La tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 11 de septiembre de 2013. La renta pactada era 1.600 euros mensuales, que debían satisfacerse dentro de los cinco primeros días del mes. La duración del arrendamiento pactada era de un año, con prórrogas anuales hasta tres años (11 de septiembre de 2017). Cumplida esta última fecha, el contrato se prorrogó por un año, hasta el 11 de septiembre de 2018, al amparo del art. 10 LAU (según la redacción entonces vigente).

En 2019 se insta un desahucio por falta de pago, que fue enervado por el inquilino, consignado las rentas en el juzgado. Durante la pendencia de ese procedimiento. El arrendador notifica al inquilino su intención de dar por resuelto el contrato.

La demanda de resolución del arrendamiento por finalización del plazo es desestimada por el juzgado.

La audiencia provincial estima el recurso del arrendador y declara resuelto el contrato.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de febrero de 2024, desestima el recurso de casación, fundado en la invocación de falta de validez de la comunicación remitida por el demandante en julio de 2019, y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que conforme a la jurisprudencia de esta sala, (STS 26/09/2018 y 28/03/2022) “se entiende que el artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito". De tal forma que, como declaramos en la sentencia 184/2021, de 31 de marzo, "[...] Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al art. 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

Un presupuesto necesario para que opere la tácita reconducción del art. 1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resolución, dirigido por el arrendador al arrendatario. En este caso, existe un requerimiento previo, la comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción.

 Al margen de que cuando se hizo estaba en marcha el procedimiento anterior de resolución del arrendamiento por cumplimiento del plazo de duración, lo que impidió que sirviera en aquel primer procedimiento por ser posterior a la demanda, sí que puede servir en este segundo pleito, por ser anterior a la demanda. Lo relevante en este caso es que existe una voluntad contraria del arrendador a la tácita reconducción, manifestada de forma expresa unos meses antes de la presentación de la demanda.

La terminación de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 2 de diciembre de 2014, por dos años prorrogables por otro más a instancia de los arrendatarios.

Tras finalizar el plazo inicial el arriendo se fue prorrogando. El 24 de junio de 2021 se comunicó la finalización a los arrendatarios para a partir del 2 de diciembre de 2021. No se produjo la entrega de la vivienda.

El Juzgado estimó la demanda de resolución del arriendo por finalización del plazo

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de junio de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que la alegación de pago de las rentas desde diciembre, inclusive, de 2021, es algo que era relevante para la admisión del recurso y como cumplimiento de la obligación de pago de las rentas, pero no obsta a la resolución del contrato por finalización del plazo contractual.

En segundo lugar, se alega que no se ha probado que la demandante sea la propietaria de la vivienda, porque la nota simple aportada no acreditaba la propiedad. Con independencia de que la apelante pagaba las rentas a la demandante, según consta en los recibos aportados con el recurso, la nota simple es suficiente para acreditar la propiedad. En particular cuando no se aporta ni un solo indicio de que el contenido de la nota no se ajuste a la realidad.

En cuanto al fondo del asunto, se alega que no se notificó de forma efectiva la finalización del contrato y la no renovación, por lo que se había producido una nueva prórroga. Es una alegación incorrecta. La prórroga anual finalizaba el 2 de diciembre de 2021 y la comunicación de resolución se entregó, por medio de burofax, el día 28 de junio de 2021, es decir con antelación superior al mes a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La prórroga, forzosa para el arrendador, al término del arriendo.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 27 de mayo de 2013, con una duración de cinco años y un mes, por lo que el vencimiento del término pactado se produjo el 26 de junio de 2018.

En el contrato ambos cónyuges eran coarrendatarios. La esposa falleció el  22 de diciembre de 2017.

Por medio de burofax remitido el 23 de abril de 2018, recibido el 25, la arrendadora comunicó a la parte arrendataria su voluntad de extinguir el contrato el 26 de junio de 2018, Esta notificación, a nombre de la esposa, fue recibida  y firmada por el marido.

La arrendadora insta demanda de desahucio por finalización del arriendo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de noviembre de 2020, revoca la sentencia del juzgado,  declarando la extinción, por expiración del término pactado, del contrato de arrendamiento, de 27 de mayo de 2013.

Considera la Audiencia que en este caso, no es posible entender producida la prórroga del contrato prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, por haber precedido la notificación, con más de un mes de antelación, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, faltando el requisito legalmente exigido para la prórroga del contrato de arrendamiento.

En el presente caso, del tenor literal del contrato de arrendamiento de 27 de mayo de 2013, que se concertó con los cónyuges, como coarrendatarios, con una renta única,resulta claramente de la indicación de ambos como coarrendatarios, y de la fijación de una única renta, que existía una relación de solidaridad tácita, por la conexión o comunidad jurídica de objetivos o intereses entre las prestaciones de los arrendatarios, de modo que, con el fallecimiento de la coarrendataria, se produjo una subrogación automática del arrendatario solidario, que pasó a ser arrendatario único.

Por lo que, por razón de la solidaridad entre coarrendatarios, de acuerdo con los artículos 1137 y 1144 del Código Civil, el burofax de 23 de abril de 2018, el cual, según lo expuesto, aparece remitido indicando como destinataria a la esposa , constando entregado en la vivienda arrendada, extiende igualmente sus efectos extintivos al demandado coarrendatario quien, para entonces, por el fallecimiento de la coarrendataria,era arrendatario único, y por lo tanto único posible destinatario de la comunicación extintiva del arrendamiento, no habiendo posibilidad alguna de confusión por el error en la indicación como destinatario de la coarrendataria fallecida, por serle conocido al demandado el fallecimiento de su cónyuge coarrendataria, a pesar de lo cual no consta que se lo comunicara a la arrendadora, no habiendo constancia de que se lo comunicara a la arrendadora, en concreto, en el momento del otorgamiento del acuerdo de novación, de 24 de abril de 2018, en la que igualmente se indica como otorgante a la esposa , la cual, sin embargo, no aparece como firmante del documento por haber fallecido antes de su otorgamiento, no pudiendo beneficiar al arrendatario su propia pasividad, manteniendo en el error a la arrendadora para aprovecharse después de la indicación errónea en la indicación de la persona del destinatario en la comunicación dirigida a la parte arrendataria.

La duración del aval en los arrendamientos de vivienda.

 

Cuando se firma un aval a favor del inquilino, es conveniente concretar la duración de ese aval, si no se establece con claridad en el contrato, el riesgo del avalista se prolongará más de lo deseado:

I.- El avalista apela la sentencia que lo condena a pagar las rentas impagadas por el inquilino, invocando que sólo era fiador hasta la fecha de duración pactada en el contrato, no sus prórrogas y deposita para apelar las rentas adeudadas hasta esa fecha.

La AP de La Coruña, sentencia de veintinueve de junio de dos mil veinte, considera que no debe admitirse el recurso al no haber abonado la demandada apelante todas las rentas vencidas y, en todo caso se desestima el recurso y confirma la condena a pagar porque el recurrente avaló no sólo las rentas que se devengaron durante el periodo contractual de tres años, sino también, y tal y como se expresa literalmente en el contrato de aval, las devengadas durante las prórrogas contractuales y hasta la rescisión del contrato.

II.- El avalista condenado a pagar rentas adeudadas por el inquilino apela la sentencia invocando  el artículo 1851 del Código civil, que dispone: "La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza".

La AP de Madrid, sentencia de uno de junio de dos mil veinte, desestima el recurso puesto que, aunque el contrato de arrendamiento no mencione expresamente la duración de las obligaciones del fiador (o avalista), dado el carácter accesorio de la fianza, debe entenderse que el fiador quedaba obligado por el mismo plazo que el arrendatario, ya que garantizaba el pago a que éste venía obligado; por ello debe concluirse que el fiador venía obligado a responder al menos durante los tres años de duración mínima del contrato. Por otra parte no resulta de aplicación al caso el artículo 1851 del Código civil, porque el arrendador (acreedor) no ha concedido ninguna prórroga al deudor (arrendatario), sino que este tiene derecho por ley a que la duración del arrendamiento sea al menos de tres años.

III.- El fiador -avalista- condenado a pagar los alquileres adeudados por el inquilino apela la sentencia, invocando que su fianza tenía vigencia solamente durante un año y otro más de prórroga, conforme se pactaba en el contrato.

La AP de Santa Cruz de Tenerife, sentencia de 8 de junio de 2020, desestima el recurso ya que se trata de un contrato regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por cuanto tiene como objeto el arrendamiento de una vivienda destinada a ser el domicilio del arrendatario, sin que se especifique circunstancia que le exima de la obligatoriedad de la citada ley, cabe mantener que, pactado el plazo de vigencia de un año, el contrato se prorroga anualmente hasta cinco años y, consecuentemente, en abril de 2017 se inicia la prórroga legal, que, frente a lo manifestado por el recurrente, sí incluye la fianza pactada, aun cuando expresamente solo por los dos años previstos inicialmente en el contrato, el primero de su vigencia y el segundo de su prorroga voluntaria aceptada por el fiador.

¿Cuando se extingue la obligación del avalista por novación o prórroga del contrato afianzado?

HECHOS

En distintos contratos de renting de automóviles entre sociedades mercantiles se pacta el aval de dos personas físicas, que afianzan solidariamente las operaciones.

Entregados los vehículos a la arrendataria, ésta empezó a dejar de pagar las rentas convenidas y se procedió a la resolución de los contratos por incumplimiento de la arrendataria.

La arrendataria devolvió la totalidad de los vehículos, excepto uno, pues manifestó estar interesada en continuar con el contrato, en tal sentido se llegó a un acuerdo en que la arrendataria reconocía adeudar 39.459,44 euros, por distintos conceptos y se comprometía a liquidar esta deuda pagando 5.000 euros al mes. Las partes convenían mantener la vigencia del contrato, con determinadas condiciones

No habiéndose  cumplido esas condiciones  se reclama judicialmente contra  la arrendataria y los avalistas.

La sentencia de 1ª Instancia absolvió a los dos fiadores,  por entender que la concesión de un nuevo plazo a la arrendataria, deudora principal, les liberó de la obligación nacida de la fianza, como consecuencia del art. 1851 CC.

La sentencia de apelación sin embargo condena a los avalistas por considerar, respecto de uno de los contratos cuyo cumplimiento se exigía que no existió prórroga alguna que determinara la extinción de la fianza conforme al art. 1851 CC y respecto de otro que a pesar de haberse concedido en el acuerdo de 18 de noviembre de 2008 un aplazamiento de pago, el aplazamiento (de noviembre de 2008 a noviembre de 2009) estaba dentro del periodo comprendido hasta la fecha en que el fiador respondía del cumplimiento del contrato, en agosto 2010

Recurrida en casación por lo avalistas, el Tribunal Supremo (S. 17/03/2015) desestima el recurso y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial con costas.

Considera el Supremo:

En la Sentencia 77/2014, de 3 de marzo , hicimos referencia al régimen legal de los efectos de la novación del contenido de la obligación garantizada, respecto de la fianza: «La modificación de los términos de la obligación principal, en principio, no extingue la fianza, sin perjuicio de que al fiador sólo le sea exigible el cumplimiento en los términos inicialmente convenidos. Sin embargo, si la modificación afecta al plazo de cumplimiento y resulta de aplicación el art. 1851 CC , la fianza sí que se extingue como consecuencia de la prórroga».

Pero en esta misma sentencia atemperamos la interpretación literal del art. 1851 CC : «en atención a la ratio del precepto, que puede hallarse en la protección del fiador frente al perjuicio que le puede deparar la concesión de la prórroga al deudor. Este perjuicio afloraría cuando la prórroga alargara la incertidumbre y con ello empeorara la situación económica del deudor, e hiciera ilusoria la vía de regreso. Por eso, en esos casos, el fiador podría liberarse de la fianza porque, aun no siéndole oponible la prórroga, le impide una vez pagada la fianza utilizar la subrogación en el derecho del acreedor para ejercer el regreso inmediato contra el deudor. De este modo, como se ha concluido en la doctrina, "el art. 1851 CC sólo tiene sentido en cuanto protege la vía subrogatoria, y siempre que ésta sea procedente en beneficio del fiador"».

En el caso del primer contrato, la resolución del contrato como consecuencia del primer incumplimiento, determinaba la responsabilidad del fiador de su cumplimiento. Si con posterioridad se accede por la arrendadora a rehabilitar el contrato, previo pago de las cuotas o rentas vencidas y adeudadas, debe entenderse que el fiador seguía respondiendo del cumplimiento del contrato, pues, en puridad, la novación que conlleva la resolución y posterior rehabilitación del contrato, no perjudica al fiador alargando la incertidumbre y haciendo ilusoria la vía de regreso, sino que, al contrario, manteniendo los mismos términos de la obligación afianzada por él, supuso una reducción de la deuda garantizada.

Y por lo que respecta al segundo contrato, su incumplimiento dio lugar a la responsabilidad del fiador y la concesión de unos plazos fraccionados para el pago de las obligaciones derivadas de aquel incumplimiento, dentro del inicial plazo de vigencia del contrato, lo que tampoco perjudica al fiador en el sentido antes apuntado, al que responde la protección conferida por el art. 1851 CC .