HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 28 de
diciembre de 2010, entre la sociedad propietaria de una vivienda y dos
inquilinos.
Con fecha 20 de julio de 2018, se acuerda la disolución y
extinción de la sociedad y se adjudica esa vivienda a una de las socias.
Los inquilinos, al amparo del art. 25 de la LAU, interponen
demanda de retracto contra la actual propietaria.
El juzgado de primera instancia desestima la demanda.
La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación de
los inquilinos.
El Tribunal Supremo, sentencia de 16 de abril de 2026, desestima
el recurso de casación
Considera el Supremo que la controversia se contrae a
determinar si la adjudicación de la finca arrendada a la demandada con ocasión
de la liquidación de la sociedad propietaria -y de la que aquella era socia-
constituye el presupuesto habilitante del derecho de retracto del arrendatario
previsto en el art. 25 LAU. La respuesta ha de ser negativa. Dicho precepto
anuda el nacimiento de los derechos de tanteo y retracto a la venta de la
vivienda arrendada, lo que, conforme a una interpretación constante, exige una
transmisión onerosa susceptible de ser sustituida por el retrayente sin
alteración de la contraprestación propia del negocio del que trae causa. Así lo
recuerda la sentencia de 19/01/2026, al señalar que, en materia de retractos
legales, el negocio que los permite ha de ser alguno de los tipos contemplados
por el legislador o, al menos, uno en el que el ejercicio del retracto no
altere la contraprestación pactada, quedando excluidos aquellos supuestos en
los que no concurre una transmisión onerosa o en los que, como acontece en las
adquisiciones a título gratuito o hereditario, no existe un precio o
equivalente que pueda ser asumido por el retrayente; en la misma línea, las
sentencias de 19/11/1992, y de 22/11/1994, excluyen el retracto en los
supuestos de donación, y la sentencia de
15/02/2013, niega su procedencia cuando no ha existido una transmisión onerosa.
En consecuencia, la adjudicación de la finca litigiosa a la
socia en satisfacción de su cuota de liquidación no integra el supuesto de
hecho del art. 25 LAU, por lo que no nace a favor del arrendatario el derecho
de adquisición preferente que se invoca. La interpretación sostenida por la
parte recurrente, basada en una pretendida aplicación analógica del precepto a
cualquier transmisión de dominio, no puede ser acogida, por cuanto supone una
extensión de un derecho de carácter excepcional más allá de sus estrictos
términos legales, en contra de la doctrina jurisprudencial que impone una
interpretación restrictiva de los retractos legales (STS 23/02/2026).
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