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jueves, 30 de octubre de 2014

No se presume la prórroga forzosa en los alquileres del Decreto Boyer



Nuevamente el Tribunal Supremo, (s. 23/10/2014) revocando la sentencia de la Audiencia Provincial,  da por terminado   un alquiler de vivienda suscrito durante la vigencia del llamado Decreto Boyer, por considerar que no estaba sujeto a la prórroga forzosa a favor del inquilino.

Recuerda el TS la doctrina sobre este particular:

"La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil , que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009 y 
de 7 de julio de 2010)

El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo (STS 5 de diciembre de 2013)

Resulta particularmente interesante destacar los argumentos del Supremo para desvirtuar los de la Audiencia Provincial que sustentaban la sentencia revocada:

1. Que los demás arrendatarios tengan contratos anteriores a 1985, con contenido similar, solo significa que se ha utilizado, por comodidad, el mismo modelo impreso de contrato, hasta el punto de que la fecha de impresión es de 1970, pero ello no evidencia voluntad por parte del arrendador en pactar la prórroga forzosa.

2. No es necesario que se cite expresamente el RDL 2/1985, sino que se excluya.

3. Tampoco es indicativo que la cláusula de actualización sea bianual, cuando la renta se cuantifica anualmente.

4. La repercusión del incremento de servicios, suministros, e impuestos solo evidencia la necesidad de adaptarse a un contrato que era susceptible de prórrogas mensuales o anuales.

5. No es extraño que el valor fiscal del edificio en la escritura de aceptación de herencia fuese bajo, dado que como alega el demandado la mayor parte de los contratos estaban sujetos a prórroga forzosa.

6. Que el contrato haya durado 18 años, hasta el requerimiento resolutorio, solo evidencia la posibilidad de que los contratos sujetos al RDL 2/1985 puedan prorrogarse sucesivamente por el plazo convenido pues de seguirse la interpretación contraria se estaría obligando a los arrendadores a darlos por resueltos tras un cierto período, para evitar que se computase como indicio de prórroga forzosa una duración prolongada