¿Se puede pactar prórroga ilimitada de un arrendamiento de vivienda?

 

HECHOS:

Se pacta un contrato de arrendamiento de vivienda con fecha 25 de febrero de 2000.

Con la misma fecha se suscriben dos anexos al contrato, en el segundo se estipula literalmente:

Dada la fuerte inversión que es necesario realizar en la vivienda objeto de arrendamiento la Comisión Ejecutiva autorizó que el plazo de este arrendamiento una vez agotado el normal de 5 más 3 años que figura en el contrato, se prorroga por años sucesivos con carácter indefinido, condición obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que podrá dar por terminado el contrato en cualquier momento, avisando a la caja con 3 meses de anticipación. No se aplicará la penalización que se contempla en la cláusula cuarta del primer anexo del contrato.

El edificio, donde se ubica esta vivienda fue adquirido por una sociedad que en su calidad de arrendador subrogado promovió una acción de desahucio por expiración del plazo contractual, invocando que no cabe establecer una prórroga forzosa obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario que, por ser contraria al espíritu de la norma y a la voluntad del legislador, vulnera lo dispuesto en el artículo 10 de la precitada disposición general, que es la única prórroga factible en virtud de lo dispuesto en el art. 4 de la referida ley especial,

El juzgado de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial desestima la apelación

El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de octubre de 2025, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que, en primer lugar, es necesario destacar que la LAU de 1994 no establece una prórroga legal forzosa de los contratos de arrendamiento sometidos a dicha disposición especial, y que resulta excepcional que se pacten cláusulas de prórroga convencional como la que constituye el objeto de este proceso.

Es necesario tener también en cuenta que no ofrece duda la voluntad concorde, y no viciada de las partes, de someterse a un régimen de prórroga convencional obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario.

Tampoco, existe inconveniente en regular pactos de prórroga convencional, una vez extinguido el previsto en el art. 10 LAU, como hicieron las partes litigantes, no olvidemos además que la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 del CC opera como régimen supletorio en defecto de lo establecido por las partes en virtud de lo dispuesto en el art. 4.2 LAU, y un pacto de tal clase no vulnera el art. 10 LAU, suple un vacío legal que es cuestión asaz diferente y tampoco perjudica al arrendatario (art. 6 LAU).

No podemos, por lo tanto, aceptar que no caben pactos de prórroga superiores al previsto del art. 10 LAU ni que, transcurrido el plazo de tres años establecido en tal precepto, el contrato quede sujeto imperativamente al mecanismo de la tácita reconducción cuando exista pacto al respecto libremente suscrito por las partes.

En definitiva, el contrato no queda al arbitrio de la parte arrendataria con vulneración del art. 1256 CC y se respeta el principio de la libre autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC, pues no ofrece duda alguna de cuál era la voluntad contractual de ambas partes, expresamente exteriorizada e incluso explicada en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad contractual por las importantes obras que asumía el arrendatario. Estipulación de prórroga convencional que fue libremente aceptada y que permitió la confluencia de voluntades precisas para el nacimiento del vínculo arrendaticio objeto del proceso.

LAU 1994. El abandono anticipado de una vivienda por el inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de diciembre de 2018, en el que se establece el plazo de duración de un año, pudiendo el arrendatario "desistir del contrato de arrendamiento sin penalización, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comuniquen fehacientemente al arrendador con una antelación mínima de 30 días"

En fecha 27 de febrero de 2019, la arrendataria abandonó la vivienda, sin haber cumplido lo establecido en la cláusula tercera anteriormente citada.

Ante ello el arrendador inicia demanda de reclamación de cantidad por importe de 3.766,93 €, correspondientes a las rentas de parte de enero y a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y pate de junio.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La inquilina insta recurso de apelación invocando los siguientes motivos: Inhabitabilidad de la vivienda por humedades; enriquecimiento injusto de la arrendadora; infracción de la ley de consumidores.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de catorce de diciembre de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que los problemas de humedades que alega la parte demandada, con los que pretende justificar el abandono de la vivienda, no han quedado acreditados, puesto que, como se señala en la sentencia dictada por el Juzgador "a quo", nunca fueron comunicados al arrendador.

En el supuesto que nos ocupa, la parte arrendadora no ha resultado enriquecida por la estimación de la demanda, dado que la arrendataria debería haber permanecido, al menos, seis meses en la vivienda objeto de arrendamiento, según lo pactado y lo dispuesto en el art. 11 LAU, habiéndose marchado antes de lo acordado, conducta que ha originado un perjuicio económico al arrendador, el cual ha de ser resarcido por ello. Por otra parte, no se ha acreditado que el propietario haya recibido renta de otro inquilino durante los meses cuyo impago reclama. En consecuencia, no cabe apreciar el enriquecimiento injusto alegado por la parte apelante.

En cuanto al tercer motivo de apelación, que invoca los derechos de consumidores y usuarios, planteando que nos encontramos ante un contrato de adhesión, entendiendo que la cláusula transcrita es abusiva porque conlleva la obligación de pagar mensualidades de alquiler, tras haber abandonado la vivienda, la Audiencia no considera que revista carácter abusivo, ya que ha sido redactado de acuerdo con lo preceptuado en el art. 11 LAU, y puntualiza que no nos encontramos ante un contrato de adhesión, puesto que la referida estipulación ha sido pactada libremente por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil,recogido en su artículo 1.255.

La obligatoriedad de la prórroga forzosa en el alquiler de viviendas

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 20 de noviembre de 2015, con una duración de un año, prorrogable a tres.

Con fecha 21 de noviembre de 2018, se acordó entre las partes firmar un acuerdo de "Prórroga del contrato de Arrendamiento de vivienda", concretamente, se acordó que se pactaba una ampliación de mencionado alquiler hasta el día 20 de Julio de 2019, pactándose una modificación en la renta, que pasaba a ser de 700 euros mensuales.

Llegada esa fecha los arrendadores ejercen acción de desahucio por expiración del plazo contractual.

El inquilino se opone manifestando que, fruto de la ruptura sentimental con la codemandada, se había marchado de la vivienda. La demandada no compareció para contestar a la demanda, por lo que fue declarada en situación procesal de rebeldía.

La sentencia del juzgado de primera instancia es desestimatoria de la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de noviembre de 2020, desestima el recurso de apelación de los arrendadores y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que el hecho de que los arrendatarios no lo hayan alegado expresamente no evita la aplicación de lo dispuesto en el art.6 LAU, sin perjuicio de que el demandado basó su defensa en que ya no habitaba en la vivienda, y de que la demandada se mantuvo en situación procesal de rebeldía durante el procedimiento, lo cual, como se recuerda en la sentencia recurrida, no comporta allanamiento ni admisión de los hechos de la demanda, de modo que subsiste para los actores la carga de acreditar los hechos constitutivos de su pretensión. Además, no se niega la suscripción del documento de 21 de noviembre de 2018, sino que se concluye que es nulo.

La vigencia del contrato se extendió, pues, hasta la finalización de la prórroga obligatoria del año que prevé el art.10.1 LAU, esto es, el 20 de noviembre de 2019. Ello sin perjuicio de la tácita reconducción, que cabría excluir en este caso, al derivarse ya de la presentación de la demanda una clara voluntad de los actores de no mantener la relación contractual.

Los apelantes argumentan en su recurso que no puede entenderse en su perjuicio que no comunicaran a los demandados la voluntad de no renovar el contrato, sino más bien lo contrario, dado que el motivo por el que se llevó a cabo una prórroga pactada entre las partes, fue que, tras haberse comunicado la voluntad de no renovar el contrato, se decidió que se pactaba expresamente una prórroga de 8 meses. Pero también lo es que no consta acreditado a su instancia en forma alguna ex art.217.2 LEC que notificasen a los arrendatarios la voluntad de no renovar el contrato ("Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo"). Y dicha voluntad de no renovar no puede inferirse de la suscripción de un documento que, de modo contradictorio, denominaron, precisamente, prórroga, cuando ya había quedado prorrogado por ministerio de la Ley.

¿Es válido el pacto de que en una compraventa pague la Plusvalía municipal el comprador?

En un contrato de compraventa celebrado  entre una sociedad mercantil como vendedora y una persona física como compradora se pacta que todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios de cualquier índole que se deriven o relacionen con el presente contrato o con su elevación a escritura, serán a cargo del comprador, incluso el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plus valía).

Por tal motivo la vendedora reclama en juicio monitorio y luego ordinario a la comparadora la cantidad de  cuatro mil ochocientos setenta y nueve euros, con setenta y dos céntimos (4.879,72 €) pagados por ese concepto, demanda que es estimada en primera instancia aunque luego es revocada en apelación.

El Tribunal Supremo en sentencia de 22/10/2014 desestima el recurso de casación y por tanto la demanda de la vendedora, condenándola a las costas del recurso.

Considera el Supremo:

En contra de lo alegado por la vendedora recurrente concurren las condiciones precisas para aplicar a la cláusula litigiosa, en los términos en que lo hizo el Tribunal de apelación, la norma del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios, en relación con los artículos 3 y 4 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993 , sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

En la interpretación de la mencionada Directiva destacó el Tribunal de Justicia de la Unión Europea -sentencia de 16 de enero de 2014- que un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede resultar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en que el mismo se encuentra como parte del contrato.

Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce - como pusimos de relieve en las sentencias 842/2011, de 25 de noviembre , y 97/2014, de 12 de marzo - al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía - y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación -.

Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica - no obstante las razones expuestas por la propia recurrente - para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora.

Por último, estima el TS que la sentencia recurrida no ha negado validez a la litigiosa cláusula por desconocer el principio de autonomía de voluntad que impera en nuestro sistema jurídico privado, sino por ser abusiva al contradecir la normativa de protección de los consumidores.

Una cosa es la validez del pacto con  carácter general, conforme a los artículos 1255 y 1455 Código Civil , y otra distinta su posible nulidad a la luz de la normativa especial relativa a la protección de los consumidores.