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viernes, 24 de mayo de 2019

La exclusividad en el contrato de intermediación inmobiliaria.


Un agente de la propiedad inmobiliaria (API) reclama judicialmente 10.000 euros por honorarios de contrato de mediación para la venta de una vivienda. El demandante tenía un contrato de exclusividad respecto a la mediación en la venta de ese inmueble. El demandado le comunicó que había vendido el piso, negándose a abonarle honorarios, pese a que este comprador había tomado conocimiento de la finca por las gestiones del API.

El juzgado de primera instancia estima la nulidad de la cláusula de exclusividad.

La Audiencia Provincial estima la apelación y considera que el demandado se benefició de forma directa y concluyente de la gestión del API para conocer al comprador y lo condena a abonar la cantidad de 6.000euros más IVA en concepto de honorarios, con los intereses legales desde la interposición de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de mayo de 2019 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que no se ha infringido el artículo 8 del RD Legislativo 1/2007 que aprobó el texto refundido de la Ley General para al Defensa de Consumidores y Usuarios, ya que la redacción del contrato es clara y comprensible, con términos sencillos que establecen un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, de forma que la mediadora se comprometía a desarrollar una intensa actividad en orden a facilitar la venta de la vivienda, mientras que la propiedad se obligaba a respetar la exclusiva durante seis meses, incluso a no vender por su cuenta, estableciendo una compensación económica para el caso de incumplimiento por la propiedad.

Cita la STS de10/01/2011 cuando dice: Como precisa la sentencia 311/2008, de 7 mayo , y acabamos de indicar, para reconocer al mediador el derecho a la remuneración es preciso que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad, pero ello no impide que los contratantes, en el ejercicio de la libertad de autorregulación que les reconoce el artículo1.255 del Código Civil , pacten una exclusiva de doble vinculación subjetiva e, incluso, que el mediador tenga derecho a la remuneración en el caso de ventas convenidas a iniciativa del comitente.

Por su parte el art. 85.6 del mismo texto legal establece la abusividad de Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones.

Analizado el contrato, se aprecia que en caso de incumplimiento de la exclusiva por la propiedad, se vería abocada a pagar una compensación similar a los honorarios pactados, que era el 4% del precio de venta.

En la sentencia recurrida no se considera desproporcionada la indemnización pactada dado que el acuerdo parte de un encargo con obligación por parte del mediador de desarrollar amplios medios de publicidad, unido a que la exclusiva pudo haber sido obviada contratando con otro intermediario, y en base a los perjuicios que se causan al mediador por la venta a un tercero con quiebra de la buena fe contractual, cuando el mediador ha puesto su estructura empresarial, con medios materiales y humanos al servicio del comitente, por lo que el desequilibrio es inexistente.

Igualmente en la sentencia recurrida se entiende que dicha estipulación no impide que el propietario venda su finca sin el apoyo profesional, pero deberá abonar la compensación pactada durante el período de vinculación contractual por el desarrollo de la actividad generadora de gastos y esfuerzo humano del mediador.

Esta interpretación desarrollada en la sentencia recurrida, es ajustada a derecho y ponderada, por lo que no puede apreciarse desequilibrio entre las obligaciones de las partes ni la existencia de una indemnización desproporcionada, máxime cuando se benefició de la actuación del mediador, como se declara probado en la sentencia recurrida.

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