¿Qué hacer si el casero no ha depositado la fianza?

El depósito de la fianza legal, previsto por la Ley de Arrendamientos Urbanos -DATercera- es en realidad una forma de financiación de las Comunidades Autónomas, que han establecido dos medios coactivos para lograr esa financiación, de un lado un sistema de sanciones al infractor y de otro la prohibición al inquilino de acogerse a las deducciones autonómicas de alquiler en IRPF si no ha sido depositada la fianza.

Lo cierto es que salvo en la Comunidad autónoma gallega que permite al inquilino deducirse con  copia compulsada de la denuncia presentada ante el Instituto Gallego de la Vivien­da y Suelo por no haberle entregado justificante del depósito de la fianza la persona arrendadora, en el resto de las CCAA que tienen prevista deducción en IRPF por este concepto hacen recaer sobre el inquilino una obligación de difícil, cuando no imposible, cumplimiento, obligar al casero a depositar la fianza.

En esto supuestos considero que lo acertado, mientras no se modifique la normativa será:

1.- Requerir de modo fehaciente al casero para que deposite la fianza.

2.- Una vez cerciorado el inquilino de que el casero no ha cumplido esta obligación,  dirigir escrito al Organismo autónomo depositario de las fianzas arrendaticias, manifestando  que al no haber depositado la fianza el casero, se autorice al inquilino a hacerlo en su nombre.

3.- Proceder al depósito de la fianza.

4.- Remitir buro fax al casero  con copia de lo anterior, comunicándole que debe aplicar el importe de la fianza en su poder no depositada al pago del próximo mes de alquiler.

Es conveniente dejar constancia escrita y conservarla de todos estos trámites ya que considero que estos documentos amparan suficientemente al inquilino tanto ante la AEAT en una inesperada 'liquidación paralela', como frente al casero ante una reclamación de ese mes de alquiler.

El IVA de los alquileres de vivienda

No hace mucho tiempo publicábamos en este lugar un artículo sobre el mismo tema: ¿Es arrendamiento de vivienda el alquiler a estudiantes?, en el que se glosaban las consultas vinculantes de 22/01/2008 y 27/07/2009 según las cuales el alquiler a estudiantes es un arrendamiento de temporada que no puede ser calificado como alquiler de vivienda a efectos de su tratamiento fiscal en IRPF

Sin embargo dos recientes consultas vinculantes parecen modificar este criterio a efectos de la exención de IVA, los planteamientos son como sigue:

a) Empresa arrendadora de varios inmuebles destinados a vivienda. Está interesada en alquilarlos por períodos de tiempo reducidos. Durante la estancia del cliente en la misma, no prestaría ningún servicio propio de la industria hotelera, y al finalizar el arrendamiento se devolvería la fianza depositada. (CV 15/07/2013)

b) Un agricultor arrienda un alojamiento rural por periodos breves, en general, durante los fines de semana sin prestar otro servicio distinto del alquiler de la vivienda (CV 02/08/2013)

Se consulta en ambos casos la posible exención de IVA para estos alquileres.

La respuesta en el caso a) es que si efectivamente no se prestan otro tipo de servicios propios de la industria hotelera y, además, los apartamentos se arriendan únicamente a arrendatarios que sean personas físicas y que los destinen para su uso exclusivo como vivienda, tales servicios de arrendamiento se considerarán exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido.

La respuesta en el caso b) es que estará sujeto pero exento del Impuesto sobre el Valor Añadido el arrendamiento de viviendas rurales a que se refiere el escrito de consulta a personas que las destinen exclusivamente a vivienda, siempre que el arrendador de las mismas no se obligue a la prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera, descritos anteriormente.

En la primera consulta se describe pormenorizadamente esa prestación de servicios complementarios que supondría la pérdida de la exención de IVA:

 
En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.

En particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, además de los citados, los servicios de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad, así como los servicios de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

- Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

- Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

- Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).

- Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

RENTA 2012: TRATAMIENTO FISCAL DE LOS INMUEBLES URBANOS.

A la hora de realizar la declaración de la Renta puede ser de interés un sumario vademécum que enumere resumidamente la repercusión fiscal de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), conforme al siguiente detalle:

I.- VIVIENDA HABITUAL:

El inmueble propiedad del contribuyente que éste utilice como vivienda habitual, no está gravado en IRPF.

Si fue esa vivienda adquirida antes de 1 de enero de 2013, podrá deducir fiscalmente por los pagos realizados durante el ejercicio 2012.

La ganancia patrimonial obtenida por su venta podrá ser exonerada de IRPF si el contribuyente dedica el importe obtenido, no solo la ganancia, a la adquisición de otra vivienda habitual.

No existe ganancia patrimonial en la venta de su vivienda habitual por un contribuyente mayor de 65 años o persona con dependencia severa o gran dependencia.

II.- INMUEBLES ARRENDADOS:

El contribuyente deberá consignar en su declaración los rendimientos que obtenga por el alquiler de inmuebles de su propiedad o sobre los que ostente o derecho real de uso o disfrute (normalmente usufructo).

El importe de esos alquileres se podrá ver minorado por los gastos necesarios para obtenerlos, tales como:

   Intereses del préstamo para pagar el precio aplazado.

   Amortización de la construcción y muebles cedidos con el piso.

   IBI y gastos de Comunidad si los paga el arrendador.

Atención especial merece el caso de que el inmueble arrendado constituya la vivienda habitual del inquilino, en cuyo caso el arrendador podrá beneficiarse de la reducción en el alquiler declarado del 100% si el inquilino es menor de 30 años o del 60% si es mayor.

Hay que subrayar que el mero hecho de que el inquilino, cumpliendo su deber fiscal, declare como su domicilio fiscal la vivienda arrendada y consigne la referencia catastral de la misma, supone que la Agencia Tributaria conoce la existencia de ese alquiler y si el casero no declara esos ingresos se expone a una liquidación con intereses y sanción, en la que además no podrá acogerse a las anteriores reducciones fiscales.

III.- RESTO DE INMUEBLES:

La propiedad o la titularidad de un derecho real de disfrute sobre bienes inmuebles urbanos, que no generen rendimientos de capital, tributa en IRPF como renta imputada.

Están exentos a estos efectos:

   Vivienda habitual

   Solares sin edificar.

   Inmueble en construcción o no susceptible de uso

   Inmuebles afectos a una actividad económica.

La renta imputada es la que resulte de de aplicar el 2% al valor catastral del inmueble o el 1,1% si ese valor catastral ha sido revisado.

No se puede deducir ningún gasto de la renta imputada.

El enriquecimiento injusto de la Hacienda Pública

En otro lugar de este blog hemos tratado el enriquecimiento injusto como la prohibición de obtener un beneficio económico a costa de otro sin justificación, explicitando allí los requisitos y condiciones para reclamar por este motivo.

En ocasiones la Agencia Tributaria al someter a inspección o comprobación fiscal a una empresa puede detectar que las retenciones de IRPF practicadas en nómina a sus empleados pueden ser de cuantía inferior a la normativa vigente, en tal caso la empresa deberá ingresar esa diferencia a favor del Fisco, sin  posibilidad de repercutirlo al sujeto pasivo del Impuesto.

Sin embargo y puesto que la retención en definitiva  es un pago a cuenta que el interesado regularizará en su declaración anual de IRPF, puede darse el caso de que la cantidad anteriormente detectada haya sido ya ingresada por el interesado con lo cual se producirá una doble percepción fiscal. Enriquecimiento injusto de la Administración fiscal.

El Tribunal Supremo en sentencia de  trece de Junio de dos mil doce ha reiterado que el cobro por parte de la Administración tributaria de la retención que debió practicarse implica un enriquecimiento injusto de la Administración, si en la cuota de los sujetos pasivos correspondiente a su deuda tributaria ya ha sido cobrada la retención no practicada.

Así mismo asevera la imposibilidad de exigir retenciones no practicadas, para evitar un enriquecimiento injusto por parte de la Administración, una vez declarada e ingresada y, por tanto, extinguida por el sujeto pasivo la obligación tributaria principal, ya que si el contribuyente ha pagado la cuota tributaria no tiene sentido que la Administración despliegue la pretensión de cobro sobre el retenedor, pues ello determinaría un doble cobro de la cuota correspondiente a la retención del contribuyente en su declaración, en primer lugar, y del retenedor después.

También afirma que la carga de probar la ausencia de enriquecimiento injusto pesa sobre la propia Administración Tributaria, en aplicación de principio de facilidad probatoria que encuentra su reflejo positivo en el artículo 217.6 de la ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil

 

Sin embargo afirma que esta doctrina no resulta aplicable, como se recuerda en la sentencia de 16 de Julio de 2008 ( cas. 398/2004 ) en aquellos supuestos en los que no se haya extinguido la obligación principal, bien por la falta de presentación de la declaración o por la omisión de la renta en la declaración presentada, y en los casos de declaraciones con deducción de mayores retenciones que las practicadas, ante lo que establecían los artículos 36.1 de la ley 44/1978 , 98. Dos de la Ley 18/1991 , 82.5 de la ley 40/1998 y 99.5 de la ley 35/2006 , en relación con los trabajadores de la empresa privada, como así se reconoce en la sentencia de 28 de mayo de 2010 (cas. 796/2005 ), aunque estos supuestos no son ahora cuestionados

Duración injustificada de una inspección de Hacienda

El Tribunal Supremo, sentencia de diecinueve de Abril de dos mil doce, revocando las anteriores resoluciones, declara injustificada la duración de una inspección fiscal y por tanto prescritas las liquidaciones por IRPF ejercicios de 1999 y 2000, que quedan anuladas y sin efecto.

Señala el TS que conviene dejar constancia que iniciado el procedimiento inspector en 1 de marzo de 2002, y notificada la liquidación en 4 de agosto de 2005, el mismo tuvo una duración de 41 meses y 3 días, cuando el plazo máximo para su tramitación legalmente se prevé en doce meses.

Destaca también que dentro del sistema de garantías que legalmente se establece para contrarrestar las potestades administrativas dentro de la relación jurídica tributaria, el establecimiento del plazo de duración de las actuaciones dentro del procedimiento inspector, adquiere especial protagonismo, al reconocérsele al contribuyente el derecho de que el procedimiento inspector ha de durar un plazo determinado, sirviendo de parámetro dicho plazo sobre el que verificar, en todo caso, las dilaciones producidas y su justificación.

Considera que al tratar de dilaciones imputables al contribuyente, hay que dejar sentados dos criterios al respecto: en primer lugar, que la noción de "dilación" incluye tanto las demoras expresamente solicitadas por el obligado tributario y acordadas por la Inspección como aquellas pérdidas materiales de tiempo provocadas por su tardanza en aportar los datos y los elementos de juicio imprescindibles para la tarea inspectora; en segundo término, y como corolario de la anterior, se ha de dejar constancia de que la "dilación" es una idea objetiva, desvinculada de todo juicio o reproche sobre la conducta del inspeccionado. Parece evidente, pues, que en el análisis de las dilaciones hay que huir de criterios automáticos, ya que no todo retraso constituye per se una "dilación" imputable al sujeto inspeccionado

Recuerda el TS su sentencia de 13 de febrero de 2007, en cuanto que la dilación deja de computarse desde el momento en el que el obligado tributario manifiesta que no dispone de la documentación requerida; con más razón cuando se manifiesta abiertamente que no va a aportar los documentos que se le solicita, como así ocurrió desde la Diligencia de 14 de noviembre de 2003, tras la que la Inspección continuó haciéndole los mismos requerimientos a pesar de conocer que no iban a ser cumplimentados, al punto que incluso en la última diligencia lo que se vuelve a hacer es reiterar la aportación de dichos mismos documentos, que finalmente no fueron aportados y que no representaron obstáculo para la finalización de las actuaciones inspectoras girando la liquidación correspondiente.

En resumidas cuentas entiende el Supremo que no cabe aceptar la interpretación que se recoge en la sentencia de instancia de que 1026 días se consideren dilaciones imputables al contribuyente. El total de la duración del procedimiento inspector alcanzó 1281 días, si a los mismos descontamos las dilaciones imputables al recurrente por las solicitudes de aplazamiento y los seis meses -fueron doce para la Inspección- por las solicitudes de informes, resulta evidente que de largo se superó el plazo máximo de doce meses