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lunes, 21 de septiembre de 2009

ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA: ASPECTOS FISCALES

Para determinar el tratamiento fiscal del arrendamiento con opción de compra en IRPF, cabe establecer los siguientes casos como mas representativos:


1.- Arrendamiento con opción de compra sin mas señalamiento que el plazo de su ejercicio y el precio de compra del inmueble arrendado.

2.- Arrendamiento con opción de compra en el que el arrendador concedente percibe una prima (precio) por la opción concedida.

3.- Arrendamiento con opción de compra en el que caso de ejercitarse la opción, parte de la rentas (alquileres) satisfechos, se considerarán precio de la compraventa.


El primer caso no ofrece dificultad, durante la vigencia del arrendamiento el arrendador deberá declarar el alquiler percibido y el arrendatario deducirlo en su IRPF en las condiciones legalmente establecidas. En el momento de vender se producirá una pérdida/ganancia patrimonial que el vendedor deberá declarar y el comprador podrá deducirse por esa compra si cumple los requisitos establecidos.


El segundo caso implica para el arrendador declarar como ganancia patrimonial en la Base general el importe de la prima/precio percibida y caso ejercitarse la opción, la ganancia/pérdida producida en la Base del ahorro. Si embargo el comprador no podrá deducir el importe de la prima/precio de la opción. DGT 17/02/1997 En consecuencia, en la medida en que, en el supuesto consultado, la transmisión de la propiedad se produzca una vez satisfechas todas las cantidades acordadas (a través del ejercicio de la opción de compra), no cabría la práctica de la deducción por adquisición de vivienda, dado que la operación descrita no encaja en ninguno de los dos únicos supuestos en que la normativa vigente permite la citada deducción respecto de cantidades invertidas con anterioridad a la adquisición de la vivienda habitual.


En el tercero el arrendador deberá declarar como ingreso en IRPF el importe de los arrendamientos percibidos y caso de ejercitarse la opción, para determinar la pérdida/ganancia en IRPF descontar del precio de la venta el importe de las cantidades que se apliquen en tal concepto de los alquileres percibidos. Sin embargo el comprador no podrá deducir en su IRPF por ese importe. DGT 09/03/2000 las cantidades satisfechas en concepto de canon arrendaticio por los cooperativistas no darán en ningún caso derecho a deducción en la cuota por adquisición de vivienda habitual

24 comentarios:

  1. buenas tardes.

    ante todo gracias por la qyuda que nos brinda a traves de esta blog

    mi situacion es un contrato de alquiler con opcion a compra;para declarar esto en irpf es necesario que este registrado en notaria o algo asi.sobre todo me refiero a la opcion de compra.si lo meto en la declaracion me obigaran a registrarlo.¿?
    ¿con respecto al alquiler con tener depositada la fianza a favor de la junta de andalucia ya estaria registrado el alquiler?

    gracias

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  2. a Cristina:
    La AEAT no le va a exigir escritura ni Registro de ese documento, en todo caso que esté liquidado de ITPAJD o IVA según corresponda.
    Al depositar la fianza el organismo que recibe el depósito toma nota de ese contrato, y administrativamente ha cumplido.

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  3. Buenas tardes de nuevo

    Gracias por su respuesta.
    la verdad es que tengo muchas dudas.yo he firmado un contrato de alquiler y otro de opcion a compra.
    yo quiero hacer la declaracion de IRPF poniendo todo sin ocultar nada, pero claro yo no se si mi arrendador (que es una sociedad)esta declarando el iva de las mensualidades.(imagino que si).
    tampoco se si esa opcion de compra me influye o no para la declaracion, en teoria si porque la cuota que pago mensualmente iria destinada a la vivienda si la llegara a comprar, si no me devolveria parte de esa cuota.
    me interesaria su opinion.
    mil gracias.

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  4. A Cristina:
    La importancia y complejidad de las cuestiones que plantea en su consulta, desaconsejan ventilarlas en este foro, ya que considero que merecen ser estudiadas con rigor profesional y confidencialidad.
    Si le parece que soy la persona adecuada para ello, puede contactar directamente conmigo con el fin de obtener la asistencia jurídica que necesite

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  5. GRACIAS, LO TENDRE EN CUENTA
    CRISTINA

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  6. Buenos días Don Pedro,

    Estoy valorando la posibilidad de adquirir una vivienda en régimen de contrato con opción a compra. Mi problema es que no tengo ni idea de nada... Al leer esto, me doy cuenta de que ese tipo de contrato es mas complejo de lo que yo esperaba. Puedo solicitar su ayuda por favor? Me puede indicar lo que debe constar en exactamente en ese contrato? Por ejemplo, yo no hago declaración de renta pues cobro una pensión no contributiva, eso es un perjuicio para mi?

    Espero no ponerle en una tesitura complicada y le doy mi agradecimiento anticipado por lo que me pueda guiar. Saludos cordiales.

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  7. A cafeina: Puede consultarme directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 e/min. Desde fijo; 1,55 e/min. Desde móvil

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  8. Hola, Don Pedro.
    Bicheando por otros foros, me encontre con este comentario.
    "Perdona tucapital que amplie la respuesta, si firmas un contrato de opción de compra asegúrate que dicha opción es inscribible en el Registro de la propiedad, y por supuesto inscríbelo, de esta manera bloqueas al propietario y le impide que opere con el piso, le deja casi (OJO, he dicho casi) sin opciones de venta o de hipoteca, pero sin embargo las cargas que existian antes subsisten a esta operación, luego, alquila un piso sin cargas e inscribe tu opción de compra, el problema será que encuentres un piso de esas características, porque ningún propietario quiere que se le bloqueen esas opciones por una renta mensual...
    SUERTE."
    Si lo propongo a la promotora, cres que me lo aceptarían?
    Es un alquiler con derecho a compra.
    ¿Como Lo hago?

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  9. A Jorge:
    No dioces si ya has firmado ese documento dato fundamental porque debes atenerte a él. DE todos modos debes considerar el costo de esa inscripción que no es desdeñable.
    Si necesita ampliar la consulta puede hacerlo directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 eur./min. Desde fijo; 1,55 eur./min. Desde móvil)

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  10. Buenos días.

    En primer lugar, quisiera felicitarle, porque la verdad es que es en el único lugar donde he encontrado alguna referencia a la fiscalidad del arrendamiento con opción de compra, y sobre lo que explica, me gustaría hacerle una pregunta:

    Cuando hace referencia a que: "el arrendador deberá declarar como ganancia patrimonial el importe de la prima recibida, en la base general", ¿podría cuadrar en la casilla 312 de la declaración?, ¿o en qué lugar sería el más adecuado para reflejar esa ganancia?.

    Muchas gracias por su ayuda.

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  11. Buenos dias, tengo una duda, firme un contrato de opcion a compra con 9000 euros de entrada y 500 euros por mensualidades, en la firma del contrato explique que no tenia no aval ni entrada y al pedir la hipoteca no me lo concede el banco por como ya sabemos esta españa en este momento, mi pregunta es: tengo derecho a que me devuelvan los 9000 de entrada? el contrato no le estoy incumpliendo porque la compra no se lleva a cabo ya que son causas ajenas a mi deseo de comprar si no por culpa del banco que no me concede el prestamo.

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  12. Buenos dias, tengo una duda, firme un contrato de opcion a compra con 9000 euros de entrada y 500 euros por mensualidades, en la firma del contrato explique que no tenia no aval ni entrada y al pedir la hipoteca no me lo concede el banco por como ya sabemos esta españa en este momento, mi pregunta es: tengo derecho a que me devuelvan los 9000 de entrada? el contrato no le estoy incumpliendo porque la compra no se lleva a cabo ya que son causas ajenas a mi deseo de comprar si no por culpa del banco que no me concede el prestamo.

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  13. Silvia, me parece que no ha tenido en cuenta que el arrendamiento con opción de compra reviste la suficiente complejidad para desaconsejar su firma sin un previo asesoramiento.Si ha pagado un precio o prima de la opción y ahora no puede ejercerla, aunque sea por razones ajenas a su voluntad, perderá ese precio o prima. En todo caso habría que conocer ese contrato para saber si tiene alguna posibilidad de reclamar la devolución de esa cantidad.

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  14. Buenas tardes, estoy barajando la posibilidad de arrendar mi vivienda en forma de alquiler con opcion de compra. Tengo pensado pedir el 10% del precio final a la firma del contrato y 500 euros mensuales que se descontaran plenamente del precio final.
    ¿Que tratamiento fiscal tiene tanto la entrega inicial como las entregas a cuenta mensuales?
    Entiendo que al ser un pago aplazado, ya que todo minora el precio final, no se deberia considerar exactamente como una renta de alquiler.
    Quedo a la espera de su respuesta. Muchas gracias

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  15. Toni me temo que no tiene claro el concepto de alquiler con opción de compra, en una opción de compra no puede pedir un pago a cuenta, en todo caso será precio o prima de la opción que tendrá tratamiento de ganancia patrimonial.
    En cuanto a los alquileres parece partir de la seguridad de que el optante ejercerá la opción ¿Qué ocurre si no la ejerce? ¿Le devolverá los alquileres?
    Le sugiero que lea las entradas que tengo en este mismo blog obre alquiler con opción de compra.

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  16. Hola Pedro.
    Voy a alquilar con una opción a compra un piso a una sociedad.
    La concesión de la opción es gratuita, el alquiler mensual 645€ con una fianza de un mes y una garantía de pago de las rentas de 3000€.
    ¿Cuánto valdría inscribir la opción en el registro? El contrato se hará entre particulares sin notaría.
    Gracias y saludos.

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  17. Miguel angel si se hace mediante documento privado no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.

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  18. Re:
    "Miguel angel si se hace mediante documento privado no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad."

    Por ese motivo cuando se vaya a ejercitar la compra el contrato privado se eleva a público y posteriormente se inscribe en el registro de la propiedad

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  19. Anónimo, el ejercicio de la opción de comprar sobre un inmueble ha de hacerse en escritura pública, lo que preguntaba Miguel Ángel es la posibilidad de inscribir la opción

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  20. Enhorabuena por el foro porque es la única web donde se explica bien la tributación de cada caso, más de lo que hace la AEAT. Yo tengo una consulta más allá; ¿si las cantidades abonadas en concepto de alquiler con opcion a compra, su prima y el precio pactado son muy inferiores aunque se tengan en cuenta conjuntamente al precio de compra de esa vivienda cuando la compraron los que ahora venden sigue siendo la prima una ganancia patrimonial?¿aunque se incluya como posible indemnizacion en caso de no venta?¿como se restaria en el momento de la venta entonces esa ganancia?

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  21. Enhorabuena por el foro porque es la única web donde se explica bien la tributación de cada caso, más de lo que hace la AEAT. Yo tengo una consulta más allá; ¿si las cantidades abonadas en concepto de alquiler con opcion a compra, su prima y el precio pactado son muy inferiores aunque se tengan en cuenta conjuntamente al precio de compra de esa vivienda cuando la compraron los que ahora venden sigue siendo la prima una ganancia patrimonial?¿aunque se incluya como posible indemnizacion en caso de no venta?¿como se restaria en el momento de la venta entonces esa ganancia?

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  22. Enhorabuena por el foro porque es la única web donde se explica bien la tributación de cada caso, más de lo que hace la AEAT. Yo tengo una consulta más allá; ¿si las cantidades abonadas en concepto de alquiler con opcion a compra, su prima y el precio pactado son muy inferiores aunque se tengan en cuenta conjuntamente al precio de compra de esa vivienda cuando la compraron los que ahora venden sigue siendo la prima una ganancia patrimonial?¿aunque se incluya como posible indemnizacion en caso de no venta?¿como se restaria en el momento de la venta entonces esa ganancia? Ruego respuesta lo antes posible. Muchas gracias.

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  23. Enhorabuena por el foro porque es la única web donde se explica bien la tributación de cada caso, más de lo que hace la AEAT. Yo tengo una consulta más allá; ¿si las cantidades abonadas en concepto de alquiler con opcion a compra, su prima y el precio pactado son muy inferiores aunque se tengan en cuenta conjuntamente al precio de compra de esa vivienda cuando la compraron los que ahora venden sigue siendo la prima una ganancia patrimonial?¿aunque se incluya como posible indemnizacion en caso de no venta?¿como se restaria en el momento de la venta entonces esa ganancia? Ruego respuesta lo antes posible. Muchas gracias.

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  24. PalPur no acabo de entender la pregunta, si la prima de opcion se liquida en un ejercicio anterior no puede cuando se venda volverse a liquidar como pérdida, si se liquidan conjuntamente, puede dar como resultado pérdida o ganancia.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
    http://www.pedrohernandezabogado.com/ 


     

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Si desea hacer una consulta personal, éste no es el cauce adecuado, y puede quedar sin contestación, es preferible que utilice el teléfono que se expone a continuación, recibirá atención directa e inmediata.
807 520 008 (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)