HECHOS:
Con fecha 28 de enero de 2.020 se firma la resolución de un arrendamiento
de vivienda y la entrega de llaves. Posteriormente los inquilinos devuelven el
recibo del último mes, enero de 2020.
El arrendador presenta demanda en el juzgado reclamando,
entre otras cosas, el importe de ese recibo, 1.339,04 euros, los gastos de
devolución de 9,72 euros y, en concepto de clausula penal, pactada en el contrato,
al haber impagado la última mensualidad, el doble de la misma esto es, 2.678,08
euros más.
El Juzgado de primera instancia estima la demanda respecto a
la renta de enero de 2.020 por importe de 1.339,04 euros, más los gastos de
devolución (9,72€) al considerar probado que el reintegro de la posesión se
produjo el 28 de enero de 2.020 en que ya se había devengado la renta de dicho
mes; no obstante, rechaza la penalización reclamada al amparo de la cláusula
17ª del contrato, por considerarla abusiva al comportar un desequilibrio
desproporcionado en perjuicio de los inquilinos que tienen la condición de
consumidores frente a la entidad demandante que formaliza el contrato en el
ámbito de su actividad empresarial.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 11 de
abril de 2025, desestima la apelación del inquilino en lo que se refiere a la
renta del mes de enero de 2020.
Considera la Audiencia que aun admitiendo que la devolución
de la posesión se hubiera producido el 9 de enero, no podemos suscribir el
planteamiento de la parte arrendataria de que ello la eximiría del pago de la
renta de ese mes, por cuanto es criterio mantenido por este Tribunal que aunque
el inquilino reintegre la posesión antes de la finalización del mes, debe
asumir la obligación de abonar íntegramente la mensualidad correspondiente,
cuando el pago de la renta se devenga anticipadamente.
El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone
que: Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de
efectuarse en los siete primeros días del mes." Por lo que se hace
necesario establecer la distinción entre:
1.- la periodicidad del pago de la renta: que, salvo pacto
en contrario, será mensual.
2.- el devengo de la obligación de pagar la renta: que puede
pactarse por períodos vencidos, o por adelantado, y
3.- el tiempo del pago de la renta: que, salvo pacto en
contrario, habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, momento a
partir del cual el deudor se constituye en mora.
En este caso, de conformidad con lo dispuesto en el contrato
de arrendamiento la renta (completa) se devengaba por meses adelantados, a
abonar dentro de los cinco primeros días de cada mes, por lo que la
circunstancia de que la devolución de la posesión se hubiera producido el 9 de
enero, no impediría la procedencia del pago de la renta relativa esa
mensualidad, pues es claro que se encontraba ya devengada la renta íntegra
correspondiente a dicho mes cuando se produjo la devolución de la posesión, sin
que sean admisibles, siquiera prorrateos ni fracciones de pago.
