HECHOS:
Contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 11
de octubre de 2018.
El plazo improrrogable de la opción de compra es de dos años
En dicho contrato se pacta lo siguiente: "En el
supuesto de que el alquiler con opción de compra no se ejecute, deberán dejar
la propiedad en el mismo estado que se les alquiló (..)".
Con fecha 12 de noviembre de 2020 el arrendador presenta demanda solicitando la extinción del contrato, el desalojo del inmueble y que
el inquilino deje el jardín de la vivienda en el mismo estado en la que se
encontraba cuando accedieron a la misma o bien a indemnizar a esta parte por
los daños y perjuicios ocasionados con motivo de dicha obra, en el importe que
el coste de dicha restitución suponga.
La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la
demanda.
La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de ocho de
abril de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación del inquilino
y confirma la anterior sentencia.
Considera la Audiencia que en las fotografías aportadas en
la contestación a la demanda se observa que una parte sustancial del jardín
anejo ha sido pavimentado.
El art. 1561 CC sienta la regla general de aplicación al
supuesto del recurso: el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el
arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera
menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
La expresión "tal como se recibió" debe ser interpretada
en sentido amplio, abarcando cualquier estado pactado en que debiera hacerse la
devolución (STS de 2 de marzo de 1963). Como expresó también la antigua STS de
9 de julio de 1887, la obligación del arrendatario de devolución debe de
hacerse en el estado en el que puede ser disfrutada por el arrendador por sí o
por medio de terceras personas.
Por último, el
art. 23.2 LAU, en el mismo sentido, señala que "Sin perjuicio de la
facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la
realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el
arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación
efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.".
En consecuencia de lo expuesto, las obras realizadas por el
arrendatario en el jardín de la vivienda afectan, por un lado, al propio objeto
contractual del arrendamiento con opción, pues resultan un anejo inseparable del
mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al concluir
el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que deviene
apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de la
obra. mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al
concluir el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que
deviene apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de
la obra.
Además, cuando el
art. 23.1 LAU expresa que el arrendador no podrá realizar sin
consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la
configuración de la vivienda o de sus accesorios, indica que la autorización de
la propiedad debe ser expresa y escrita.
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