Utilización de local de negocio como vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local comercial, de fecha 23 de mayo de 2023, por una duración de cinco años, y para el destino de almacén tal y como figura en el expositivo II del contrato.

En dicho contrato se pacta lo siguiente: Uso, conservación y reparación El Arrendatario se obliga: A destinar la Finca exclusivamente para el desarrollo de la actividad pactada, no pudiendo destinarlas a uso o actividad distinta de la pactada, si no media autorización previa, expresa y por escrito del ARRENDADOR.

El arrendador, en marzo de 2024 recibió una llamada telefónica de Policía Municipal de Pamplona, comunicándole que el local de su propiedad estaba siendo utilizado como vivienda. Fue entonces cuando se enteró de que arrendatario utilizaba el local como vivienda, subarrendándola a terceras personas.

Como consecuencia de tales hechos interpuso demanda para que se declare resuelto el contrato de arrendamiento.

El Juzgado de primera instancia declaró resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 11 de noviembre del 2025, desestima el recurso del inquilino y confirma la sentencia de instancia, ante la falta de consistencia de los argumentos esgrimidos en el mismo.

Considera la Audiencia que ha quedado acreditado que en el contrato suscrito por las partes en fecha 23 de mayo de 2023 se acordó ceder en arrendamiento para destinarlo a uso como almacén del local sito en Pamplona pactándose expresamente en la CLAUSULA NOVENA que el arrendatario no podrá realizar obras en la Finca si no media autorización expresa y por escrito del arrendador.

También en la CLAUSULA DECIMA se pactó que Arrendatario se obliga destinar la finca exclusivamente para el desarrollo de la actividad pactada, no pudiendo destinarlas a uso o actividad distinta de la pactada, si no media autorización previa, expresa y por escrito del ARRENDADOR.

Ha quedado acreditado a través de la prueba documental aportada y más concretamente en el expediente abierto por el Ayuntamiento de Pamplona no solo que el local se está destinado a uso como vivienda, sino también que el demandado ha subarrendado el uso del mismo a terceras personas.

Alegándose por la demandada como único motivo de oposición a la demanda que ha presentado proyecto de reforma del local, no consta en las actuaciones prueba alguna de que el propietario haya autorizado la realización de dichas obras y mucho menos cuando con las mismas se pretende modificar el uso del objeto de arrendamiento de almacén a vivienda. Por otra parte, carece de relevancia en la resolución del presente recurso el alcance de las obras a realizar, cuando ha quedado acreditada la voluntad del arrendatario de modificar el destino del local la desestimación del recurso interpuesto y la ratificación de la sentencia dictada.

El desistimiento anticipado del inquilino en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento distinto de vivienda, firmado el 1 de enero de 2015, con una duración de ocho años, hasta el 1 de enero de 2023 y una renta mensual de 450 euros.

El 31 de agosto de 2016 el arrendatario manifiesta su voluntad de dar por terminado el contrato con efectos de 1 de noviembre de 2016, fecha en la que, ante la negativa del arrendador de aceptar el desistimiento y de recibir las llaves, las pusieron a su disposición en las nuevas oficinas de la sociedad.

El arrendador presenta demanda solicitando que el inquilino sea condenado a cumplir el contrato o, subsidiariamente a pagar 33.300 euros, cantidad equivalente a las rentas que restarían por devengarse hasta la finalización del contrato.

El Juzgado de primera instancia condena al demandado a pagar la citada cantidad.

La Audiencia Provincial, desestima la apelación de la arrendataria

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de octubre de 2025, estima en parte el recurso de casación de la arrendataria y la condena a pagar 19.350 euros, con intereses desde la demanda.

Considera el Supremo que, al tratarse de un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, regido por la autonomía de la voluntad (art. 4.2 LAU), las partes pudieron establecer las consecuencias de un desistimiento unilateral injustificado y, al no hacerlo, debe estarse a las reglas generales, que requieren la prueba del daño, que en el caso del lucro cesante exige una ponderación de las circunstancias. Es indudable que el desistimiento anticipado por parte del arrendatario supone por sí misma la falta de abono de las rentas, lo que implica un perjuicio económico para el arrendador, pero no se puede presumir que, siendo un local que estaba en el mercado no pudiera ser objeto de arrendamiento, en principio por una renta similar transcurrido un tiempo razonable desde que el local quedó a disposición del arrendador.

El contrato se celebró el 1 de enero de 2015 por un período de ocho años, y el arrendador, que notificó el 31 de agosto de 2016, su voluntad de desistir, solo pagó hasta octubre de 2016, dejando de pagar las rentas de noviembre y diciembre de 2016 y las correspondientes a los años 2017 a 2022. Si, como dice la Audiencia, en noviembre de 2018 el perito pudo acceder al local porque le facilitó el acceso el arrendatario, que seguía conservando las llaves y por tanto la posesión, podemos concluir que solo con posterioridad pudo el arrendador, que inicialmente mantenía la opción por el cumplimiento del contrato, valorar razonablemente la posibilidad de volver a poner en el mercado el local en condiciones económicas similares o de obtener rendimientos por otra vía. Ese momento lo identificamos con el del dictado de la sentencia del juzgado, en mayo de 2019, cuando se estimó la petición subsidiaria resolutoria, porque a partir de entonces solo se discutió por las partes el importe de la indemnización debida.

Por ello se considera procedente incluir en la indemnización derivada del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento y a favor del demandante, ahora recurrido, la cantidad equivalente a la renta correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2016 (450 y 450 euros) y las correspondientes a los años 2017 (5400 euros), 2018 (5400 euros) y hasta mayo de 2019 (2250 euros).

Ante la falta de acreditación de un daño superior, y de ningún elemento probatorio dirigido a probar las dificultades o imposibilidad de concertar un nuevo arrendamiento, la indemnización debe completarse, de acuerdo con la jurisprudencia citada, atendiendo a lo dispuesto en el art. 11 LAU como pauta de carácter orientativo no vinculante, pero asumiendo que recoge criterios económicos adecuados para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido. Añadimos por ello a la indemnización la cuantía correspondiente a doce meses de renta (5400 euros), como plazo en el que en circunstancias normales el local hubiera podido ser incluso acondicionado para otro tipo de explotación y realquilado.

Arrendamiento de vivienda que forma parte de una comunidad hereditaria

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda de desahucio contra su hermano por considerar que la demandante carece de legitimación activa por cuanto la vivienda objeto de arrendamiento formaba parte de la sociedad de gananciales de los fallecidos padres de ambos litigantes, por lo que cualquier contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble debería haber sido firmado por todos los herederos, y no únicamente por la demandante, quien al suscribir el contrato de arrendamiento no actuó en beneficio de la comunidad hereditaria y no contó con la autorización de todos los herederos, resultando que parte de ellos están conformes con que el demandado permanezca en la vivienda sin pagar renta ni cantidad alguna hasta que se resuelva el procedimiento de partición de herencia, siendo por todo ello que se concluye que el contrato de arrendamiento aportado con la demanda es nulo de pleno derecho, ya que se realizó sin consentimiento de todos los herederos y no en beneficio de la comunidad hereditaria.

La Audiencia Provincial de Segovia, sentencia de treinta y uno de julio de dos mil veinticinco, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que todas las alegaciones de la apelante giran en torno a su consideración como única heredera, a quien por ello correspondería la adjudicación de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento del que trae causa la acción ejercitada, al parecer, porque el padre de los litigantes, fallecido 31 de mayo de 2017 según se manifiesta, otorgó testamento, que se aportó con la demanda, en el que instituyó a la demandante como heredera, legando al resto de sus otros 6 hijos (entre ellos, el demandado) la legítima estricta que les corresponda. Sin embargo, ello obvia el hecho, incontrovertido, que la vivienda objeto del arrendamiento no pertenecía solo al padre de los litigantes, sino que era un bien ganancial, sin que la herencia de la madre conste que se hubiera partido al tiempo de otorgamiento del contrato de arrendamiento. Y como ni consta, ni se alega, que la fallecida madre de los litigantes hubiera otorgado testamento al tiempo de su fallecimiento, sus 7 hijos estaban llamados a su sucesión intestada, y todos ellos en igualdad de derechos.

En consecuencia, si la demandante no había sido nombrada administradora de los bienes de la herencia de ambos progenitores por la mayoría del resto de partícipes (art. 398 CC), es claro que en el contrato de arrendamiento se arroga una representación de la comunidad hereditaria derivada del fallecimiento sus padres que, en realidad, no le correspondía, por lo que, habiendo sido expresamente desautorizada por otros partícipes compartimos la apreciación de la juzgadora de instancia de que dicho contrato sería nulo, concluyendo que solo la ignorancia del demandado y del resto de herederos han propiciado que ese contrato haya venido cumpliéndose, conforme se alega, sin que la actora haya dado razón del destino de las rentas que ha venido cobrando a su hermano.