La nulidad de un contrato de arrendamiento por error en el consentimiento

 

HECHOS:

La inquilina de un arrendamiento de vivienda, ya terminado, demanda al arrendador solicitando la declaración de nulidad de éste por vicio en la prestación del consentimiento del contrato y el reintegro por el demandante de las sumas abonadas por tal arriendo ascendentes a 7.800.- € con sus intereses.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintidós de febrero de dos mil veinticuatro, desestima la apelación de la inquilina.

Considera la Audiencia que lo esencial en este litigio es determinar sin la demandante dispuso de toda la información precisa para poder emitir una declaración de voluntad consintiendo tomar en arriendo esa vivienda o si la falta de esa información hizo que el consentimiento prestado se realizara sobre una información no completa determinante de su prestación viciada por error.

Para ello han de manifestarse las condiciones del error propio invalidante del contrato, es decir que recaiga sobre la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dado lugar a su celebración, de modo que se revele con claridad su esencialidad; que no sea imputable a quién lo padece; que se dé un nexo causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado, y que sea excusable, en el sentido de que sea inevitable, no habiendo podido ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular.

Pues bien, es evidente que cuando se va arrendar una vivienda que se ha visitado previamente, no puede fundarse un ulterior error en el consentimiento prestado para alquilarla en la existencia de defectos que eran apreciables en el momento de contratar, defectos que en su caso deberán ser reparados por el arrendador sin derecho a elevar la renta al tratarse las manifestadas en la demanda de reparaciones que pudieran ser necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. El hecho de que faltaran enchufes, hubiera un cristal roto, existiera un supuesto riesgo de caída de un calentador, o no funcionara la vitrocerámica correctamente daría derecho al arrendatario a exigir su reparación o a resolver en contrato en otro caso pero en modo alguno puede sustentar una acción de nulidad por error en la prestación del consentimiento en base a la doctrina antes dicha. Como tampoco el hecho de que los fusibles estuvieran en un lugar solo accesible con intervención del arrendador o que existieran perros en la parcela cuya presencia se ignora si la conocía o no la demandada antes de contratar.

El hecho, aunque fuera así, que administrativamente no tuviera la condición de tal vivienda o careciera de la legalización administrativa precisa en el momento del arriendo, determinaría una infracción administrativa sin efectos en esta litis y sin que el supuesto error sobre tal extremo pueda entenderse que vicie la voluntad de la demandante como fundamento de la nulidad del contrato. Es claro que en este supuesto no consta que se informara a la demandante de la inexistencia de esa legalización administrativa, estando claro sin embargo que el inmueble estaba acondicionado para utilizarse como vivienda, con lo necesario para ello.

Por lo tanto el contrato civil no es nulo porque concurren sus requisitos de consentimiento, objeto y causa.

¿Puede cobrar traspaso el dueño al arrendar un local de negocio?

 

HECHOS:

Se pacta un contrato de arrendamiento de local de negocio, con una duración de cinco años, y con fecha posterior, el traspaso sobre el negocio instalado en ese local por un precio equivalente a casi dos años de renta.

El arrendatario adquirente demanda al arrendador solicitando sea declarada la nulidad del segundo contrato por considerar que el derecho a explotar el negocio arrendado ya se obtiene con el contrato de arrendamiento de fecha 23 noviembre 2016 y, además ese contrato carece de causa porque no se justifica de otro modo que los propietarios pretendan la transmisión de un derecho de traspaso del que carecen por cuanto que no son arrendatarios.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de León, sentencia de 17 de noviembre de 2022, desestima la apelación de la arrendataria y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que no se puede afirmar que no hay causa o que es ilícita por aplicación de una disposición contenida en el Título III, como lo es el artículo 32, cuando existe un pacto entre las partes en sentido contrario. Es decir, no se puede anteponer lo dispuesto en el artículo32 a lo pactado por las partes sobre el pago de un precio por traspaso porque el pacto prima sobre lo dispuesto en la norma citada. Por lo tanto, no se puede decir que es ilícita la causa por contravenir lo dispuesto en la norma porque lo pactado prevalece sobre norma, que, por lo tanto, solo es dispositiva y no imperativa.

En el ámbito del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda es válido cualquier pacto que no contravenga lo dispuesto en los Títulos I y IV de la LAU y, por supuesto, que no sean contrarios al orden público o a otras normas imperativas. Por ello, es perfectamente válido celebrar un contrato de arrendamiento y, a la par, pactar el pago de un precio por la cesión del negocio.

Se dice por la parte apelante que el contrato de arrendamiento ya conlleva la cesión de todos los elementos del negocio. Pues bien, si esto es así, nos preguntamos por qué pagó un precio de traspaso que equivale a casi dos años de renta para un contrato de una duración de 5 años. Al efectuar el pago que realizó, claramente separado y diferenciado del pago de las rentas, era plenamente conocedora del coste económico de la operación, al margen de si el precio pagado a tanto alzado se llama traspaso o se llama, lisa y llanamente, pago a tanto alzado convenido por las partes para suscribir el contrato de arrendamiento. Como se ha indicado, rige el principio de libertad de pactos y no es contrario a normas imperativas fijar un precio inicial a mayores de las rentas periódicas a satisfacer. Todo queda reservado al ámbito de libertad de contratación de las partes. Tal vez a la apelante ahora le parezca que los demandados no tenían un derecho de traspaso, pero lo que no ignoraba es el coste convenido entre las partes para llevar a cabo la contratación. Este tribunal comparte la valoración probatoria de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos, pero también porque un eventual error de derecho, que es lo que parece invocar la parte apelante, no cumpliría el requisito de inevitabilidad. En el contrato de arrendamiento se indica claramente que los arrendadores son los propietarios y que no hay una cesión de arrendamiento, como ocurriría en caso de que los demandados fueran arrendatarios, pero también se pacta una expresa renuncia al derecho de ceder o traspasar el local arrendado, con expresa invocación del artículo 32 de la LAU(estipulación cuarta). Es decir, la arrendataria tenía pleno conocimiento de qué es lo que representa el derecho de cesión del artículo 32 LAU, y que este derecho se refiere solo al traspaso del arrendamiento por parte del arrendatario (no por el propietario). Y si tenía alguna duda al respecto, por ignorancia de Derecho, podía haberla despejado con una elemental consulta, por lo que se cumple el requisito de excusabilidad del supuesto error, que, como se ha indicado, tampoco concurre.

Un chalet con vistas al mar

Los compradores de una vivienda, que resulta afectada en cuanto a sus vistas al mar, por la construcción en la parcela contigua de una planta más de la prevista, interponen demanda solicitando:

 
1°) La nulidad del contrato de compraventa sobre esa vivienda.

2°) Subsidiariamente, la resolución del citado contrato, por incumplimiento contractual de la vendedora.

3º) La condena de la demandada a pagar a los demandantes la cantidad de 663.400 euros, en concepto de devolución del precio de compraventa, más su impuesto sobre el valor añadido y los intereses legales devengados por esa cantidad desde la interposición de la demanda.

El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación de la sociedad vendedora.

El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de febrero de 2020, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que, conforme al art. 1266 (Código Civil), existe error sustancial en el consentimiento, ya que   las circunstancias concurrentes en este caso ponen de manifiesto -como acertadamente refleja la sentencia recurrida- que los compradores no habrían celebrado el contrato de haber conocido la notoria privación de vistas al mar que se podía producir con posterioridad o, al menos, no lo habrían celebrado en los términos en que lo hicieron, por lo que ha de estimarse concurrente el requisito de la esencialidad del error y el motivo ha de ser desestimado. En todo caso, el carácter esencial del error resulta evidente si se tiene en cuenta el lugar en que se encuentra la vivienda -frente al mar- y la expectativa fundada de que las vistas iniciales se mantendrían en el tiempo, pudiéndose disfrutar "desde cualquier punto de la vivienda". Se trata de un elemento fundamental a tener en cuenta a la hora de adquirir la vivienda, cuya consideración en el momento de la compra resultó errónea para los adquirentes lo que, sin duda, fue determinante para la celebración del contrato.

Tampoco resulta atendible la invocación de excusabilidad en el error, alegada por la vendedora, puesto que, conforme razona la sentencia recurrida, se fundamenta razonablemente no sólo la existencia del error sino también la provocación del mismo por la propia vendedora al publicitar la vivienda que fue vendida a los demandantes. Así, bajo el título "Vivir en un mirador privado", se describía de la siguiente forma:"Esta vivienda aislada de obra nueva se encuentra ubicada dentro de un recinto privado, lo cual nos permite vivir con total independencia, pero con las comodidades de una zona comunitaria. Cuenta con vigilancia y  servicio de portero durante todo el año. Sus vistas al mar son increíbles desde cualquier punto de la vivienda. En la planta baja encontramos 2 habitaciones con baño completo y la planta superior la ocupa sólo una gran suite con vestidor y salida a una agradable terraza. Garaje privado. El recinto comunitario cuenta con club social, piscina y pista de pádel".

En cuanto al carácter excusable del error, aparece incluso objetivado si se tienen en cuenta los términos empleados por la parte vendedora para provocar su adquisición por los compradores.

La información exigible en los contratos financieros de riesgo.

La normativa vigente en el Mercado de Valores exige que las entidades que presten servicios de inversión deberán mantener, en todo momento, adecuadamente informados a sus clientes.

Con base en esta normativa una sociedad anónima del sector de la hostelería demanda a una entidad bancaria solicitando la nulidad del contrato marco para cobertura de operaciones financieras.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara la nulidad de dicho contrato marco por entender que el cliente no recibió información suficiente, que no se facilitó folleto informativo, que la información no podía deducirse de la compleja redacción del contrato y que el demandante no tenía formación suficiente para comprender la naturaleza del producto adquirido, el cual no era un producto adecuado a sus intereses.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación entablado por el banco y desestima la demanda.

Esta sentencia excluye el error porque:

- El clausulado del contrato describe el producto.

- Hay advertencias sobre el riesgo.

- El cliente tuvo en poder los contratos antes de la firma y pudo leerlos y buscar asesoramiento.

- El cliente tiene más de 20 años de experiencia en el ámbito empresarial.

- La percepción de liquidaciones positivas es un acto propio y demuestra que se conocía el funcionamiento del producto.

El Tribunal Supremo, sentencia de 26 de abril de 2017, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo:

El recurrente basa su impugnación, esencialmente en el art. 79 de la Ley de Mercado de Valores , al no facilitarse al cliente la información debida y en los arts. 1261 y 1265 del C. Civil , pues entiende que concurre error excusable.

Al plantear estas cuestiones jurídicas, el recurrente olvida los hechos declarados probados en la sentencia recurrida, cuales son que «tenía amplio conocimiento del producto financiero contratado y de los riesgos que el mismo generaría para ella en el escenario bajista de mercados de intereses...».

Igualmente declara probado la sentencia recurrida que la demandante pertenece a un entramado de empresas dedicado a la hostelería, con importante volumen de negocio, con amplio capital social, con actividad en varios países y con una actividad empresarial de más de veinte años.

Ante estos asertos probatorios no procede introducir la posible existencia de error excusable ni la pretendida falta de información, pues los hechos en los que podrían sustentarse han quedado desacreditados en la declaración de hechos probados de la sentencia recurrida, ya que se da por probado que el recurrente contaba con formación e información más que suficiente, lo que permite descartar el error en la contratación del swap.

Por tanto, estos motivos deben inadmitirse al hacer supuesto de la cuestión, que consiste en «partir de un supuesto de hecho distinto del que ha declarado probado la sentencia de instancia, ya que la casación no es una tercera instancia que permita revisar la cuestión fáctica, sino que se concreta al control de la correcta aplicación del ordenamiento jurídico» tal como dice la sentencia de 5 de noviembre de 2009 , lo que ha sido reiterado por las de 20 de noviembre de 2009, 13 de octubre de 2010, 15 de abril de 2011, 13 de mayo de 2011, 16 de junio de 2011 y 12 de julio de 2011.

Por idéntica razón no concurre interés casacional, pues la sentencia recurrida no infringe la doctrina jurisprudencial.