La repercusión del IBI y tasa de basuras en el arriendo de una VPP

 

El inquilino de una vivienda de protección pública (VPP) tacha de predispuesta y abusiva y solicita la nulidad de la cláusula de su contrato de arrendamiento con opción de compra, que establece que "será a cargo del arrendatario el Impuesto de Bienes Inmuebles y aquellas tasas que graven la vivienda, las cuales serán repercutidas por el arrendador conjuntamente con la mensualidad de renta siguiente a su devengo por el Ayuntamiento u organismo".

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de ocho de octubre de dos mil diecinueve, desestima esa solicitud conforme al siguiente razonamiento:

Aunque conforme a la normativa para para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, han de reputarse abusivas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, impongan al consumidor, en la compraventa de viviendas, el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario; no debe olvidarse que la cláusula séptima del contrato litigioso se halla referida al contrato de arrendamiento que liga a las partes y no al eventual contrato de compraventa de la vivienda arrendada que pudiera derivar de la opción de compra establecida.

Partiendo de ello, ha de tenerse presente, que la posibilidad de pactar la repercusión, al arrendatario, del importe de los tributos que correspondan a la vivienda arrendada aparece expresamente recogida en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, a cuyas disposiciones queda sujeto el contrato litigioso, como expresamente establece su estipulación primera.

Por otra parte, tampoco puede olvidarse que el apartado 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos -de aplicación a los contratos suscritos bajo la vigencia de la Ley Arrendaticia de 1964- facultó, asimismo, a los arrendadores a exigir de los arrendatarios el importe total de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al inmueble arrendado.

De igual modo, la normativa de la Comunidad de Madrid, que regula la cesión, en arrendamiento, de las viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública preceptúa que será de cuenta de los arrendatarios "el importe de la contribución urbana" que grave el inmueble; y el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, establece, de modo expreso, que "el arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable"

En cuanto a la tasa de basuras es un tributo municipal cuyo hecho imponible viene determinado por la prestación del servicio público de recogida de basuras, por lo que es evidente que el receptor de dicho servicio público es, en todo caso, el ocupante o usuario de la vivienda en cuestión, que es quien recibe y se beneficia de la prestación del mismo; por lo que la estipulación contractual que prevé la repercusión de dicho tributo al arrendatario -que es, precisamente, a quien corresponde el uso de la vivienda arrendada- no origina perjuicio alguno al consumidor, ni genera un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones que para él derivan del contrato de arrendamiento.

LAU 1994. El abandono anticipado de una vivienda por el inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de diciembre de 2018, en el que se establece el plazo de duración de un año, pudiendo el arrendatario "desistir del contrato de arrendamiento sin penalización, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comuniquen fehacientemente al arrendador con una antelación mínima de 30 días"

En fecha 27 de febrero de 2019, la arrendataria abandonó la vivienda, sin haber cumplido lo establecido en la cláusula tercera anteriormente citada.

Ante ello el arrendador inicia demanda de reclamación de cantidad por importe de 3.766,93 €, correspondientes a las rentas de parte de enero y a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y pate de junio.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La inquilina insta recurso de apelación invocando los siguientes motivos: Inhabitabilidad de la vivienda por humedades; enriquecimiento injusto de la arrendadora; infracción de la ley de consumidores.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de catorce de diciembre de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que los problemas de humedades que alega la parte demandada, con los que pretende justificar el abandono de la vivienda, no han quedado acreditados, puesto que, como se señala en la sentencia dictada por el Juzgador "a quo", nunca fueron comunicados al arrendador.

En el supuesto que nos ocupa, la parte arrendadora no ha resultado enriquecida por la estimación de la demanda, dado que la arrendataria debería haber permanecido, al menos, seis meses en la vivienda objeto de arrendamiento, según lo pactado y lo dispuesto en el art. 11 LAU, habiéndose marchado antes de lo acordado, conducta que ha originado un perjuicio económico al arrendador, el cual ha de ser resarcido por ello. Por otra parte, no se ha acreditado que el propietario haya recibido renta de otro inquilino durante los meses cuyo impago reclama. En consecuencia, no cabe apreciar el enriquecimiento injusto alegado por la parte apelante.

En cuanto al tercer motivo de apelación, que invoca los derechos de consumidores y usuarios, planteando que nos encontramos ante un contrato de adhesión, entendiendo que la cláusula transcrita es abusiva porque conlleva la obligación de pagar mensualidades de alquiler, tras haber abandonado la vivienda, la Audiencia no considera que revista carácter abusivo, ya que ha sido redactado de acuerdo con lo preceptuado en el art. 11 LAU, y puntualiza que no nos encontramos ante un contrato de adhesión, puesto que la referida estipulación ha sido pactada libremente por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil,recogido en su artículo 1.255.

La exclusividad en el contrato de intermediación inmobiliaria.

Un agente de la propiedad inmobiliaria (API) reclama judicialmente 10.000 euros por honorarios de contrato de mediación para la venta de una vivienda. El demandante tenía un contrato de exclusividad respecto a la mediación en la venta de ese inmueble. El demandado le comunicó que había vendido el piso, negándose a abonarle honorarios, pese a que este comprador había tomado conocimiento de la finca por las gestiones del API.

El juzgado de primera instancia estima la nulidad de la cláusula de exclusividad.

La Audiencia Provincial estima la apelación y considera que el demandado se benefició de forma directa y concluyente de la gestión del API para conocer al comprador y lo condena a abonar la cantidad de 6.000euros más IVA en concepto de honorarios, con los intereses legales desde la interposición de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de mayo de 2019 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que no se ha infringido el artículo 8 del RD Legislativo 1/2007 que aprobó el texto refundido de la Ley General para al Defensa de Consumidores y Usuarios, ya que la redacción del contrato es clara y comprensible, con términos sencillos que establecen un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, de forma que la mediadora se comprometía a desarrollar una intensa actividad en orden a facilitar la venta de la vivienda, mientras que la propiedad se obligaba a respetar la exclusiva durante seis meses, incluso a no vender por su cuenta, estableciendo una compensación económica para el caso de incumplimiento por la propiedad.

Cita la STS de10/01/2011 cuando dice: Como precisa la sentencia 311/2008, de 7 mayo , y acabamos de indicar, para reconocer al mediador el derecho a la remuneración es preciso que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad, pero ello no impide que los contratantes, en el ejercicio de la libertad de autorregulación que les reconoce el artículo1.255 del Código Civil , pacten una exclusiva de doble vinculación subjetiva e, incluso, que el mediador tenga derecho a la remuneración en el caso de ventas convenidas a iniciativa del comitente.

Por su parte el art. 85.6 del mismo texto legal establece la abusividad de Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones.

Analizado el contrato, se aprecia que en caso de incumplimiento de la exclusiva por la propiedad, se vería abocada a pagar una compensación similar a los honorarios pactados, que era el 4% del precio de venta.

En la sentencia recurrida no se considera desproporcionada la indemnización pactada dado que el acuerdo parte de un encargo con obligación por parte del mediador de desarrollar amplios medios de publicidad, unido a que la exclusiva pudo haber sido obviada contratando con otro intermediario, y en base a los perjuicios que se causan al mediador por la venta a un tercero con quiebra de la buena fe contractual, cuando el mediador ha puesto su estructura empresarial, con medios materiales y humanos al servicio del comitente, por lo que el desequilibrio es inexistente.

Igualmente en la sentencia recurrida se entiende que dicha estipulación no impide que el propietario venda su finca sin el apoyo profesional, pero deberá abonar la compensación pactada durante el período de vinculación contractual por el desarrollo de la actividad generadora de gastos y esfuerzo humano del mediador.

Esta interpretación desarrollada en la sentencia recurrida, es ajustada a derecho y ponderada, por lo que no puede apreciarse desequilibrio entre las obligaciones de las partes ni la existencia de una indemnización desproporcionada, máxime cuando se benefició de la actuación del mediador, como se declara probado en la sentencia recurrida.

Daños por productos defectuosos seis años después de instalados.

El propietario de una vivienda unifamiliar reclama DIECISÉIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO euros CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (16.958,55€), en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por unos codos de cobre instalados en el circuito de calefacción que presentan unas fisuras internas que provocan fugas de agua y daños en la vivienda. Los daños se producen seis años después de que los codos fueran adquiridos e instalados.

El juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso y desestima la demanda por considerar que el tiempo transcurrido entre la instalación del "codo y el Te reducido" y la producción de las filtraciones no permiten inferir la existencia de que el producto en origen se encontrara defectuoso, y ello volvemos a reiterar, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido entre la instalación de dichos elementos y la causación de los daños.

El Tribunal Supremo, sentencia de 14 de septiembre de 2018, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y confirma la de primera instancia.

En esta sentencia el Supremo establece de manera clara el ámbito de responsabilidad por productos defectuosos, conforme a las siguientes consideraciones:

1.ª) La obligación del fabricante de resarcir de manera directa al consumidor final los daños causados por sus productos está regulada en la actualidad en el Libro III del TRLGDCU que, en este ámbito, incorpora la regulación contenida en la Ley 22/1994, de 6 de julio, de responsabilidad civil por los daños causados por productos defectuosos, cuyo objetivo fue incorporar al Derecho español la Directiva del Consejo de 25 de julio de 1985, relativa a la aproximación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros en materia de responsabilidad por los daños causados por productos defectuosos (Directiva 85/374/CEE). En consecuencia, este régimen legal debe ser aplicado de conformidad con la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea ( art. 4 bis LOPJ ).

2.ª) Se trata de una responsabilidad objetiva exigible al margen de cualquier relación contractual y basada en el carácter defectuoso del producto.

3.ª) El concepto de producto defectuoso tiene un carácter normativo y debe interpretarse de acuerdo con los criterios que establece la ley

4.ª) Según el art. 139 TRLGDCU, es el perjudicado quien tiene que probar el daño, el defecto y la relación causal entre el defecto y el daño.

5.ª) Por tanto, de acuerdo con los preceptos citados, el perjudicado debe probar que el producto es defectuoso, pero no que ese defecto fue originado por el fabricante. Este puede liberarse de responsabilidad demostrando que hay una causa distinta de defectuosidad o probando, incluso mediante presunciones, que el defecto no era originario, sin necesidad de que individualice otra causa de defectuosidad.

6.ª) La carga de la prueba de los elementos de la responsabilidad se encuentra armonizada. Sin embargo, tal y como ha recordado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la Directiva no regula ningún otro aspecto de regulación de la carga de la prueba.

En el presente supuesto al no existir ningún elemento o circunstancia añadida al tiempo transcurrido es correcto valorar, como hizo la sentencia de primera instancia, que el resultado producido es una manifestación de que los codos no ofrecían la seguridad que cabía esperar, teniendo en cuenta la naturaleza del producto y su destino. Resulta legítimo que el público confíe en que unos codos de cobre destinados a su instalación en un circuito de calefacción van a resistir las altas temperaturas y presiones sin riesgo de fugas durante un lapso de tiempo razonable por lo que, ante la falta de prueba de otra causa probable de la fisuración, no puede admitirse que en seis años ya no quepa esperar que el producto no ofrece seguridad para continuar usándolo conforme a su destino.

¿Es válido el pacto de que en una compraventa pague la Plusvalía municipal el comprador?

En un contrato de compraventa celebrado  entre una sociedad mercantil como vendedora y una persona física como compradora se pacta que todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios de cualquier índole que se deriven o relacionen con el presente contrato o con su elevación a escritura, serán a cargo del comprador, incluso el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plus valía).

Por tal motivo la vendedora reclama en juicio monitorio y luego ordinario a la comparadora la cantidad de  cuatro mil ochocientos setenta y nueve euros, con setenta y dos céntimos (4.879,72 €) pagados por ese concepto, demanda que es estimada en primera instancia aunque luego es revocada en apelación.

El Tribunal Supremo en sentencia de 22/10/2014 desestima el recurso de casación y por tanto la demanda de la vendedora, condenándola a las costas del recurso.

Considera el Supremo:

En contra de lo alegado por la vendedora recurrente concurren las condiciones precisas para aplicar a la cláusula litigiosa, en los términos en que lo hizo el Tribunal de apelación, la norma del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios, en relación con los artículos 3 y 4 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993 , sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

En la interpretación de la mencionada Directiva destacó el Tribunal de Justicia de la Unión Europea -sentencia de 16 de enero de 2014- que un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede resultar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en que el mismo se encuentra como parte del contrato.

Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce - como pusimos de relieve en las sentencias 842/2011, de 25 de noviembre , y 97/2014, de 12 de marzo - al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía - y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación -.

Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica - no obstante las razones expuestas por la propia recurrente - para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora.

Por último, estima el TS que la sentencia recurrida no ha negado validez a la litigiosa cláusula por desconocer el principio de autonomía de voluntad que impera en nuestro sistema jurídico privado, sino por ser abusiva al contradecir la normativa de protección de los consumidores.

Una cosa es la validez del pacto con  carácter general, conforme a los artículos 1255 y 1455 Código Civil , y otra distinta su posible nulidad a la luz de la normativa especial relativa a la protección de los consumidores.

¿Puede acogerse el inquilino a las normas de Defensa del Consumidor?

No es infrecuente que al acudir a una Oficina del Consumidor un inquilino para reclamar alguno de sus derechos como tal, reciba la respuesta de que al tratarse de una relación contractual entre particulares esa oficina no tiene competencia sobre ello.

Sin embargo en la absurdamente frondosa legislación española actual encontramos el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, norma que considero vigente ya que su derogación no me consta y el Boletín Oficial del Estado la incorpora a la recopilación normativa sobre Arrendamientos Urbanos.

En ese Real Decreto se especifica que la oferta, promoción y publicidad dirigida al arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma.

Se añade además que los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

Exige asimismo tener a disposición del público la siguiente información:

a) El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el registro mercantil, del arrendador.

b) Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

c) Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

d) Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

e) Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

f) Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el registro de la propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

g) Renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago

El incumplimiento de cualquiera de los preceptos contenidos en el Real Decreto se considerará infracción en materia de protección al consumidor. Las infracciones se calificarán como leves, graves y muy graves, atendiendo a los criterios establecidos en la normativa sobre protección al consumidor. Estas infracciones serán sancionadas con multa.