LPH: Quórum necesario para prohibir el alquiler turístico

 

Ahora que se acerca la temporada de verano parece interesante volver a tratar este tema.

HECHOS: 

La Comunidad de propietarios de un edificio de Orense, reunida en junta general extraordinaria, aprobó por mayoría de 3/5 del total de los propietarios, "la prohibición de alquiler de vivienda para uso turístico en ese edificio”

A demanda de los propietarios afectados la juez de primera instancia acordó la nulidad del acuerdo, por considerar que necesitaba la unanimidad para su aprobación.

La Audiencia Provincial de Orense sentencia de cuatro de septiembre de dos mil veinticuatro, desestima la apelación de la comunidad de propietarios.

Considera la Audiencia que en el caso presente no consta prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha actividad previamente a la adopción del acuerdo. Por tanto, la cuestión se ciñe a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad ex novo y para el futuro.

Esa prohibición supone claramente limitar el derecho de uso y disfrute de su elemento privativo, facultad contenida en el derecho singular y exclusivo de propiedad que se reconoce a cada uno de los integrantes de la comunidad (art.3 LPH).

No se puede deducir, a juicio de esta Sala, que el art.17.12 LPH permita a la Junta de Propietarios prohibir la actividad del alquiler vacacional mediante acuerdo adoptado con el quorum de solamente las 3/5 partes de los comuneros. Esencialmente, porque dicho precepto no incluye el verbo "prohibir", sino los verbos "limitar" o "condicionar" el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional. Es decir, y reiteramos, no se trata de limitar el derecho de uso del comunero. El legislador no ha utilizado el verbo prohibir pudiendo hacerlo, como lo hace en otros preceptos.

Otra cuestión distinta es que, establecida una normativa por acuerdo aprobado por 3/5 sobre el alquiler vacacional que fije los requisitos para quienes quieran destinar su inmueble a dicha actividad, estos deberán serán cumplidos de forma escrupulosa por los propietarios que obtengan las autorizaciones administrativas correspondientes. Y si no fuera así, se pueda prever en dicho acuerdo las consecuencias del incumplimiento de las condiciones y límites fijados, que podría ser la prohibición, quedando legitimada la comunidad para llevarla a cabo por mayoría simple. Y de esto sería conocedor con carácter previo el arrendador del piso turístico, que no podría alegar desconocimiento, y que justificaría la prohibición, pero derivada del incumplimiento de las condiciones límites o requisitos impuestos por la comunidad.

La actividad turística en un edificio de propiedad horizontal

 

HECHOS:

Las sociedades mercantiles propietarias de viviendas en esa comunidad, demandan a la misma, impugnando un acuerdo cuyo tenor literal es Limitar el uso y destino de las viviendas, actuales y futuras, de todo el edificio y de todas y cada unas de las fases 2, 5 y 6 como apartamentos o viviendas turísticas, inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad, por considerar que es nulo por ser contrario a la ley y a los Estatutos, así como por ser perjudicial para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.

El juzgado de primera instancia estima la demanda por considerar que el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios de la Mancomunidad demandada en los términos en que lo ha sido (prohibiendo el ejercicio en cualquiera de las viviendas del edificio como apartamentos o viviendas turísticas), infringe la Ley de Propiedad Horizontal.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de 6 de marzo de dos mil veinticinco, estima la apelación de la Comunidad, dejando sin efecto la sentencia de primera instancia y desestimando, por tanto, la demanda inicial.

Considera la Audiencia que en el caso presente no consta prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha actividad previamente a la adopción del acuerdo.

Por tanto, la cuestión se ciñe a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad ex novo y para el futuro.

El recurso ha de ser estimado, por cuanto la cuestión suscitada por la recurrente concretamente si dentro del término limitar la actividad de alquiler turístico a que se refiere el precepto citado tiene o no cabida la prohibición de dicha actividad, ha sido resuelta por nuestro Tribunal Supremo (STS 3/10/2024) que viene a resolver la controversia entre las audiencias provinciales sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.

Los argumentos traídos a colación por nuestro Alto Tribunal son:

En primer lugar, el TS parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico

En segundo lugar, recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución

En tercer lugar, interpreta la expresión «limite o condicione» que contiene el art. 17.12 LPH de acuerdo con lo dispuesto por el art. 3.1 CC. Rechaza que se trate de un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo condicionantes restrictivos y concluye que, atendiendo al criterio gramatical, semántico y a su literalidad, el término «limitar» no excluye la prohibición.

En cuarto lugar, señala que esa conclusión se ve confirmada atendiendo al criterio teleológico, el espíritu y finalidad del RDL 7/2019, que se expresa en su preámbulo que justifica la adopción de medidas urgentes en las dificultades de acceso a la vivienda de alquiler por el incremento de las rentas debido, entre otros factores, al fenómeno creciente del alquiler turístico.

En quinto lugar, considera que la atribución de esta facultad de prohibición con la mayoría reforzada es una medida proporcionada a los intereses en conflicto

En sexto lugar, argumenta que existiendo molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico no sólo cabe acudir al art. 7.2 LPH; esto es una vez producidos.

Y por último, como razonamiento adicional, señala que, de no admitirse esta doble mayoría de tres quintos, bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopción del acuerdo.

LPH: Actividad turística en piso de propiedad horizontal

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios de un edificio en propiedad horizontal demanda a uno de los condueños, que destina el piso a alojamiento turístico, por considerar que esta actividad está prohibida por los estatutos comunitarios, constituye una actividad molesta e incómoda, que altera la convivencia, por lo que debe ser prohibida en aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).

En los estatutos de la comunidad se hace constar:

En la regla quinta, bajo la rúbrica DESTINO:  ….d/"los pisos, a viviendas del titular propietario o arrendaticio con o sin oficinas o despachos propios de la profesión del habilitante".

Añadiendo a continuación: …queda especialmente prohibido: Uno. - Destinar los pisos y locales a consultorios y clínicas de enfermedades infectocontagiosas y a fines ilegales. Dos. - Instalar en los pisos motores o maquinaria que no sean los usuales y ... para los servicios del hogar. Tres. - Ejecutar en dichos locales y pisos acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o habitantes y de los que de modo ... resulten inmorales, incómodos o insalubres, o hagan desmerecer en cualquier sentido el inmueble a las personas que en él habitan económica, social o moralmente ... los propietarios de los pisos establecerán en los contratos de inquilinato que concierten las oportunas condiciones especiales para dar efectividad y cumplimiento a las limitaciones.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial revoca dicha sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de febrero de 2025, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.

Considera el Supremo que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

La mera descripción del inmueble, con la indicación del destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que la establezca.

En el presente caso dentro de las actividades prohibidas en los estatutos no se encuentra la que constituye el objeto de este proceso; es decir, el alquiler turístico, cuya explotación, tal y como se viene desarrollando, según se ha declarado en primera y segunda instancia tras la valoración de la prueba practicada, no conforma una actividad incómoda o molesta.

En las sentencias estudiadas, se consideró que las analizadas disposiciones estatutarias prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal, lo que se argumentó debidamente en cada una de ellas para obtener dicha conclusión.

Ahora bien, en el caso que ahora nos ocupa, no existe una previsión de tal clase, como resulta de las normas comunitarias transcritas en la sentencia de la audiencia, en las que las prohibiciones se refieren a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los elementos comunes.

LPH: Alquiler de habitaciones y contrato de hospedaje

HECHOS:

En los estatutos de una Comunidad de propietarios existe la siguiente norma: "queda especialmente prohibido destinar los pisos o locales a consultorías o clínicas de enfermedades infecto-contagiosas, a colegios, o a academias, hospedería o fines ilegales o inmorales, desarrollo de actividades dañosas para la finca y aquellas que de modo notorio resulten peligrosas, inmorales o insalubres."

Con base en la misma la comunidad demanda a la sociedad propietaria de una vivienda en el edificio y a sus inquilinos por ejercer actividades prohibidas consistentes en el alquiler de las viviendas por habitaciones y en la prestación de servicios asimilados al hospedaje. Se añadía que dichas actividades suponen unas molestias constantes para el vecindario, por el trasiego permanente de personas que entran y salen de la referida vivienda, causando escándalos, ruidos y problemas de seguridad en el edificio, además de suciedad, que el resto de los vecinos no se hallan obligados a soportar.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciocho de diciembre de dos mil veintitrés desestima la apelación de la Comunidad.

Considera la Audiencia que se ha venido entendiendo que la nota diferenciadora entre el subarriendo parcial y el contrato de hospedaje se encuentra en que en el primero, el inquilino o arrendatario cede el uso y disfrute de alguna de las habitaciones de la vivienda alquilada, mientras que en el hospedaje, además de ceder ese uso y disfrute, se presta al inquilino algún servicio más, como son los de limpieza y arreglo de la habitación, lavado y planchado de ropa, manutención total o solo desayuno, etc. Además, otras notas diferenciadoras son en el hospedaje que las personas a quienes se les cede ese uso son indiscriminadas y por tiempo también indeterminado, es decir, el público no suele estar seleccionado por ninguna cualidad específica y la relación con él es poco estable, justo el tiempo que la persona que acude a la pensión quiere, sin que esté obligado a permanecer un tiempo concreto.

La Sala discrepa del planteamiento de la Comunidad al considerar que la actividad de "hospedería" prohibida en los estatutos  es el equivalente, hoy en día, a la de alquiler de la vivienda litigiosa por habitaciones, porque cabe distinguir entre el alquiler de habitaciones, por un lado, y el alquiler de uso turístico, de otro y que es la actividad a la que se refieren las sentencias invocadas en el recurso de apelación y que identifican con el hospedaje. En nuestro caso no se trata de viviendas de uso turístico, pues no ha resultado acreditado que se hayan comercializados y promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos como alojamiento turístico, sino que los contratos que se han aportado por parte de la demandada con su contestación acreditan la contratación de una habitación por periodos de 3, 4, 7 meses o de un año para servir de residencia durante esos periodos. Y tampoco puede considerarse estrictamente como hospedaje con las características antes expuestas, por cuanto no se prestan servicios adicionales los cuales están expresamente excluidos en los contratos aportados y los inquilinos se obligan a permanecer en la vivienda durante el plazo pactado.

En cuanto a las molestias invocadas no se ha llegado a practicar ninguna sonometría para medir los niveles de ruido ni, tampoco, como señala la sentencia, se ha acreditado ninguna intervención de la policía por tales motivos. Por tanto, no se ha acreditado la intensidad y gravedad de las molestias denunciadas por la Comunidad. En este sentido se puede citar la SAP de Madrid, de 13/03/2018 que, en un supuesto semejante, declara que el mero hecho de alquilar una vivienda, por habitaciones, a unos estudiantes no puede calificarse en abstracto como una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.

El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal 2

 

Aunque este tema ya ha sido tratado aquí, nuevamente el Tribunal Supremo decide sobre ello y en el mismo sentido, por lo que parece interesante glosar esa sentencia.

HECHOS:

En los estatutos de una Comunidad de propietarios, aparece la siguiente regla:

"USO DE ELEMENTOS COMUNES: se establecen las siguientes prohibiciones o limitaciones: a) VIVIENDAS. Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de "residencia familiar". Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa".

Con base en esta norma, la comunidad demanda a uno de los copropietarios solicitando una sentencia que lo condene a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la vivienda de su propiedad.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la comunidad

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de enero de 2024, desestima el recurso de casación del copropietario y lo condena a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la referida vivienda.

Considera el Supremo que la interpretación de reglas de los estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que sea ilógica o contraria a normas legales.

Pues bien, en el presente caso, la interpretación que realiza la Audiencia Provincial de la regla undécima de los estatutos de la comunidad no es ilógica ni contraria a las normas legales (es más, el recurrente no cita la infracción de ninguna norma legal de interpretación).

El tribunal de apelación razona, de forma cabal y plenamente lógica, atendido el contenido de dicha regla:

(i) que esta "no se limita a describir el uso de las viviendas, sino que impone que deben servir de residencia familiar";

(ii) que "La residencia es el lugar en el que se reside y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido en el lugar", lo que denota estabilidad y permanencia";

(iii) y que "la regla excluye que pueda desarrollarse en la vivienda actividad profesional, comercial o industrial alguna y, como cláusula de cierre añade: "cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de 'residencia familiar'"

A lo anterior, ya de por sí suficiente, todavía añade la Audiencia Provincial dos consideraciones más, tan lógicas y cabales como las precedentes:

(i) la primera, que "No cabe asimilar la actividad de piso turístico, que se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día, a una relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia [...]";

(ii) y la segunda, que la actividad desarrollada en la vivienda está prohibida de forma expresa por la regla estatutaria, aunque en esta el uso turístico no se mencione explícitamente como excluido, dado que la misma establece, de manera específica, que el destino de las viviendas será exclusivamente de residencia familiar, al tiempo que excluye el desarrollo de cualquier actividad que altere ese destino, y que, además, la falta de mención explícita al uso turístico se explica porque dicha actividad no existía cuando los copropietarios aprobaron por unanimidad la regla estatutaria.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos

 

El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal

 

HECHOS:

En las "Normas de Comunidad" de un edificio establecidas por la promotora e incluida en los contratos de compraventa de las viviendas, aparece la siguiente cláusula: “Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado”

La Comunidad de Propietarios acuerda considerar que el alquiler de uso turístico constituye una actividad económica y por tanto prohibida por la norma antedicha.

Algunos propietarios demandan a la comunidad solicitando la declaración de nulidad de esa resolución, por considerar que se ha hecho una interpretación extensiva de la prohibición ya que el arrendamiento de uso turístico es equiparable al de vivienda que no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica.

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de noviembre de 2023, desestima el recurso de casación de los demandantes.

El Tribunal Supremo comparte el criterio de la sentencia de apelación, que en el mismo sentido que la de primera instancia, y en especial a la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, destaca, en primer lugar, la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica.

El que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda.

Lo señalado permite, como bien dice la Audiencia, concluir que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.

Frente a lo anterior no puede prevalecer la argumentación de la parte recurrente cuando equipara el arrendamiento de vivienda para uso turístico con el arrendamiento de vivienda, y que según dice no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica. El arrendamiento de vivienda(art. 2 LAU) nada que ver con el concepto de la actividad a que se refiere la normativa sectorial turística aplicable, dirigida a "proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada". La misma normativa sectorial turística aplicable y que se cita en las dos sentencias de instancia resalta expresamente la diferencia con que se contempla la comercialización de estancias turísticas en viviendas, alojamientos de corta duración, o las ofertadas para uso vacacional, con el arrendamiento de vivienda. La mencionada legislación turística expresamente excluye de la consideración de viviendas para uso turístico el arrendamiento de vivienda según lo establecido en la Ley de arrendamientos urbanos, de la misma manera que, en los términos que hemos señalado, el art. 5.e) de esta última ley excluye de su ámbito de aplicación los alquileres turísticos.

El alquiler para uso turístico de vivienda en propiedad horizontal.

 

HECHOS:

El art. 4 de los estatutos de la Comunidad de propietarios de una Urbanización en Cantabria dispone: Cada propietario tiene la plena propiedad de su vivienda unifamiliar y el jardín anejo a la misma y cuantos elementos estén en el interior de la misma. Sin embargo, en las viviendas los propietarios están sujetos a la siguientes limitaciones: c) La no instalación de negocios, comercios o industrias en las viviendas.

El propietario de una vivienda, para cumplir lo exigido por la normativa autonómica,  solicita la emisión de certificado justificativo de que en los estatutos o acuerdos adoptados por la comunidad no se prohíben ni se establecen restricciones del uso de las viviendas como viviendas de uso turístico.

En reunión extraordinaria convocada al efecto la junta de copropietarios acuerda por mayoría prohibir el uso del inmueble al destino de vivienda de uso turístico.

El propietario afectado por esa prohibición demanda a la comunidad solicitando que se declare ineficaz el acuerdo adoptado y se expida el certificado solicitado.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de veintiocho de noviembre de dos mil veintidós, desestima el recurso de apelación del demandante y confirma la sentencia.

Considera la Audiencia que el acuerdo obtenido en la junta de la comunidad alcanza el régimen de mayoría expresamente exigido por el art. 17.12 LPH y, además, no supone una modificación del título constitutivo o de los estatutos que pudiera determinar la exigencia de unanimidad, pues la redacción inicial del art. 4 de los estatutos ya reconoce inicialmente la plena propiedad de la vivienda, con su jardín anejo y sus elementos, pero impone una limitación que, sin mayor esfuerzo hermenéutico que respetar su literalidad (art. 1.281 CC), supone una prohibición clara para la instalación de negocios, comercios o industrias en las viviendas, aunque se utilice otra terminología ("no instalación (..)").

Por último, negocio, según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, es "aquello que es objeto o materia de una ocupación lucrativa o de interés", como inevitablemente debe ser calificada el destino para uso turístico de una vivienda.

Como indica el propio Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria, bien se alquilen a turistas, completas -como es el caso de la del actor según la inscripción realizada como vivienda de cesión completa- o por habitaciones, a cambio de un precio determinado, tienen cabida en el sector turístico como "nuevos modelos de negocio" sujetos en el ámbito de la protección y defensa de los derechos de los usuarios o consumidores de los servicios.

 A partir de tales consideraciones, ni para el tribunal resulta decisiva la opinión de la Dirección General de Turismo del Gobierno de Cantabria, ni el régimen de tributación por esta actividad. Resulta para la Sala suficientemente justificado que la intención del actor es el destino de su vivienda para obtener, a través de la actividad de hospedaje puntual o provisional, una ocupación lucrativa o de interés como actividad puramente negocial y que solo residualmente puede ser considerada residencial.

Una visión del arrendamiento turístico desde las Baleares

Entre las modificaciones de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que incluyó la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, está la exclusión expresa de su ámbito de aplicación de:

“e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”

Tras esta exclusión, hay dos regímenes legales distintos para los arrendamientos:

1) Un régimen civil, que llamaremos “arrendamiento de temporada” que sujeta el arrendamiento a LAU; y

2) Un régimen administrativo, que llamaremos “arrendamiento turístico”, para aquellos supuestos en los que el arrendamiento deba sujetarse a la normativa sectorial de turismo por estar haciendo una actividad turística.

Lo primero que debemos señalar es que ambos son igualmente legales, si bien, teóricamente intentan regular supuestos distintos: el primero, el alquiler tradicional, de particular a particular, de una vivienda por un período reducido de tiempo; el segundo, una actividad empresarial de carácter turístico, mediante el alquiler con finalidad “empresarial”.

Decimos teóricamente porque, como veremos a continuación, resulta complicado establecer una diferenciación clara entre uno y otro, en base a los criterios que establece la Ley. De conformidad con el nuevo párrafo e) del artículo 5 LAU, para que un arrendamiento quede excluido debe recoger las siguientes notas:

1. Cesión de la totalidad de la vivienda, amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato;

2. Comercializada o promocionada en canales de oferta turística;

3. Realizada con finalidad lucrativa; y

4. Que dicha cesión esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, por lo que, en caso de no haber normativa sectorial (turística) o no regular este supuesto, el arrendamiento quedará sujeto todavía a la LAU.

De los requisitos anteriores, el que plantea mayor problema es el relativo a la comercialización, ya que por “canales de oferta turística” pueden entenderse supuestos distintos, desde las agencias turísticas tradicionales, hasta páginas web que oferten “estancias vacacionales” o similares.

La sujeción de nuestro arrendamiento a un régimen u otro puede acarrear la necesidad de cumplir con requisitos inimaginables para un particular que únicamente desea sacarle un rendimiento a su vivienda.

NORMATIVA TURÍSTICA BALEAR: REQUISITOS

En el caso concreto de las Islas Baleares, la normativa turística autonómica (Ley 8/2012, de turismo de las Illes Balears) establece una serie de requisitos para que pueda ofrecerse una estancia turística en una vivienda:

Tipología de viviendas:

De conformidad con la normativa balear (y a falta de un desarrollo reglamentario que ampliará las tipologías), a día de hoy, únicamente pueden cederse bajo arrendamiento turístico viviendas unifamiliares aisladas o pareadas, ya sea en suelo urbano o rural, con un máximo de seis dormitorios y doce plazas. Asimismo, tendrán que tener una dotación mínima de baños de uno por cada tres plazas, y ajustadas a la normativa urbanística aplicable. Asimismo, deberá presentarse una declaración responsable de inicio de actividad turística para poder comercializar la vivienda.

Por tanto, no está permitida la comercialización turística de viviendas en edificios plurifamiliares o adosados sometidos a régimen de propiedad horizontal.

Asimismo, tampoco está permitida la formalización de contratos por habitaciones o hacer coincidir en la misma vivienda a usuarios que hayan formalizado distintos contratos, lo que supone una clara prohibición al arrendamiento con fines turísticos ofertado en páginas web de consumo colaborativo.

Servicios adicionales:

Además, en caso de ser considerado un arrendamiento turístico, la estancia debe ofrecer los siguientes servicios, recogidos en el artículo 51 LT.

1. Limpieza periódica de la vivienda.

2. Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de estos.

3. Mantenimiento de las instalaciones.

4. Servicio de atención al público en horario comercial.

5. Servicio de asistencia telefónica al turista o usuario del servicio turístico prestado durante 24 horas.

Infracciones y sanciones:

Estos requisitos, unidos a la presunción “iuris tantum” de considerar que es arrendamiento turístico cuando no se puede acreditar, de acuerdo con la normativa aplicable, que la contratación efectuada sea conforme a la legislación sobre arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial, hace que prácticamente cualquier arrendamiento comercializado por las webs turísticas por excelencia (airbnb, homeaway, rentalia, etc.) pueda ser considerado, a efectos administrativos, un arrendamiento turístico en las Baleares.

Por lo que respecta a las infracciones y sanciones aplicables en caso de incumplimiento de la normativa sectorial, tiene la consideración de infracción grave, entre otras:

La oferta o la comercialización de estancias turísticas en viviendas que no cumplan los requisitos o las condiciones establecidas en la Ley y su normativa de desarrollo.

Permitir en una vivienda de su propiedad que no se cumplan los requisitos o las condiciones establecidos en la Ley y en la normativa de desarrollo de la oferta o la comercialización de estancias turísticas.

Por tanto, la mera publicidad ya supone una actividad sancionable por parte de la Administración, hecho que sin duda afecta a portales de internet con base en el consumo colaborativo, pero cuya finalidad es esencialmente turística.

Las infracciones calificadas como graves serán sancionadas con multa de 4.001 a 40.000 euros, no obstante, es posible que la inspección detecte infracciones adicionales, lo que puede hacer subir considerablemente el monto de la sanción.

La práctica en Baleares

En nuestra opinión, la normativa sectorial turística de Baleares ha creado un marco normativo excesivamente amplio que invade el ámbito de la autonomía privada, dificultando la supervivencia del tradicional arrendamiento de temporada, ya que, en la práctica, casi cualquier arrendamiento temporal es susceptible de ser considerado un alquiler vacacional y, por ello, quedar sujeto al régimen de sanciones administrativas previsto en la normativa turística.

Por ello, deben extremarse las precauciones a la hora de arrendar una vivienda por temporada en Baleares, extremando las precauciones en todos los sentidos y, muy especialmente, por lo que respecta al canal de oferta turística, ya que, en caso de que lo que Ud. creía ser un arrendamiento de temporada sea considerado por la Administración un arrendamiento turístico, podrá llegar a ser sancionado con multas de hasta 40.000 €.

Redactado por:

Pelayo de Salvador Morell
Abogado

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