La extinción de los alquileres de “renta antigua”

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos recordaba en su preámbulo que los principios que inspiraron la reforma de la ley arrendaticia llevada a cabo en 1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto inter vivos como mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario, también reconocía que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio y solo un 18 % aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.

En tal sentido la Ley acomete, a través de sus Disposiciones Transitorias una importante reforma en cuanto a la duración de los arrendamientos vigentes a 1º de enero de 1995, que puede resumirse así:

1.-Arrendamientos de vivienda: Por causa de fallecimiento solamente se admite la subrogación vitalicia, es decir hasta la muerte del subrogado, en el caso del cónyuge o hijo afectado por una minusvalía igual o superior al sesenta y cinco por ciento. En otros hijos la subrogación se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

2.-Locales comerciales: Se establece un tratamiento distinto dependiendo de si el arrendatario es:

2.1.-Persona física: Se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
Como excepción se establece que en defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.

2.2.-Persona jurídica:
a) Local dedicado a actividades comerciales, cuya superficie sea superior a 2.500 m2, se extinguirá el arriendo a los veinte años.
b) Local dedicado a otras actividades que pague menos de 510,86 € (85.000 ptas.) de cuota de IAE, se extinguirá a los veinte años.

Los plazos de veinte años terminan el 31 de diciembre de 2014. No se mencionan los supuestos cuyo plazo ya ha caducado.

En definitiva a la vista del plazo de duración que resta, algo más de tres años, y de la coyuntura económica que atravesamos pudiera ser recomendable a los afectados iniciar una negociación para pactar un nuevo contrato de arrendamiento.

El IAE en los alquileres

Aun cuando en la actualidad, como es bien sabido, las cuotas de IAE (Impuesto sobre actividades económicas) solamente gravan la actividad de determinados contribuyentes, sociedades mayoritariamente, es interesante la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de veintidós de Diciembre de dos mil diez, en cuanto a la posibilidad de desahucio por impago de esas cuotas por el demandado subarrendatario.

Por parte del mismo se invoca la normativa reguladora del impuesto que declara como sujeto pasivo del mismo a quien realice la actividad sujeta, en este caso arrendamiento de inmuebles alegando que estaba obligada a pagar impuestos que gravasen las plazas, más no la actividad de aparcamiento que es el hecho imponible gravado por el IAE. Además, la sociedad demandada no está obligada a contribuir por dicho impuesto ya que está exenta a tenor del art. 4.1 de la ordenanza fiscal reguladora del impuesto.

El demandante por el contrario invoca el pacto contractual: "los impuestos, árbitros (sic), contribuciones y demás cargas que se impongan correspondientes a las plazas de aparcamiento arrendadas, serán de exclusiva cuenta y cargo del subarrendatario" en relación con el art. 36 de la Ley general tributaria: "La posición del sujeto pasivo y los demás elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por actos o convenios de los particulares. Tales actos y convenios no surtirán efecto ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas"

En esa tesitura el TS se decanta a favor del demandante por considerar que el pacto de repercusión de impuestos entre particulares resulta conforme al principio de autonomía de la voluntad consagrado en el art. 1255 CC , al no ser contrario ni a las leyes, ni a la moral, ni al orden público.

En definitiva el TS declara que La Audiencia Provincial interpreta que del tenor literal de la cláusula duodécima del contrato se desprende que la parte ahora recurrida se obligaba al pago de todos y cada uno de los impuestos o tributos que pudieran gravar las plazas de aparcamiento subarrendadas. Esta interpretación no puede considerarse arbitraria, pues la referida cláusula no excluye el pago del IAE ni distingue entre los impuestos devengados por la posesión de las plazas y los devengados por la actividad económica inherente a la explotación de las mismas. En definitiva, la interpretación realizada por la sentencia recurrida se ajusta a los términos literales de la cláusula controvertida, por lo que no se aprecia que infrinja el artículo 1281 CC a tenor de la jurisprudencia que atribuye prioridad a la interpretación literal.

La cláusula litigiosa no presenta oscuridad alguna