HECHOS:
El arriendo se inició a finales de julio, en pleno verano,
sin aparentes problemas. Pero poco después empezaron a aparecer las diferentes
patologías y deficiencias. Con arreglo a lo previsto en el artículo 21.3 de la LAU, el inquilino puso en conocimiento del arrendador que habían empezado a
salir humedades, importantes goteras con la llegada de las lluvias de otoño, y
problemas con el sistema de calefacción que pudo apreciar tras el verano.
Atendiendo a que las humedades, goteras, filtraciones,
aparición de moho, problemas con la calefacción, etc. suponían ya un grave
problema y el arrendador no era capaz de garantizar las condiciones de
habitabilidad de la vivienda, el arrendatario, en fecha 27 de noviembre de
2018, remitió un burofax al arrendador instando la resolución del contrato de
arrendamiento por incumplimiento contractual con efectos a 30 de noviembre de
2018.
El juzgado de primera instancia desestima la demanda del inquilino.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de
noviembre de 2023, estima el recurso de apelación del inquilino y condena al
casero a abonar al demandante la cantidad de 25.274,37 euros.
Considera la Audiencia que los problemas del aire
acondicionado, de la calefacción, de la lavadora y de la secadora, pueden
considerarse deficiencias que no impiden el uso de la vivienda ni determinan su
inhabitabilidad
Sin embargo, ocurre lo contrario respecto a las humedades,
la primera de las cuales apareció en fecha 5 de septiembre de 2018 y de forma
generalizada en el mes de noviembre de 2018, que, atendido su alcance y
afectación, determinan la inhabitabilidad de la vivienda como se desprende del
informe pericial.
Para que el incumplimiento de dicha obligación por parte del
arrendador sea causa de resolución del contrato es necesario que se trate de un
incumplimiento esencial por parte del arrendador, siendo necesario que se
acredite de forma cumplida, por un lado, que existe defecto o deficiencias en
la vivienda, y que las mismas determinen su inhabitabilidad, no bastando a
estos efectos que exista la necesidad de las reparaciones, si no impiden el uso
de la vivienda.
Por consiguiente, de
la prueba practicada (documental y pericial), consideramos suficientemente
acreditado el lamentable estado de la vivienda, dado el grado de humedad
generalizado, de lo que se desprende la realidad de que la vivienda arrendada
no presentaba condiciones mínimas de salubridad, al acreditarse la
inhabitabilidad de la vivienda, por lo que estimamos justificada la resolución
anticipada del contrato de arrendamiento.
En cuanto a la indemnización por incumplimiento de contrato
la cifra a pagar por el arrendador, 25.274,37 euros, está constituida por los siguientes
conceptos: Instalaciones audiovisuales/ telecomunicaciones no recuperables, daños
y perjuicios por reserva, mudanza y transporte y restitución de la fianza y
garantía adicional.
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