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lunes, 29 de abril de 2013

Alquiler de 'renta antigua': El domicilio social no es cesión inconsentida.



Hechos: Los inquilinos de una vivienda, contrato de arrendamiento firmado en 1974, fijaron en domicilio social de una Compañía mercantil (S.L.) en esa vivienda, sin contar con la aprobación o consentimiento del arrendador, quedando acreditado que en el buzón del piso arrendado no solo figuraba el nombre del arrendatario y de su mujer, ya jubilados, sino también de la sociedad  y, que asimismo, en las páginas blancas de la compañía de teléfonos figuraba en el piso alquilado solo una línea telefónica a nombre de la sociedad.

El Tribunal Supremo (s. 20/03/2013) declara haber lugar el recurso de casación y reitera como doctrina jurisprudencial que: «No se considera como causa resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real»

Recuerda el Supremo que : Esta Sala ha establecido como doctrina jurisprudencial en materia de cesión o subarriendo inconsentido, como causa de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2 .ª y 5.ª de la LAU de 1964 , que no concurre tal causa de resolución por la mera designación en la vivienda arrendada de un domicilio social sino que resulta necesario que se acredite la efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia sin el preceptivo consentimiento del arrendador.
En tal sentido la STS de 16 de octubre de 2009 establece que: «La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez (...)».

Asimismo, la reciente STS de 13 de noviembre de 2012 reitera como doctrina jurisprudencial que: «no se considera causa de resolutoria del contrato de arrendamiento por cesión de una vivienda la mera designación en la misma de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real»

Esta doctrina establece que para que se aprecie la causa de resolución del arrendamiento por cesión inconsentida no basta con la designación en la vivienda objeto de arrendamiento de un domicilio social, sino que es preciso que por parte del cesionario, sociedad mercantil, se ocupe tal vivienda desarrollando en la misma las actividades propias de su objeto social, lo que comporta que se desplace al ámbito probatorio la existencia o no, en cada caso concreto, según la prueba practicada al efecto, de la real ocupación y, por tanto, disfrute de la vivienda arrendada por parte del cesionario.
Por tanto, al no haberse acreditado el hecho decisivo de la utilización o aprovechamiento real de la vivienda arrendada por parte del hijo del arrendatario, más allá de la designación formal de un domicilio de la sociedad bien a través del buzón del piso, en el cual figura el nombre de la sociedad, junto con el del arrendatario y su esposa, o en las páginas blancas, no puede ser declarada la resolución del contrato de arrendamiento por cesión inconsentida.