera el Supremo que las terrazas son elemento común del
inmueble, por expresa disposición del art. 396 CC, salvo que en el título
constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en
principio consten como elemento común sean desafectadas posteriormente.
Ahora bien, las terrazas pueden desafectarse y quedar como
elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones
provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la
comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero
es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo
mantenimiento no compete al propietario.
Como en este caso no consta probado que las filtraciones de
agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza por el
propietario, sino que, al contrario, según consta en la sentencia de primera
instancia, a la que en este punto se remite la de la Audiencia Provincial,
tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la
cubierta, este primer motivo de casación debe ser estimado.
Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de
propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir
el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible,
según nuestra jurisprudencia, es atribuir la propiedad exclusiva en favor de
algún propietario de las cubiertas de los edificios, que no pueden perder su
naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la
propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta
del edificio se configure como privativa.
El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal
estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y
que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta
del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos
esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye
una obligación propia de la comunidad. “La tela asfáltica que se encuentra
situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, [...]
su naturaleza es común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad
de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser
elemento delimitador del edificio". (STS 18/06/2012)
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