El desistimiento anticipado del inquilino en un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 08/06/2020.

Mediante escrito de fecha 19/06/2020, la arrendataria comunicó a los arrendadores que, por problemas personales, procedía a rescindir el contrato con efectos de 1 de julio siguiente.

La arrendadora reclama el pago de las mensualidades correspondientes a los seis primeros meses, así como la indemnización por desistimiento anticipado que se contempla en el mismo contrato (media mensualidad al restar un semestre), de modo que, siendo así que la arrendataria abonó la primera mensualidad y otros 720,00 € en concepto de fianza, la suma adeudada asciende a 3.240 €.

La inquilina se opone alegando que la vivienda fue alquilada nuevamente a los pocos días de abandonarla, de forma que no se ocasionaron daños y perjuicios susceptibles de justificar la indemnización pretendida.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de veintidós de mayo de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación de la inquilina.

Considera la AP que el art. 11 LAU únicamente reconoce la posibilidad de desistimiento una vez transcurridos los seis primeros meses, por tanto, se entiende que éste es un plazo mínimo de obligado cumplimiento para el arrendatario, de manera que, si desiste antes de que hubiera transcurrido, el arrendador podrá exigir que satisfaga las rentas correspondientes al período que reste por cumplir hasta los seis meses que indica el precepto.

Ciertamente, son perfectamente válidos los pactos que reduzcan el plazo mínimo y permitan el desistimiento unilateral del arrendatario con anterioridad al transcurso del período de seis meses, o incluso que lo eliminen por completo, facultando al arrendatario para desistir en cualquier momento. Como también que esta previsión tiene carácter imperativo, de tal suerte que se aplicará con independencia de que el contrato contenga una cláusula que establezca un plazo mínimo superior en perjuicio del arrendatario, con arreglo al art. 6 LAU, que proclama la nulidad de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la citada Ley, entre las que se halla el art. 11.

Pero en ausencia de pacto más favorable al arrendatario o cuando el contrato se remita o se limite a reproducir el párrafo primero del repetido art. 11 LAU, consideramos que el período de seis meses a que se hace referencia constituye un mínimo de forzoso cumplimiento, y, por consiguiente, en el caso de que el arrendatario desista antes de que finalice, incurre en un incumplimiento contractual que legitima al arrendador para reclamar los daños y perjuicios causados, que se concretan en lo que hubiera percibido de haberse acatado el expresado plazo.

De ahí que, como se razona en la sentencia de instancia, el hecho de que, producido el desistimiento y desalojada la vivienda antes de los seis meses, el arrendador la alquile a un tercero, carezca de relevancia en orden a cuantificar las consecuencias del incumplimiento, ya sea en cuanto al pago de la renta, ya de la indemnización si se hubiera estipulado. Nos encontramos ante una determinación de los daños y perjuicios que realiza el propio legislador por razones de interés general y que se impone en defecto de pacto más favorable al arrendatario.