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lunes, 21 de septiembre de 2009

ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA: ASPECTOS FISCALES

Para determinar el tratamiento fiscal del arrendamiento con opción de compra en IRPF, cabe establecer los siguientes casos como mas representativos:


1.- Arrendamiento con opción de compra sin mas señalamiento que el plazo de su ejercicio y el precio de compra del inmueble arrendado.

2.- Arrendamiento con opción de compra en el que el arrendador concedente percibe una prima (precio) por la opción concedida.

3.- Arrendamiento con opción de compra en el que caso de ejercitarse la opción, parte de la rentas (alquileres) satisfechos, se considerarán precio de la compraventa.


El primer caso no ofrece dificultad, durante la vigencia del arrendamiento el arrendador deberá declarar el alquiler percibido y el arrendatario deducirlo en su IRPF en las condiciones legalmente establecidas. En el momento de vender se producirá una pérdida/ganancia patrimonial que el vendedor deberá declarar y el comprador podrá deducirse por esa compra si cumple los requisitos establecidos.


El segundo caso implica para el arrendador declarar como ganancia patrimonial en la Base general el importe de la prima/precio percibida y caso ejercitarse la opción, la ganancia/pérdida producida en la Base del ahorro. Si embargo el comprador no podrá deducir el importe de la prima/precio de la opción. DGT 17/02/1997 En consecuencia, en la medida en que, en el supuesto consultado, la transmisión de la propiedad se produzca una vez satisfechas todas las cantidades acordadas (a través del ejercicio de la opción de compra), no cabría la práctica de la deducción por adquisición de vivienda, dado que la operación descrita no encaja en ninguno de los dos únicos supuestos en que la normativa vigente permite la citada deducción respecto de cantidades invertidas con anterioridad a la adquisición de la vivienda habitual.


En el tercero el arrendador deberá declarar como ingreso en IRPF el importe de los arrendamientos percibidos y caso de ejercitarse la opción, para determinar la pérdida/ganancia en IRPF descontar del precio de la venta el importe de las cantidades que se apliquen en tal concepto de los alquileres percibidos. Sin embargo el comprador no podrá deducir en su IRPF por ese importe. DGT 09/03/2000 las cantidades satisfechas en concepto de canon arrendaticio por los cooperativistas no darán en ningún caso derecho a deducción en la cuota por adquisición de vivienda habitual