La necesidad del arrendador en un alquiler de renta antigua

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda sometido al TRLAU de 1964

La arrendadora de esa vivienda presenta demanda solicitando la resolución del arriendo por necesitar la vivienda para su hijo de 29 años, que desea hacer vida independiente, después de regresar de Panamá, con su pareja, y tras haber desarrollado trabajos en aquel país. En la actualidad, según se dice, reside en la vivienda de la demandante.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda por que el hijo de la demandante no reside con ella en la misma vivienda, lo cual era presupuesto de la acción ejercitada en este pleito.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de  uno de Octubre de dos mil veinticuatro, estima el recurso de apelación y declara resuelto el arrendamiento.

Considera la Audiencia que, como quiere que el TRLAU 1964 no incluye un concepto legal de necesidad, las circunstancias alegadas deberán examinarse caso por caso, evaluando la realidad y certeza de la necesidad que se invoca, de modo que corresponderá al juzgador estimar si se halla o no acreditada su concurrencia, como causa legal de resolución, y todo ello teniendo en cuenta la realidad social que ha de prevalecer como criterio de interpretación de las normas jurídicas.

En cualquier caso, deben tenerse en cuenta tres premisas esenciales:

-La necesidad supone un concepto equidistante entre lo obligado stricto sensu y lo que supondría una mera conveniencia o arbitrariedad.

-Todas las resoluciones de contrato de arrendamiento por necesidad comportan una auténtica colisión de derechos entre arrendador y arrendatario, pero ello no implica que deba llevarse a cabo un proceso valorativo de ambas situaciones y hacer prevalecer aquélla que pueda revestir una mayor entidad, sino que en este conflicto prima el derecho del arrendador.

-Para que la situación de necesidad pueda ser tenida en consideración ésta ha de ser sobrevenida, es decir, posterior a la fecha en que se concertó el arriendo, y no imputable a la voluntad de quien la invoca.

En el presente supuesto hay que estima que la denegación de la prórroga forzosa para que el hijo de la arrendadora pueda disfrutar de una vivienda independiente constituye para la jurisprudencia una efectiva causa de necesidad, puesto que se trata no de una mera conveniencia, sino de un fin útil y necesario, no requiriendo para su apreciación razones apremiantes ni angustiosas, sino simplemente de beneficio, ventaja o utilidad, tratándose de una afirmación que se asienta en obvios patrones de justicia. (STS 18/03/2010)

Subraya la Audiencia que el hecho de que el hijo de la arrendadora se trasladase junto a su pareja a un piso de alquiler, porque quería llevar una vida independiente mientras se tramitaba este procedimiento, no es obstáculo para que pueda apreciarse la "necesidad" a la que se refiere el TRLAU 1964.

La eficacia de un burofax no recibido

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 17 de abril de 2017 por un plazo de 1 año a contar desde la fecha de la firma del contrato. Tras el transcurso del plazo de 1 año, las partes pactaron en la cláusula segunda: "Si llegada la fecha del vencimiento del contrato ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de cuatro años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato”.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución de contrato por finalización del plazo por considerar probado que no consta la notificación fehaciente de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato dado que los burofaxes que envió el demandante el 8 de febrero de 2022 y 7 de marzo de 2022 para resolver el contrato que les vinculaba de fecha 17 de abril de 2017 no fueron recepcionados por el arrendatario.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintiuno de diciembre de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que consta acreditado que el 8 de febrero de 2022 el demandante remitió al demandado un burofax dando por resuelto el contrato de 17 de abril de 2017 al domicilio que consta en el contrato de arrendamiento. Se intentó por dos veces por el empleado de correos entregar el burofax, lo que no pudo hacerse por estar ausente el inquilino en las dos ocasiones y dejándose aviso en buzón, aviso que no se recogió. El lunes 7 de marzo de 2022 se remitió un segundo burofax postal notificando nuevamente la resolución del contrato. El burofax se intentó entregar según consta en la certificación de correos el 7 de marzo 2022 a las 18.35; el 9 de marzo de 2022 a las 7 horas; el 9 de marzo de 2022 a las 9,38; el 10 de marzo de 2022 a las 7 horas, el 10 de marzo de 2022 a las 18.51 horas. Pendiente de recoger en la oficina se dejó aviso el 10 de marzo de 2022 a las 19.51 horas y se retiró de la oficina el 25 de marzo de 2022 a las 19.51 horas sin que acudiera el demandado a recoger la notificación.

Debe por lo tanto darse por válidas el intento de notificación o requerimiento efectuado por burofax cuando este no es retirado voluntariamente por el destinatario, pues como indica la jurisprudencia.

Ello es así porque los actos de comunicación exigen una actuación conforme a la buena fe del destinatario de la comunicación (carta, telegrama, burofax, cédula judicial, etc.), puesto que siendo un acto personal y voluntario la recepción y lectura de la comunicación, no puede ser coaccionado. Pero la consecuencia de la falta de colaboración del destinatario, de su negligencia o mala fe, no puede ser otra que la consideración de que la notificación se ha producido, ya que solo a la notificada le es imputable el desconocimiento.

LAU 1994: El retraso en el pago del alquiler

 

La arrendadora de una vivienda insta demanda de resolución de contrato por falta de pago y reclamación de rentas debidas (abril de 2019: 100 €).

El juzgado de primera instancia estima la demanda puesto que el retraso en el pago del alquiler, aunque sea leve, por un mes, o días después, puede ser motivo de resolución del contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial estima la apelación del inquilino y revoca la sentencia de instancia por considerar que no se puede acceder a un desahucio a causa de un atraso de un solo mes en el pago de la renta que deriva de un error bancario y que, en cualquier caso, fue subsanado posteriormente, estando la recurrente al corriente del pago de la renta.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de marzo de 2022, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se le puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del banco.

Se alcanza esa conclusión al considerar probado que el arrendatario intentó el pago de la renta de manera reiterada, dado que la transferencia le era devuelta, figurando, en la documentación bancaria de devolución, la arrendadora como ordenante, y que, cuando acudió al banco para informarse, comprobó que, por un error de la propia entidad, el dinero no se transfería a la cuenta de la arrendadora, sino a una cuenta judicial referida a un procedimiento previo, y ello pese a que el 11 de marzo anterior había ordenado por escrito con indicación de su número que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, "no habiendo actuado así la entidad bancaria hasta que es apercibida de su error".

Es cierto, que la transferencia de la renta del mes de abril se realizó el día 8 y que, por lo tanto, en principio, estaría fuera de los siete primeros días del mes a los que se refiere el art. 17.2 LAU que es el precepto que tendría que operar de forma subsidiaria a falta de una clara disposición en el contrato sobre el plazo de pago de la renta.

Pero también es cierto, que la Audiencia, refiriéndose a la orden que el arrendatario dio al banco de que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, dice que dicha orden "[n]o establecía hacerlo en ese plazo [...]", que se trata de "[u]n atraso pequeño inimputable al arrendatario [...]" y que "[e]s clara la voluntad que, en todo momento, el arrendatario ha tenido de pagar la renta debida [...]".

Añádase a todo lo anterior, por último, que el argumento esgrimido por la recurrida en el escrito de oposición al recurso de apelación pone de manifiesto un dato en el que no repara la Audiencia: la acción de desahucio carecería de fundamento, aunque se asumiera que el pago de la renta del mes de abril se produjo fuera de plazo al realizarse mediante transferencia el día 8, pues al haberse presentado la demanda, que está fechada el día 9, con posterioridad, cuando se ejercitó la acción la "falta de pago" ya no existía.

LAU 1994: La denegación de prórroga en un arrendamiento de vivienda.

 

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda del casero para resolver un contrato de arrendamiento de vivienda por el transcurso del plazo, al apreciar la excepción planteada de contrario por el arrendatario, de inadecuación del procedimiento, ya que debería haber acudido al juicio de retracto, habiendo adquirido la demandante la propiedad del inmueble por medio de escritura pública inscrita en el Registro el 16 de abril de 2015, sin efectuar al arrendatario la notificación fehaciente de la compraventa y de sus condiciones esenciales, prevista en el art 25 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de veintitrés de junio de dos mil veintiuno, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia anterior y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que no puede compartir la tesis del juzgador de que el adquirente de la vivienda haya de ser quien ejercite la acción del art 249.1.7º de la LEC, es decir, el juicio de retracto, porque este corresponde no al propietario, que ya es dueño de la vivienda, sino evidentemente al arrendatario, que es quien pretende acceder a la propiedad de la misma. El adquirente de la vivienda tiene que comunicar las condiciones esenciales de la misma al arrendatario, para que sea este quien, si le interesa, ejercite el retracto, y si se incumple esa obligación, será el arrendatario retrayente quien interponga la acción por el cauce del 249.1.7º de la LEC.

El adquirente de la vivienda, haya o no cumplido con su obligación prevista en el art 25 de la LAU, puede ejercitar las acciones que le asistan si se cumple el plazo del contrato, o si el inquilino no paga la renta o si realiza obras inconsentidas, etc. Cosa diferente es que la acción prospere o no en cuanto al fondo.

Por parte del arrendatario, éste es quien tiene el derecho a acudir al procedimiento de retracto si se cree asistido del mismo por no haber sido convenientemente informado de las condiciones de la venta, pero mientras siga siendo inquilino, debe soportar las acciones que frente a él dirija el arrendador, como en este caso la de extinción del contrato por expiración del plazo. Por otra parte, es de hacer notar que al menos desde diciembre de 2015 tiene conocimiento si no de las condiciones esenciales, precio y demás, si de la venta de la vivienda arrendada a la nueva propietaria, con quien negocia y firma unas nuevas condiciones del contrato en cuanto a la reducción de renta, sin que haya realizado acción alguna tendente a ser informada conforme al art 25 de la LAU, adoptando una actitud completamente pasiva. En cualquier caso, no es este el procedimiento adecuado para determinar si la arrendataria tiene o no derecho de retracto, sino simplemente si ha transcurrido el plazo del arriendo y se ha denegado correctamente la prórroga del mismo.

Respecto al requerimiento denegando la concesión de prórroga, el mismo se realiza antes de los cuatro meses de vencimiento del plazo y en él se expresa con rotundidad la voluntad de no prorrogar el contrato.

El recurso en definitiva debe prosperar, sin perjuicio evidentemente del derecho de la demandada de acudir a un juicio ejercitando la acción de retracto si es que considera que se encuentra en plazo y tiene derecho al mismo.

La tácita reconducción en el alquiler de un local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de 16 de mayo de 2007, por plazo inicial de dos años, susceptible de una única prórroga hasta un total de ocho años.

En las estipulaciones del contrato se establece: [...] al terminar el plazo contractual, la arrendataria vendrá obligada a devolver la oficina arrendada, sin que pueda alegar tácitas reconducciones, ni siquiera en el caso de que terminado el plazo pactado permaneciera ocupando Io arrendado más de 15 días". "[...] el término final acontecerá sin necesidad de preaviso por parte de la arrendadora, entendiéndose a la llegada de dicho término incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada, si ésta no las hubiera dejado libre, vacía y expedita en poder de la arrendadora".

No obstante lo cual, transcurrido el plazo contractual el 16 de mayo de 2015, la arrendataria continuó en el uso del local abonando mensualmente la renta.

Con fecha 7 de julio de 2017, la arrendadora vendió, junto con otros inmuebles, el antedicho local de negocio a un sociedad.

En fecha 7 de julio de 2017, lo sociedad compradora, remitió a la arrendataria, una carta en la cual le comunicaba que daba por extinguido el contrato de arriendo, con efectos fecha 16 de mayo de 2015, y requiriendo de desalojo a fecha 31 de julio de 2017.

Al negarse a desalojar el local objeto de contrato se promovió una acción de desahucio por expiración del plazo contractual.

Tanto el Juzgado de primera instancia, como la Audiencia Provincial en apelación estimaron la demanda de desahucio.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de noviembre de 2020, desestimo el recurso de casación de la arrendataria, confirmando el desahucio.

Considera el Supremo que la casación se fundamenta en un motivo único, cual es la infracción del artículo 1581 del Código Civil, que fija como debe de ser interpretado el periodo de vigencia del contrato en tácita reconducción en función de la renta, según sea anual, mensual o diaria, con alegación de la única sentencia del Tribunal Supremo 530/2018, de 26 de septiembre, dictada al respecto, siendo contradictorio el criterio de las Audiencias Provinciales y, por ello, necesario, se dice en el recurso, establecer doctrina del Tribunal Supremo, lo que constituye el interés casacional alegado.

El recurso debe ser admitido a trámite, pues independientemente de ciertos defectos que supone la invocación de una sola sentencia, y que no se indican dos sentencias de una misma Audiencia con respecto a dos contrarias de la misma sección de otra Audiencia, lo cierto que, como ya se indicó en la sentencia 530/2018,se plantea un problema jurídico relevante con criterios divergentes en las Audiencias Provinciales.

Ahora bien, ello no significa que, en este caso, sean de aplicación los arts. 1566 y 1581 del CC y la doctrina expresada en la precitada sentencia de esta Sala.

El art. 1571 del CC es expresión de la regla general recogida en el aforismo "venta quita renta", que expresa el art. 1571 del CC, según el cual "[...] el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta ...".

Por lo tanto, producida la adquisición del inmueble arrendado, tratándose de un contrato regido por el Código Civil, y habiendo exteriorizado la entidad compradora mediante comunicación dirigida a la parte demandada, el mismo día de la compra del inmueble, la intención de dar por finalizada la ocupación del local arrendado por la parte demandada, dándole un plazo para dejarlo libre y expedito a su disposición, es evidente que no puede operar una supuesta tácita reconducción, siendo la demandada una tenedora de la cosa sin título para seguir usando y disfrutando de la cosa.

En definitiva, consta la voluntad expresa de dar por finalizado el arrendamiento por la parte demandante, no ha sido excluida esta facultad "por pacto en contrario", como establece el art. 1571 del CC, no nos hallamos ante un arriendo inscrito en el registro merecedor de protección jurídica, ni existe una disposición legal que exija respetar el vínculo arrendaticio anterior.

No se dan, por lo tanto, las circunstancias para dar por justificada una tácita reconducción que no concurre. Además, en cualquier caso, existen otras connotaciones. En efecto, en el contrato de arrendamiento se había renunciado expresamente a la tácita reconducción, considerándose a partir de los ocho años incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada (cláusulas 2.2 y 2.3 del contrato), por lo que incluso la continuidad en la posesión del local por la demandada no podría estimarse como manifestación de la continuidad tácita del contrato primitivo sino, en su caso, de un contrato renovado, cuya renta se abonaba mensualmente con una vigencia, por lo tanto, por periodos mensuales ( art. 1581 del CC) y no anuales como se pretende en el recurso. Independientemente, por supuesto, de lo establecido en el art. 1571 del CC.

La cesión de contrato en arrendamiento distinto a vivienda

HECHOS

La arrendadora de un local comercial ejercita contra la arrendataria, procedimiento de acción resolutoria del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda suscrito el día 1 de marzo de 1997, por cesión del contrato sin cumplir la obligación establecida en el contrato de notificarla a la arrendadora en el plazo de un mes.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda, considerando que no se había producido una cesión inconsentida del contrato pues, independientemente de la forma organizativa de la actividad laboral desarrollada en el local, la demandada continuaba siendo la arrendataria, ahora única, al haberse excluido la otra integrante de la sociedad civil que había suscrito el contrato.

La Audiencia Provincial de Orense, sentencia de siete de junio de dos mil diecinueve, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que la arrendataria era  una sociedad civil, aunque por su objeto tenía carácter mercantil, y sin personalidad jurídica pues cuando se constituye una sociedad con un objeto mercantil, para adquirir personalidad jurídica precisa escritura pública e inscripción en el Registro Mercantil; y no habiéndose respetado las formalidades recogidas en el artículo 119 del Código de Comercio . ("toda compañía de comercio, antes de dar principio a sus operaciones, deberá hacer constar su constitución, pactos, y condiciones, en escritura pública, que se presentará para su inscripción en el Registro Mercantil"), solo cabe hablar de una sociedad irregular sin personalidad jurídica. La arrendataria, carecía por tanto, de personalidad jurídica propia, siendo, por ello, sus socias las arrendatarias.

No existía, por tanto, una sociedad distinta de las personas físicas que la integraban, de tal forma que no puede decirse que se haya producido un cambio en la parte arrendataria, sea cual sea la forma organizativa que hubieran adoptado a efectos empresariales o tributarios.

Sí ha existido, sin embargo, una modificación subjetiva de la relación arrendaticia en tanto que, siendo las dos arrendatarias, solo ha quedado una de ellas, doña Amparo explotando el negocio. Aun cuando se considerara dicho cambio subjetivo como un traspaso por la cesión de la cuota correspondiente a doña Salome en beneficio de la otra arrendataria, ello no daría lugar a la causa resolutoria prevista en el artículo 35 en relación con el artículo 32 de la LAU .

El citado precepto considera como causa de resolución del contrato la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32, exigiendo este precepto que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador su decisión de traspasar y el precio. 

En este caso, las partes convinieron quela arrendataria podía realizar la cesión, tal y como establece la ley, y la novación subjetiva que en este caso se produjo fue consentida por la arrendadora, debiendo entenderse cumplido el requisito de la notificación fehaciente establecido tanto en la ley como en el contrato. Y ello porque la actora reconoció que solamente una de las arrendatarias le pagaba la renta, cuando con anterioridad lo hacían las dos; nunca antes de este procedimiento, cuando las partes mantuvieron conversaciones sobre la duración del contrato se puso de manifiesto esa novación subjetiva y la propia demandante le reconoce la condición de única arrendataria al dirigir la demanda solamente contra ella.

El Tribunal Supremo aunque en el caso de la comunicación de la subrogación por fallecimiento del arrendatario en los casos de arrendamiento de vivienda, en la sentencia del Pleno de 20 de julio de 2018, ha modificado su doctrina anterior en relación a la exigencia de notificación.

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

Renta antigua: La falta de pago del IBI como causa de resolución del arriendo.

En un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el  1 de febrero de 1960, la arrendadora demanda la resolución del contrato por impago de 303,10 euros, correspondientes al IBI sobre la vivienda arrendada así como la condena de la demandada a abonar dicha cantidad.

La inquilina se opone por entender que procede la enervación mediante el ingreso de la cantidad consignada después de la demanda y niega haber incumplido sus obligaciones, ya que no está conforme con el importe de 303,10 euros que se le reclama como correspondiente a la quinta parte del importe total del impuesto de bienes inmuebles de todo el edificio al que pertenece la vivienda arrendada; falta de conformidad que mantiene con apoyo en la disposición transitoria segunda de la LAU 1994 , según la cual entiende que sólo habría de abonar el 16,02% del importe total del IBI que grava el inmueble.

El juzgado de primera instancia declaró enervada la acción mediante el ingreso de los 303,10 euros que se reclamaban.

La Audiencia Provincial estima la apelación declarando resuelto el contrato de arrendamiento. La Audiencia rechaza la posibilidad de enervación por existir requerimiento extrajudicial previo y atiende también al hecho de que, desde el año 1995,la demandada ha venido pagando el IBI en la forma en que ahora se le repercute hasta el año 2013, lo que considera un acto propio de la demandada, inequívoco y definitivo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de mayo de 2019, estima el recurso de la inquilina y revoca la sentencia de la Audiencia, confirmando la del juzgado de primera instancia.

Considera el Supremo que dejando aparte la argumentación según la cual la Audiencia niega en este caso a la ahora recurrente la posibilidad de enervación de la acción de desahucio por haber existido requerimiento previo -requerimiento que únicamente producirá plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida- no debe ser calificado de acto propio vinculante aquél por el cual la arrendataria viene pagando periódicamente por razón del arrendamiento determinadas cantidades que pudieran resultar superiores a las debidas, ya que en cualquier momento puede exigir -como ahora ha hecho- que se ajuste el importe exigido al que por ley corresponda, como sucede en el caso presente con amparo en la Disposición Transitoria 2ª, 10.2, de cuya aplicación se deduce que la obligación de la arrendataria en orden a satisfacer el importe del impuesto del  impuesto sobre bienes inmuebles satisfecho por el propietario-arrendador está condicionada, en el caso de que el importe del IBI no se refiera exclusivamente al inmueble arrendado, a que se determine la cantidad "en proporción a la superficie de dicha vivienda" y con tal precisión se requiera de pago.

Extinción de una opción de compra por inhabitabilidad de la vivienda

Hechos:

Contrato de arrendamiento con opción de compra con las siguientes características principales:

1.- El inmueble se arrienda para satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios.

2.- Los inquilinos declaran conocer y aceptar el estado de la vivienda, con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado.

3.- La finca se destinaría única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda.

4.- Plazo de duración de 10 meses y renta de 500,- Euros/mes, al igual que la fianza.

5.- Prima de la opción 15.850,- Euros que pasaría, de ejercitarse el derecho, a ser cantidad a cuenta del precio de la compraventa, o se perdería si no fuese ejercitada.

6.- Plazo de la opción hasta el 1 de octubre de 2011, pero supeditado al pago de la renta , cuyo incumplimiento dejaría sin efecto el derecho de opción.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca en una interesante sentencia -veintisiete de diciembre de dos mil trece-, en la que analiza exhaustivamente la naturaleza jurídica del arrendamiento con opción de compra declara resuelto el contrato en atención a lo siguiente.

Ha quedado acreditado que por problemas de impermeabilización de la terraza superior (cubierta) en la vivienda se produjeron filtraciones, humedades, moho, etc y en dos dependencias, que la hicieron inhabitable, máxime con el transcurso del tiempo; unidas a las fisuras en forjados por presencia continuada de agua; que forzaron la salida de los arrendatarios de la vivienda. Y, resultando inhabitable en régimen de alquiler, resultaría extravagante que así no se calificara y obligar a soportar tales defectos para siempre si se ejercitara el derecho de opción; y la utilización durante 8 meses no contradice la existencia de graves defectos en la terraza superior y que afectan a la vivienda.

Como consecuencia de ello condena al arrendador/oferente a devolver al inquilino optante:

a) La prima que asciende a 15.850 Euros.

b) El importe de la fianza ( 500 Euros)

c) Los gastos de mudanza ( 150 Euros)

En cambio, no procede devolución del importe de las rentas abonadas en tanto los actores disfrutaron, si bien con los problemas reseñados, y poseyeron la vivienda, a lo que venían obligados en virtud del arrendamiento, durante 8 meses; como tampoco los relativos a consumos de electricidad y agua, por idénticas razones.