Arrendamiento de vivienda que forma parte de una comunidad hereditaria

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda de desahucio contra su hermano por considerar que la demandante carece de legitimación activa por cuanto la vivienda objeto de arrendamiento formaba parte de la sociedad de gananciales de los fallecidos padres de ambos litigantes, por lo que cualquier contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble debería haber sido firmado por todos los herederos, y no únicamente por la demandante, quien al suscribir el contrato de arrendamiento no actuó en beneficio de la comunidad hereditaria y no contó con la autorización de todos los herederos, resultando que parte de ellos están conformes con que el demandado permanezca en la vivienda sin pagar renta ni cantidad alguna hasta que se resuelva el procedimiento de partición de herencia, siendo por todo ello que se concluye que el contrato de arrendamiento aportado con la demanda es nulo de pleno derecho, ya que se realizó sin consentimiento de todos los herederos y no en beneficio de la comunidad hereditaria.

La Audiencia Provincial de Segovia, sentencia de treinta y uno de julio de dos mil veinticinco, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que todas las alegaciones de la apelante giran en torno a su consideración como única heredera, a quien por ello correspondería la adjudicación de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento del que trae causa la acción ejercitada, al parecer, porque el padre de los litigantes, fallecido 31 de mayo de 2017 según se manifiesta, otorgó testamento, que se aportó con la demanda, en el que instituyó a la demandante como heredera, legando al resto de sus otros 6 hijos (entre ellos, el demandado) la legítima estricta que les corresponda. Sin embargo, ello obvia el hecho, incontrovertido, que la vivienda objeto del arrendamiento no pertenecía solo al padre de los litigantes, sino que era un bien ganancial, sin que la herencia de la madre conste que se hubiera partido al tiempo de otorgamiento del contrato de arrendamiento. Y como ni consta, ni se alega, que la fallecida madre de los litigantes hubiera otorgado testamento al tiempo de su fallecimiento, sus 7 hijos estaban llamados a su sucesión intestada, y todos ellos en igualdad de derechos.

En consecuencia, si la demandante no había sido nombrada administradora de los bienes de la herencia de ambos progenitores por la mayoría del resto de partícipes (art. 398 CC), es claro que en el contrato de arrendamiento se arroga una representación de la comunidad hereditaria derivada del fallecimiento sus padres que, en realidad, no le correspondía, por lo que, habiendo sido expresamente desautorizada por otros partícipes compartimos la apreciación de la juzgadora de instancia de que dicho contrato sería nulo, concluyendo que solo la ignorancia del demandado y del resto de herederos han propiciado que ese contrato haya venido cumpliéndose, conforme se alega, sin que la actora haya dado razón del destino de las rentas que ha venido cobrando a su hermano.

Eficacia de la opción de compra otorgada por un solo copropietario

HECHOS

El día 1 de septiembre de 2001 se otorga por un cónyuge contrato de arrendamiento rústico por un periodo de diez años, al término del cual se concedía al arrendatario un derecho de opción de compra sobre las fincas,  bienes pertenecientes a la sociedad conyugal de gananciales, que no había sido disuelta pese a que el matrimonio se encontraba en situación legal de separación de bienes desde el  5 de septiembre de 1984.

El arrendador falleció el 11 de agosto de 2002, no obstante lo cual el contrato se siguió desarrollando con pleno conocimiento de los componentes de la comunidad hereditaria, esposa e hijos del finado. El arrendatario ha pagado cada año las rentas acordadas sobre la totalidad de las fincas y los demandados las han aceptado sin tacha alguna.

Concluido el contrato de arrendamiento, por el arrendatario se ejercitó al opción de compra a que el contrato le daba derecho, remitiendo notificaciones notariales a los miembros de la comunidad hereditaria, algunas de las cuales no fueron recogidas por algún heredero pese a su reiteración. Los que recibieron las comunicaciones se opusieron al ejercicio de dicha opción de compra.

El arrendatario solicita del Juzgado solicita que se declare la validez del contrato de arrendamiento y de la cláusula de opción de compra, se condene a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa.

El Juzgado de primera instancia  desestima la demanda, y declara la nulidad de la estipulación relativa a la opción de compra por entender que la opción de compra comporta un acto dispositivo sobre bienes pertenecientes a la sociedad postganancial que fue realizado sin consentimiento del otro titular y, por tanto, es nulo y no es susceptible de convalidación por los actos propios de los demandados.

La Audiencia provincial estima la apelación del arrendatario y la pretensión de elevación a público de la opción de compra, razonando que la sentencia del juzgado ha prescindido de la mala fe y abuso de derecho de la conducta de los demandados, que pretenden la nulidad del contrato celebrado por el esposo y padre después de haber venido cobrando las rentas del arrendamiento durante años tras su fallecimiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de septiembre de 2019, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que aunque en el momento de celebrar el contrato litigioso los esposos estaban separados judicialmente, por lo que la sociedad de gananciales se había extinguido. Las fincas gananciales integraban la comunidad postganancial, de modo que para realizar actos de disposición era preciso el consentimiento de los dos esposos. 

Sin embargo, la consecuencia de la falta de intervención de la esposa en el otorgamiento del contrato no es su nulidad. Cierto que en sentencias más antiguas, entre las que se encuentran algunas que citan los recurrentes, se mantuvo la nulidad de los actos de disposición realizados por uno solo de los partícipes en la comunidad pero, como explicamos en las sentencias 672/2018, de 29 de noviembre , y 21/2018, de 17 de enero , en nuestro sistema jurídico el poder de disposición no es un requisito de la validez del contrato sino de la tradición como modo de adquirir y la validez obligacional del contrato de venta común sin el consentimiento de todos los comuneros fue doctrina sostenida en la sentencia 827/2012, de 15 de enero , con cita de la anterior 620/2011,de 28 de marzo. En definitiva, la falta de poder de disposición del esposo sobre los bienes de la comunidad postganancial no determina la invalidez del contrato celebrado, que sí produce efectos obligacionales entre las partes y sus herederos. 

En consecuencia los hijos, en cuanto que herederos del esposo otorgante del contrato, no pueden impugnarlo.

En cuanto a la esposa debemos concluir que la aceptación de la relación contractual por la recurrente, al menos desde el fallecimiento del marido, le impide ahora oponerse al ejercicio de la opción por el demandante, pues con posterioridad al fallecimiento del esposo otorgante consintió la relación contractual que, forma parte de una única relación jurídica, conforme señala la sentencia de la Audiencia: 

Como vemos en el año 2001 se perfeccionó un contrato de arrendamiento con opción de compra. Resaltar que no se trata de dos contratos independientes sino de un mismo acuerdo contractual, en el que por tanto no cabe escindir el arriendo de la opción, que versan sobre los mismos bienes, que liga de forma insoslayable el ejercicio de la opción a la finalización del contrato y que seguramente se tuvo en cuenta a la hora de determinarle precio del arriendo y la venta del resto de los elementos propios de la industria ganadera realizados en el otro contrato de compraventa a cuya validez se allanaron los demandados.