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martes, 7 de mayo de 2013

RENTA 2012: TRATAMIENTO FISCAL DE LOS INMUEBLES URBANOS.



A la hora de realizar la declaración de la Renta puede ser de interés un sumario vademécum que enumere resumidamente la repercusión fiscal de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), conforme al siguiente detalle:

El inmueble propiedad del contribuyente que éste utilice como vivienda habitual, no está gravado en IRPF.
Si fue esa vivienda adquirida antes de 1 de enero de 2013, podrá deducir fiscalmente por los pagos realizados durante el ejercicio 2012.
La ganancia patrimonial obtenida por su venta podrá ser exonerada de IRPF si el contribuyente dedica el importe obtenido, no solo la ganancia, a la adquisición de otra vivienda habitual.
No existe ganancia patrimonial en la venta de su vivienda habitual por un contribuyente mayor de 65 años o persona con dependencia severa o gran dependencia.

II.- INMUEBLES ARRENDADOS:
El contribuyente deberá consignar en su declaración los rendimientos que obtenga por el alquiler de inmuebles de su propiedad o sobre los que ostente o derecho real de uso o disfrute (normalmente usufructo).
El importe de esos alquileres se podrá ver minorado por los gastos necesarios para obtenerlos, tales como:
   Intereses del préstamo para pagar el precio aplazado.
   Amortización de la construcción y muebles cedidos con el piso.
   IBI y gastos de Comunidad si los paga el arrendador.

Atención especial merece el caso de que el inmueble arrendado constituya la vivienda habitual del inquilino, en cuyo caso el arrendador podrá beneficiarse de la reducción en el alquiler declarado del 100% si el inquilino es menor de 30 años o del 60% si es mayor.
Hay que subrayar que el mero hecho de que el inquilino, cumpliendo su deber fiscal, declare como su domicilio fiscal la vivienda arrendada y consigne la referencia catastral de la misma, supone que la Agencia Tributaria conoce la existencia de ese alquiler y si el casero no declara esos ingresos se expone a una liquidación con intereses y sanción, en la que además no podrá acogerse a las anteriores reducciones fiscales.

III.- RESTO DE INMUEBLES:
La propiedad o la titularidad de un derecho real de disfrute sobre bienes inmuebles urbanos, que no generen rendimientos de capital, tributa en IRPF como renta imputada.
Están exentos a estos efectos:
   Solares sin edificar.
   Inmueble en construcción o no susceptible de uso
   Inmuebles afectos a una actividad económica.
La renta imputada es la que resulte de de aplicar el 2% al valor catastral del inmueble o el 1,1% si ese valor catastral ha sido revisado.
No se puede deducir ningún gasto de la renta imputada.

9 comentarios:

  1. Buenas, he estado leyendo mucho en su blog sobre el tema de los arrendamientos urbanos. Pero no llego a encontrar una explicación concreta referente a la obligación de deposito de fianza del arrendamiento a favor de la Generalitat Valenciana, en mi caso.
    Porque se hace mención a que en caso de depositar dicha fianza con posterioridad a la fecha límite establecida, se deberá abonar un recargo (% pedendiendo del tiempo transcurrido; en mi caso más de 12 meses, por lo que entiendo que correspondería el 20%).
    Pero en tal caso, también correspondería la aplicación de intereses de demora (según normativa del 07/2012, creo que correspondería además un 5%).
    Por lo tanto, si mi arrendador tiene intención de formalizar dicha situación a fecha actual y, teniendo en cuenta que la fianza fue de 500€ (igual a 1 mensualidad), entiendo que a la hora de ir este mes a pagar el modelo 806 a favor de la Generalitat Valenciana, deberá sumarle un 20% de recargo (100€) y, en concepto de intereses de demora, también deberá ingresar el 5% (25€).
    Por lo tanto, para formalizar totalmente la situación del arrendamiento, debería ingresar un total de 625€ (de los cuales sólo le devolverán en su día los 500€ correspondientes a la fianza).
    Pero el problema viene ahora, si después de todo ésto, el inquilino sólo puede deducirse dicho alquiler a partir de la fecha de ingreso del modelo 806 y no con carácter retroactivo (desde febrero 2012).
    ¿QUÉ SENTIDO TIENE PAGAR RECARGO ALGUNO O INTERESES, SI NUNCA SE VAN A PODER BENEFICIAL DE LAS DEDUCCIONES QUE LES CORRESPONDE A CADA UNO, AUNQUE HAYAN PAGADO ESAS SANCIONES/RECARGOS SIN PREVIO REQUERIMIENTO POR PARTE DE LA ADMINISTRACIÓN?
    En tal caso, una persona normal, creo que optaría por finalizar su contrato en vigor, iniciar otro y a partir de éste hacerlo bien. Por lo que no veo que la Administracion gane nada con tales recargos.

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  2. Buenas, he estado leyendo mucho en su blog sobre el tema de los arrendamientos urbanos. Pero no llego a encontrar una explicación concreta referente a la obligación de deposito de fianza del arrendamiento a favor de la Generalitat Valenciana, en mi caso.
    Porque se hace mención a que en caso de depositar dicha fianza con posterioridad a la fecha límite establecida, se deberá abonar un recargo (% pedendiendo del tiempo transcurrido; en mi caso más de 12 meses, por lo que entiendo que correspondería el 20%).
    Pero en tal caso, también correspondería la aplicación de intereses de demora (según normativa del 07/2012, creo que correspondería además un 5%).
    Por lo tanto, si mi arrendador tiene intención de formalizar dicha situación a fecha actual y, teniendo en cuenta que la fianza fue de 500€ (igual a 1 mensualidad), entiendo que a la hora de ir este mes a pagar el modelo 806 a favor de la Generalitat Valenciana, deberá sumarle un 20% de recargo (100€) y, en concepto de intereses de demora, también deberá ingresar el 5% (25€).
    Por lo tanto, para formalizar totalmente la situación del arrendamiento, debería ingresar un total de 625€ (de los cuales sólo le devolverán en su día los 500€ correspondientes a la fianza).
    Pero el problema viene ahora, si después de todo ésto, el inquilino sólo puede deducirse dicho alquiler a partir de la fecha de ingreso del modelo 806 y no con carácter retroactivo (desde febrero 2012).
    ¿QUÉ SENTIDO TIENE PAGAR RECARGO ALGUNO O INTERESES, SI NUNCA SE VAN A PODER BENEFICIAL DE LAS DEDUCCIONES QUE LES CORRESPONDE A CADA UNO, AUNQUE HAYAN PAGADO ESAS SANCIONES/RECARGOS SIN PREVIO REQUERIMIENTO POR PARTE DE LA ADMINISTRACIÓN?
    En tal caso, una persona normal, creo que optaría por finalizar su contrato en vigor, iniciar otro y a partir de éste hacerlo bien. Por lo que no veo que la Administracion gane nada con tales recargos.

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  3. Buenas, he estado leyendo mucho en su blog sobre el tema de los arrendamientos urbanos. Pero no llego a encontrar una explicación concreta referente a la obligación de deposito de fianza del arrendamiento a favor de la Generalitat Valenciana, en mi caso.
    Porque se hace mención a que en caso de depositar dicha fianza con posterioridad a la fecha límite establecida, se deberá abonar un recargo (% pedendiendo del tiempo transcurrido; en mi caso más de 12 meses, por lo que entiendo que correspondería el 20%).
    Pero en tal caso, también correspondería la aplicación de intereses de demora (según normativa del 07/2012, creo que correspondería además un 5%).
    Por lo tanto, si mi arrendador tiene intención de formalizar dicha situación a fecha actual y, teniendo en cuenta que la fianza fue de 500€ (igual a 1 mensualidad), entiendo que a la hora de ir este mes a pagar el modelo 806 a favor de la Generalitat Valenciana, deberá sumarle un 20% de recargo (100€) y, en concepto de intereses de demora, también deberá ingresar el 5% (25€).
    Por lo tanto, para formalizar totalmente la situación del arrendamiento, debería ingresar un total de 625€ (de los cuales sólo le devolverán en su día los 500€ correspondientes a la fianza).
    Pero el problema viene ahora, si después de todo ésto, el inquilino sólo puede deducirse dicho alquiler a partir de la fecha de ingreso del modelo 806 y no con carácter retroactivo (desde febrero 2012).
    ¿QUÉ SENTIDO TIENE PAGAR RECARGO ALGUNO O INTERESES, SI NUNCA SE VAN A PODER BENEFICIAL DE LAS DEDUCCIONES QUE LES CORRESPONDE A CADA UNO, AUNQUE HAYAN PAGADO ESAS SANCIONES/RECARGOS SIN PREVIO REQUERIMIENTO POR PARTE DE LA ADMINISTRACIÓN?
    En tal caso, una persona normal, creo que optaría por finalizar su contrato en vigor, iniciar otro y a partir de éste hacerlo bien. Por lo que no veo que la Administracion gane nada con tales recargos.

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  4. Izar Otro: entiendo que puesto que la obligación de depositar corresponde al casero, una vez hecho el depósito el inquilino no puede ser sancionado por algo que no estaba en su mano, por lo tanto deberá deducir y 'pelear' para que esa deducción sea admitida.

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  5. Buenas tardes, muchas gracias por la información.

    Mi pregunta es la siguiente, ¿el concepto de vivienda habitual es el mismo para la adquisición de vivienda que para el alquiler? Es decir si teníamos una casa alquilada desde el 0.10.09 y hemos alquilado otra en el 01.03.12, ¿podemos deducir los importes pagados por el alquiler?. No han pasado tres años.

    Además el importe del alquiler son 500€ pero pagamos 300€ porque sobre contrato acordamos que nos descontarían 200€ al mes por pagar nosotros unas obras en el piso, ¿Qué es deducible 500€ mensuales o 200€?

    Muchas gracias por adelantado,
    Joana Maria

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  6. Buenos días, muchas gracias por toda la información.

    Mis dudas son las siguientes:
    1.- ¿Es el mismo concepto de vivienda habitual tanto para la adquisición del inmueble como para el alquiler?. Nosotros estuvimos viviendo desde el 01.10.09 en un piso y después nos mudamos a otro el 01.04.12. No han pasado tres años, ¿podemos deducirnos los dos alquileres?
    2.- Si sobre el contrato se acuerda una cuota de alquiler de 500€ al mes pero se acuerda que se pagarán 200€ porque el inquilino correrá con los gastos de unas obras/reformas en el piso. ¿Qué importe es desgravable como deducción de alquiler? ¿500€ o 200€?

    Muchas gracias por adelantado,

    Joana Maria

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  7. Joana María:
    1.- El plazo de tres años se exige para consolidar la deducción por adquisición de vivienda habitual.
    2.- Habria que examinar los términos de ese acuerdo para contestar correctamente.

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  8. - Quiere decirse que, si mi contrato se inició en enero de 2012, y mi arrendador hace efectiva la fianza en junio de 2013, sólo me puedo empezar a deducir las rentas pagadas a partir de junio 2013. Independientemente de que, además de la fianza, se hayan ingresado (recargo del 20% + 5% intereses de demora).¿Para que sirve entonces? Ya contesto yo mismo....... PARA NADA, PARA QUE PAGUEN LOS HONRADOS.

    - Porque a tu casero le puede costar como mucho y si llegara el caso, unos 200€ de multa en total, algo que a tí como persona responsable y justa, has dejado de deducirte más de 600€.........

    Porque cualquier persona que no tenga problemas con su casero y tenga dos dedos de frente lo tiene muy fácil..... Se pone fin al contrato anterior y se inicia otro nuevo y se deposita en tiempo y forma la fianza, porque de todas formas por mucho recargo e intereses que pague, no te sirve a tí ni a él para nada. Y ya te apañas como puedas para hacerle ver que has perdido mucho dinero por actuación.


    Sólo quería reflejar con todo detalle el "sin sentido", del depósito de la fianza en favor de la Comunidad Autónoma.

    Aunque por otra parte, tampoco entiendo cómo un arrendador no es mucho más controlado para las segundas viviendas, arrendamientos, etc.....

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  9. En cuanto al tema de deducirse la compensación del alquiler aunque no se haya ingresado/pagado la totalidad de la cuota normal (500€).
    Yo creo que lo mejor, por adelantado, sería poder justificar completamente que todos esos gastos, inicialmente, han sido abonados por el inquilino (pagos mediante transferencias, tarjetas bancarias,etc; que aparezca vuestro nombre en dichos pagos).
    Y en un momento dado, si Hacienda solicitase algo más, poder remitir escrito aclaratorio y documentado sobre dichas cuestiones. En definitiva, la normativa creo que indica las rentas satisfechas en concepto de alquiler, no que no puedan ser compensadas.
    Tal vez me equivoque.
    Normalmente en la deducción estatal suelen requerir, si lo hacen, el contrato, pero como ya debes dar el nº de referencia catastral, ya se encargan ellos.
    Aunque eso es otra, la referencia catastral exacta, no todo el mundo tiene información como para encontrarla en el Catastro, aunque por internet se puede conseguir, es gratuito. Pero lo ideal es la que aparece en el recibo del IBI.

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