Un agente de la propiedad inmobiliaria (API) reclama
judicialmente 10.000 euros por honorarios de contrato de mediación para la
venta de una vivienda. El demandante tenía un contrato de exclusividad respecto
a la mediación en la venta de ese inmueble. El demandado le comunicó que había
vendido el piso, negándose a abonarle honorarios, pese a que este comprador
había tomado conocimiento de la finca por las gestiones del API.
El juzgado de primera instancia estima la nulidad de la
cláusula de exclusividad.
La Audiencia Provincial estima la apelación y considera que
el demandado se benefició de forma directa y concluyente de la gestión del API
para conocer al comprador y lo condena a abonar la cantidad de 6.000euros más
IVA en concepto de honorarios, con los intereses legales desde la interposición
de la demanda.
El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de mayo de 2019
desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia
Provincial.
Considera el Supremo que no se ha infringido el artículo 8
del RD Legislativo 1/2007 que aprobó el texto refundido de la Ley General para
al Defensa de Consumidores y Usuarios, ya que la redacción del contrato es
clara y comprensible, con términos sencillos que establecen un justo equilibrio
entre las obligaciones de las partes, de forma que la mediadora se comprometía
a desarrollar una intensa actividad en orden a facilitar la venta de la
vivienda, mientras que la propiedad se obligaba a respetar la exclusiva durante
seis meses, incluso a no vender por su cuenta, estableciendo una compensación
económica para el caso de incumplimiento por la propiedad.
Cita la STS de10/01/2011 cuando dice: Como precisa la sentencia 311/2008, de 7 mayo , y acabamos de indicar,
para reconocer al mediador el derecho a la remuneración es preciso que el
negocio promovido haya sido resultado de su actividad, pero ello no impide que
los contratantes, en el ejercicio de la libertad de autorregulación que les
reconoce el artículo1.255 del Código Civil , pacten una exclusiva de doble
vinculación subjetiva e, incluso, que el mediador tenga derecho a la
remuneración en el caso de ventas convenidas a iniciativa del comitente.
Por su parte el art. 85.6 del mismo texto legal establece la
abusividad de Las cláusulas que supongan
la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y
usuario que no cumpla sus obligaciones.
Analizado el contrato, se aprecia que en caso de
incumplimiento de la exclusiva por la propiedad, se vería abocada a pagar una
compensación similar a los honorarios pactados, que era el 4% del precio de
venta.
En la sentencia recurrida no se considera desproporcionada
la indemnización pactada dado que el acuerdo parte de un encargo con obligación
por parte del mediador de desarrollar amplios medios de publicidad, unido a que
la exclusiva pudo haber sido obviada contratando con otro intermediario, y en
base a los perjuicios que se causan al mediador por la venta a un tercero con
quiebra de la buena fe contractual, cuando el mediador ha puesto su estructura
empresarial, con medios materiales y humanos al servicio del comitente, por lo
que el desequilibrio es inexistente.
Igualmente en la sentencia recurrida se entiende que dicha
estipulación no impide que el propietario venda su finca sin el apoyo
profesional, pero deberá abonar la compensación pactada durante el período de
vinculación contractual por el desarrollo de la actividad generadora de gastos
y esfuerzo humano del mediador.
Esta interpretación desarrollada en la sentencia recurrida,
es ajustada a derecho y ponderada, por lo que no puede apreciarse desequilibrio
entre las obligaciones de las partes ni la existencia de una indemnización desproporcionada,
máxime cuando se benefició de la actuación del mediador, como se declara
probado en la sentencia recurrida.
No hay comentarios:
Publicar un comentario
Es posible que si formula una consulta, se quede sin respuesta. Le ofrezco no obstante otra alternativa:
Puede plantearla en el grupo de Facebook, Consultas Alquileres, donde será atendida su consulta.