La renuncia del inquilino a la conservación y mantenimiento del inmueble por parte del arrendador.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de locales de negocio de fecha 21 de diciembre de 2017, con una duración de ocho años y una renta mensual de 12.750 euros.

En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: "Con renuncia expresa a lo dispuesto en el art. 30, en relación con el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la ARRENDATARIA se obliga a hacer por su cuenta, a su cargo y bajo su responsabilidad, las obras de reparación, conservación, sustitución y mantenimiento de los LOCALES y sus instalaciones, incluyendo las relativas a los desperfectos que se produzcan, y las derivadas del desgaste por el uso ordinario"

La arrendadora insta desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, con reclamación de 261.326,86 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que a la fecha de interposición de la demanda de desahucio por falta de pago de la renta y asimilados, cual es el objeto de esta demanda, la arrendataria estaba exenta de su pago conforme al Real Decreto Ley 15/2020 (Declaración de moratoria por el COVID).

La Audiencia Provincial desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia por considerar, entre otras razones, que la clausula antes transcrita era nula y, además, la arrendadora había incumplido sus obligaciones contractuales, con lo que la demandada quedaba liberada del cumplimiento de las suyas; es decir, del abono de las cantidades asimiladas en concepto de renta, toda vez que el local litigioso no se encontraba en el estado debido, lo que determinó la apertura de expediente administrativo por sanidad.

EL Tribunal Supremo, sentencia de 8 de mayo de 2024, estima el recurso de casación del arrendador,  declara resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda y condena, solidariamente, a la arrendataria y a su avalista al pago de 261.326,86 €, en concepto de rentas adeudadas y cantidades asimiladas, así como al pago de las cantidades que, en concepto de renta o cantidades asimiladas, se vayan devengando desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega del inmueble.

Considera el Supremo que la antedicha condición 8ª del contrato, suscrita al amparo de la libertad de pacto consagrada en el art. 1255 CC, y viable en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda que, conforme al art. 4.3 de la LAU, se rigen por la voluntad de las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma, en los que no se encuentra ubicado el art. 21 de la LAU, incluido en el título II de la ley; y, en este caso, la renuncia es expresa y clara como resulta de la precitada estipulación del contrato, antes transcrita, cuya lectura no permite albergar dudas interpretativas.

Como hemos manifestado, con reiteración, la renuncia supone una declaración de voluntad, recepticia o no, según los casos, dirigida al abandono o dejación de un beneficio, cosa, derecho, expectativa o posición jurídica, que, como manifestación de voluntad llevada a cabo por el titular de un derecho, hace dejación del mismo, y para cuya validez se exige que sea clara, terminante e inequívoca, sin quepa deducirla de actos susceptibles de ambiguos o divergentes significados, y que, en cualquier caso, debe interpretarse restrictivamente.

Pues bien, en el presente caso, ninguna duda ofrece lo pactado por las partes en la cláusula octava del contrato, que reúne los requisitos legalmente exigidos para su operatividad jurídica.  

Por otra parte, concurren, en este concreto caso, circunstancias que deben ser valoradas. La primera de ellas, que la demandada era perfecta conocedora del estado del inmueble en tanto en cuanto vendió el sótano a la demandante.

La solidaridad y el beneficio de excusión para el avalista

 

HECHOS:

El 7 de febrero de 2008 los demandantes intervienen, como avalistas, en la escritura de otorgamiento de un préstamo hipotecario por importe de 114.000 €, contratado por sus hijos, en cuya clausula 14ª, se expresaba:

"Los esposos ******* garantizan la obligación contraída por los prestatarios en la presente escritura con las condiciones expresadas, constituyéndose en fiadores obligados solidariamente con los deudores principales, al pago, con renuncia expresa a los beneficios de división, orden y excusión con arreglo a los artículos 439 y siguientes del Código de Comercio, relativos a los afianzamientos mercantiles y 1144, 1822 y 1831 y concordantes del Código Civil, hasta que el principal del préstamo pendiente de amortizar sea inferior a la suma de sesenta y cinco trescientos diez euros (€ 65.310)".

Los avalistas presentan demanda solicitando la nulidad de su aval por vicio del consentimiento de la cláusula de fianza antes transcrita.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara la nulidad por error vicio del consentimiento de la cláusula de afianzamiento, por considerar que los fiadores habían prestado su consentimiento por error, al no haber sido informados sobre la diferencia entre la fianza simple y la solidaria y no haber sido conscientes de las implicaciones que conllevaba su renuncia a los beneficios que comporta la fianza simple.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación de la entidad bancaria avalada.

El Tribunal Supremo, sentencia de 2 de noviembre de 2021, estima el recurso de casación de la entidad avalada y declara válido y eficaz el aval.

Considera el Supremo que conforme al art. 1266 CC, para que el error en el consentimiento tenga efecto invalidante "deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo". Es decir, debe recaer sobre elementos del negocio considerados básicos por los contratantes.

Desde ese punto de vista, el beneficio de excusión no constituye un elemento esencial del contrato de fianza, en tanto que puede ser excluido, sin merma de la validez de la garantía, en los supuestos que prevé el art. 1831 CC, entre los que se encuentran expresamente la renuncia a este beneficio y que el fiador se haya obligado solidariamente con el deudor.

Es decir, si la propia ley permite que el derecho de excusión no forme parte del negocio jurídico de fianza, a lo sumo el error se proyectaría sobre su consecuencia: la solidaridad, pero no sobre la fianza en sí. La solidaridad elimina la subsidiariedad de la fianza, de la que el beneficio de excusión constituye tan solo su manifestación más destacada, por lo que una cláusula que, al mismo tiempo, establece la solidaridad de la fianza y la renuncia al beneficio de excusión es, cuando menos, redundante.

¿Era renunciable en la LAU1964 el derecho a denegar la prórroga por necesidad del arrendador?

La respuesta ha de ser afirmativa y así lo declara la sentencia del Tribunal Supremo de veinticuatro de Junio de dos mil quince.

Considera el Supremo que:

Esta renuncia a derechos reconocidos por la legislación vigente, como señala la parte recurrente, está ya reconocida en nuestra jurisprudencia. Así, en la STS de 9 de abril de 1999 con cita de las STS de 24 de febrero de 1961 , 30 de junio de 1984 y 14 de febrero de 1992 se dice que «El artículo 6.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 autorizaba la renuncia voluntaria, equiparable a la del número 2 del artículo 6 del Código Civil , de los arrendatarios locales de negocio, salvo del beneficio de prórroga forzosa y se proyecta tanto sobre derechos nacidos, o respecto a los que, aún sin nacer, constituyen expectativa de derecho, siempre que se trate de derechos reconocidos por legislación vigente». Y en este caso, es un derecho concedido por la LAU 1964.

Partiendo de esta doctrina, en este particular caso, debemos declarar que el derecho renunciado por el arrendador no era personalísimo, sino que se trata de una facultad que la LAU le otorgaba a él como arrendador y a quien le sucediera en la posición contractual, pues se trataba de proteger la posición de la madre y sus hermanas, lo que necesariamente deberán respetar los sucesores del primitivo arrendador, que le continúan en sus derechos y obligaciones (art. 659 C. Civil) y en igual sentido el art. 1257 del C. Civil .

Habría sido personalísimo el derecho, si solo en la persona del primitivo arrendador se pudieran darlos requisitos necesarios para el ejercicio del derecho, pero nada de ello ocurre, pues el art. 62 de la LAU lo recoge como supuesto genérico de denegación de prórroga, por lo que no puede entenderse que cuando renunciaba el arrendador solo podía estar pensando en su propia situación personal, sino que lo redactado fue firmado sabiendo que afectaría a ulteriores personas que pudieran asumir la posición de arrendador, por lo que no se viola el art. 6.2 del C. Civil.

El art. 6.2 del C. Civil proscribe la renuncia de derechos cuando perjudiquen a tercero, pero como declara la doctrina, es válida la renuncia que no afecta a otros derechos que a los propios del renunciante aunque en el futuro pueda perjudicar a sus herederos. Es decir, nada impide que la renuncia tenga un efecto reflejo sobre terceros, pero la renuncia no se hizo para perjudicar a terceros que es lo que proscribe el art. 6 del C. Civil.

La renuncia a la denegación de prórroga no es un acto irrelevante del arrendador, pues tiene una honda repercusión en el arrendatario, que por dicha renuncia goza de una posición más estable en la vivienda, lo que puede determinar la elección de la misma.

Es más, en este particular caso, el contrato databa de 1974 y tras un anuncio de denegación de prórroga en abril de 1987, las partes formalizaron un nuevo contrato de arrendamiento el 1 de agosto de 1987 (ahora analizado), en el que se renunciaba al derecho a denegación de prórroga por causa de necesidad, si bien la renta que en 1974 era de 108.000 pesetas anuales, pasaba a 25.000 pesetas mensuales. Es decir, por la renuncia a la denegación de prórroga, obtuvo la parte arrendadora una sensible mejora económica en la renta a percibir, cuya contrapartida fue la renuncia mencionada.

¿Era renunciable el derecho de retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964?

La respuesta ha de ser afirmativa. El artículo 6.3 de la LAU 1964 establecía que eran renunciables los beneficios que la Ley confiere al arrendador, lo sea de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de estos últimos, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario.

Así lo declara la sentencia del Tribunal Supremo de cuatro de Marzo de dos mil quince, que considera no haber lugar al recurso de casación contra sentencia que desestimó la apelación contra la resolución denegatoria de un juicio de retracto de finca urbana.

En el contrato de arrendamiento de local de negocio se establecía la siguiente cláusula: «La arrendataria renuncia a cuantos derechos establece en su favor o pueda establecer el ordenamiento legal en materia de arrendamientos de locales de negocio, excepción hecha de la prórroga forzosa y del derecho de traspaso»

Considera la arrendataria recurrente en casación que la sentencia recurrida infringe el art. 8 de la LAU de 1964 en relación con el artículo 6.2 del Código Civil y el 25 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por entender que no ha existido una renuncia válida al derecho de retracto por parte de la arrendataria ya que para ello es necesario que se haga de forma expresa, solemne y clara; siendo así que en este caso se renuncia en general a los derechos que confiera o pueda conferir la ley salvo los que se mencionan de prórroga forzosa y traspaso.

Sin embargo el Supremo desestima el motivo ya que el artículo 6.3 de la LAU 1964 establecía que eran renunciables los beneficios que la Ley confiere al arrendador, lo sea de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de estos últimos, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario; mientras que el artículo 8 se limitaba a decir que en aquellos casos en que la cuestión debatida, no obstante referirse a las materias que esta Ley regula, no aparezca expresamente prescrita en la misma, los Tribunales aplicarán sus preceptos por analogía.

Por otro lado, el artículo 25 de la actual LAU 1994 dispone específicamente que las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, pero ello no implica que la renuncia efectuada en el presente caso carezca de eficacia por estar conferida en términos generales para aquellos derechos distintos al de prórroga forzosa y traspaso. Así lo ha considerado razonadamente la Audiencia interpretando la voluntad de las partes al entender que efectivamente las mismas se plantearon la renuncia del derecho de retracto, sin que la ahora demandante pueda alegar desconocimiento puesto que se trata de una sociedad mercantil que lógicamente es conocedora de los pormenores que rodean los arrendamientos de locales; y buena prueba de ello es la regulación tan detallada que se hace en el extenso contrato de arrendamiento, que contiene hasta trece estipulaciones, comprendiendo incluso la autorización para uso del inmueble por terceros (estipulación segunda) sin duda a instancia de la arrendataria, lo que reafirma la conclusión de que era perfectamente conocedora de los derechos a cuyo ejercicio renunciaba.

La renuncia de derechos constituye un acto de disposición abdicativa respecto de un derecho subjetivo ya nacido que, como consecuencia de ello, sale del patrimonio del renunciante y a tal renuncia se refieren las sentencias que se citan en el motivo -sin posterior mención en su desarrollo- exigiendo que sea clara, contundente y expresa.

Cuando la renuncia se hace antes de que el derecho haya nacido, se trata más bien de un supuesto de exclusión de la ley aplicable que, en el ámbito contractual, resulta posible ( artículo 1255 Código Civil ) salvo que la ley establezca lo contrario para proteger la posición de alguno de los contratantes, como sucedía en el presente caso con el derecho de prórroga forzosa y no con el de retracto que resultó válidamente renunciado.