Para determinar el tratamiento fiscal del arrendamiento con opción de compra en IRPF, cabe establecer los siguientes casos como mas representativos:
1.- Arrendamiento con opción de compra sin mas señalamiento que el plazo de su ejercicio y el precio de compra del inmueble arrendado.
2.- Arrendamiento con opción de compra en el que el arrendador concedente percibe una prima (precio) por la opción concedida.
3.- Arrendamiento con opción de compra en el que caso de ejercitarse la opción, parte de la rentas (alquileres) satisfechos, se considerarán precio de la compraventa.
El primer caso no ofrece dificultad, durante la vigencia del arrendamiento el arrendador deberá declarar el alquiler percibido y el arrendatario deducirlo en su IRPF en las condiciones legalmente establecidas. En el momento de vender se producirá una pérdida/ganancia patrimonial que el vendedor deberá declarar y el comprador podrá deducirse por esa compra si cumple los requisitos establecidos.
El segundo caso implica para el arrendador declarar como ganancia patrimonial en la Base general el importe de la prima/precio percibida y caso ejercitarse la opción, la ganancia/pérdida producida en la Base del ahorro. Si embargo el comprador no podrá deducir el importe de la prima/precio de la opción. DGT 17/02/1997 En consecuencia, en la medida en que, en el supuesto consultado, la transmisión de la propiedad se produzca una vez satisfechas todas las cantidades acordadas (a través del ejercicio de la opción de compra), no cabría la práctica de la deducción por adquisición de vivienda, dado que la operación descrita no encaja en ninguno de los dos únicos supuestos en que la normativa vigente permite la citada deducción respecto de cantidades invertidas con anterioridad a la adquisición de la vivienda habitual.
En el tercero el arrendador deberá declarar como ingreso en IRPF el importe de los arrendamientos percibidos y caso de ejercitarse la opción, para determinar la pérdida/ganancia en IRPF descontar del precio de la venta el importe de las cantidades que se apliquen en tal concepto de los alquileres percibidos. Sin embargo el comprador no podrá deducir en su IRPF por ese importe. DGT 09/03/2000 las cantidades satisfechas en concepto de canon arrendaticio por los cooperativistas no darán en ningún caso derecho a deducción en la cuota por adquisición de vivienda habitual
10 comentarios:
buenas tardes.
ante todo gracias por la qyuda que nos brinda a traves de esta blog
mi situacion es un contrato de alquiler con opcion a compra;para declarar esto en irpf es necesario que este registrado en notaria o algo asi.sobre todo me refiero a la opcion de compra.si lo meto en la declaracion me obigaran a registrarlo.¿?
¿con respecto al alquiler con tener depositada la fianza a favor de la junta de andalucia ya estaria registrado el alquiler?
gracias
a Cristina:
La AEAT no le va a exigir escritura ni Registro de ese documento, en todo caso que esté liquidado de ITPAJD o IVA según corresponda.
Al depositar la fianza el organismo que recibe el depósito toma nota de ese contrato, y administrativamente ha cumplido.
Buenas tardes de nuevo
Gracias por su respuesta.
la verdad es que tengo muchas dudas.yo he firmado un contrato de alquiler y otro de opcion a compra.
yo quiero hacer la declaracion de IRPF poniendo todo sin ocultar nada, pero claro yo no se si mi arrendador (que es una sociedad)esta declarando el iva de las mensualidades.(imagino que si).
tampoco se si esa opcion de compra me influye o no para la declaracion, en teoria si porque la cuota que pago mensualmente iria destinada a la vivienda si la llegara a comprar, si no me devolveria parte de esa cuota.
me interesaria su opinion.
mil gracias.
A Cristina:
La importancia y complejidad de las cuestiones que plantea en su consulta, desaconsejan ventilarlas en este foro, ya que considero que merecen ser estudiadas con rigor profesional y confidencialidad.
Si le parece que soy la persona adecuada para ello, puede contactar directamente conmigo con el fin de obtener la asistencia jurídica que necesite
GRACIAS, LO TENDRE EN CUENTA
CRISTINA
Buenos días Don Pedro,
Estoy valorando la posibilidad de adquirir una vivienda en régimen de contrato con opción a compra. Mi problema es que no tengo ni idea de nada... Al leer esto, me doy cuenta de que ese tipo de contrato es mas complejo de lo que yo esperaba. Puedo solicitar su ayuda por favor? Me puede indicar lo que debe constar en exactamente en ese contrato? Por ejemplo, yo no hago declaración de renta pues cobro una pensión no contributiva, eso es un perjuicio para mi?
Espero no ponerle en una tesitura complicada y le doy mi agradecimiento anticipado por lo que me pueda guiar. Saludos cordiales.
A cafeina: Puede consultarme directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 e/min. Desde fijo; 1,55 e/min. Desde móvil
Hola, Don Pedro.
Bicheando por otros foros, me encontre con este comentario.
"Perdona tucapital que amplie la respuesta, si firmas un contrato de opción de compra asegúrate que dicha opción es inscribible en el Registro de la propiedad, y por supuesto inscríbelo, de esta manera bloqueas al propietario y le impide que opere con el piso, le deja casi (OJO, he dicho casi) sin opciones de venta o de hipoteca, pero sin embargo las cargas que existian antes subsisten a esta operación, luego, alquila un piso sin cargas e inscribe tu opción de compra, el problema será que encuentres un piso de esas características, porque ningún propietario quiere que se le bloqueen esas opciones por una renta mensual...
SUERTE."
Si lo propongo a la promotora, cres que me lo aceptarían?
Es un alquiler con derecho a compra.
¿Como Lo hago?
A Jorge:
No dioces si ya has firmado ese documento dato fundamental porque debes atenerte a él. DE todos modos debes considerar el costo de esa inscripción que no es desdeñable.
Si necesita ampliar la consulta puede hacerlo directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 eur./min. Desde fijo; 1,55 eur./min. Desde móvil)
Buenos días.
En primer lugar, quisiera felicitarle, porque la verdad es que es en el único lugar donde he encontrado alguna referencia a la fiscalidad del arrendamiento con opción de compra, y sobre lo que explica, me gustaría hacerle una pregunta:
Cuando hace referencia a que: "el arrendador deberá declarar como ganancia patrimonial el importe de la prima recibida, en la base general", ¿podría cuadrar en la casilla 312 de la declaración?, ¿o en qué lugar sería el más adecuado para reflejar esa ganancia?.
Muchas gracias por su ayuda.
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