LPH: Actividad turística en piso de propiedad horizontal

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios de un edificio en propiedad horizontal demanda a uno de los condueños, que destina el piso a alojamiento turístico, por considerar que esta actividad está prohibida por los estatutos comunitarios, constituye una actividad molesta e incómoda, que altera la convivencia, por lo que debe ser prohibida en aplicación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).

En los estatutos de la comunidad se hace constar:

En la regla quinta, bajo la rúbrica DESTINO:  ….d/"los pisos, a viviendas del titular propietario o arrendaticio con o sin oficinas o despachos propios de la profesión del habilitante".

Añadiendo a continuación: …queda especialmente prohibido: Uno. - Destinar los pisos y locales a consultorios y clínicas de enfermedades infectocontagiosas y a fines ilegales. Dos. - Instalar en los pisos motores o maquinaria que no sean los usuales y ... para los servicios del hogar. Tres. - Ejecutar en dichos locales y pisos acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o habitantes y de los que de modo ... resulten inmorales, incómodos o insalubres, o hagan desmerecer en cualquier sentido el inmueble a las personas que en él habitan económica, social o moralmente ... los propietarios de los pisos establecerán en los contratos de inquilinato que concierten las oportunas condiciones especiales para dar efectividad y cumplimiento a las limitaciones.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial revoca dicha sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de febrero de 2025, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.

Considera el Supremo que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

La mera descripción del inmueble, con la indicación del destino de sus pisos o locales, no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que su eficacia queda condicionada a que exista una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa que la establezca.

En el presente caso dentro de las actividades prohibidas en los estatutos no se encuentra la que constituye el objeto de este proceso; es decir, el alquiler turístico, cuya explotación, tal y como se viene desarrollando, según se ha declarado en primera y segunda instancia tras la valoración de la prueba practicada, no conforma una actividad incómoda o molesta.

En las sentencias estudiadas, se consideró que las analizadas disposiciones estatutarias prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal, lo que se argumentó debidamente en cada una de ellas para obtener dicha conclusión.

Ahora bien, en el caso que ahora nos ocupa, no existe una previsión de tal clase, como resulta de las normas comunitarias transcritas en la sentencia de la audiencia, en las que las prohibiciones se refieren a consultorios y clínicas de enfermedades infecto contagiosas y a fines ilegales; instalar motores o maquinarias que no sean los usuales para los servicios del hogar, actividades inmorales, incómodas o insalubres, descartadas por las sentencias de ambas instancias, u ocupar, aunque sea temporalmente, los elementos comunes.

El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal 2

 

Aunque este tema ya ha sido tratado aquí, nuevamente el Tribunal Supremo decide sobre ello y en el mismo sentido, por lo que parece interesante glosar esa sentencia.

HECHOS:

En los estatutos de una Comunidad de propietarios, aparece la siguiente regla:

"USO DE ELEMENTOS COMUNES: se establecen las siguientes prohibiciones o limitaciones: a) VIVIENDAS. Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de "residencia familiar". Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa".

Con base en esta norma, la comunidad demanda a uno de los copropietarios solicitando una sentencia que lo condene a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la vivienda de su propiedad.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la comunidad

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de enero de 2024, desestima el recurso de casación del copropietario y lo condena a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la referida vivienda.

Considera el Supremo que la interpretación de reglas de los estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que sea ilógica o contraria a normas legales.

Pues bien, en el presente caso, la interpretación que realiza la Audiencia Provincial de la regla undécima de los estatutos de la comunidad no es ilógica ni contraria a las normas legales (es más, el recurrente no cita la infracción de ninguna norma legal de interpretación).

El tribunal de apelación razona, de forma cabal y plenamente lógica, atendido el contenido de dicha regla:

(i) que esta "no se limita a describir el uso de las viviendas, sino que impone que deben servir de residencia familiar";

(ii) que "La residencia es el lugar en el que se reside y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido en el lugar", lo que denota estabilidad y permanencia";

(iii) y que "la regla excluye que pueda desarrollarse en la vivienda actividad profesional, comercial o industrial alguna y, como cláusula de cierre añade: "cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de 'residencia familiar'"

A lo anterior, ya de por sí suficiente, todavía añade la Audiencia Provincial dos consideraciones más, tan lógicas y cabales como las precedentes:

(i) la primera, que "No cabe asimilar la actividad de piso turístico, que se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día, a una relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia [...]";

(ii) y la segunda, que la actividad desarrollada en la vivienda está prohibida de forma expresa por la regla estatutaria, aunque en esta el uso turístico no se mencione explícitamente como excluido, dado que la misma establece, de manera específica, que el destino de las viviendas será exclusivamente de residencia familiar, al tiempo que excluye el desarrollo de cualquier actividad que altere ese destino, y que, además, la falta de mención explícita al uso turístico se explica porque dicha actividad no existía cuando los copropietarios aprobaron por unanimidad la regla estatutaria.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos

 

El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal

 

HECHOS:

En las "Normas de Comunidad" de un edificio establecidas por la promotora e incluida en los contratos de compraventa de las viviendas, aparece la siguiente cláusula: “Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado”

La Comunidad de Propietarios acuerda considerar que el alquiler de uso turístico constituye una actividad económica y por tanto prohibida por la norma antedicha.

Algunos propietarios demandan a la comunidad solicitando la declaración de nulidad de esa resolución, por considerar que se ha hecho una interpretación extensiva de la prohibición ya que el arrendamiento de uso turístico es equiparable al de vivienda que no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica.

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de noviembre de 2023, desestima el recurso de casación de los demandantes.

El Tribunal Supremo comparte el criterio de la sentencia de apelación, que en el mismo sentido que la de primera instancia, y en especial a la vista de la legislación sectorial turística de la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables, destaca, en primer lugar, la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica.

El que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda.

Lo señalado permite, como bien dice la Audiencia, concluir que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos.

Frente a lo anterior no puede prevalecer la argumentación de la parte recurrente cuando equipara el arrendamiento de vivienda para uso turístico con el arrendamiento de vivienda, y que según dice no está prohibido a pesar de que también es una actividad económica. El arrendamiento de vivienda(art. 2 LAU) nada que ver con el concepto de la actividad a que se refiere la normativa sectorial turística aplicable, dirigida a "proporcionar alojamiento temporal sin constituir cambio de residencia para la persona alojada". La misma normativa sectorial turística aplicable y que se cita en las dos sentencias de instancia resalta expresamente la diferencia con que se contempla la comercialización de estancias turísticas en viviendas, alojamientos de corta duración, o las ofertadas para uso vacacional, con el arrendamiento de vivienda. La mencionada legislación turística expresamente excluye de la consideración de viviendas para uso turístico el arrendamiento de vivienda según lo establecido en la Ley de arrendamientos urbanos, de la misma manera que, en los términos que hemos señalado, el art. 5.e) de esta última ley excluye de su ámbito de aplicación los alquileres turísticos.