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lunes, 3 de febrero de 2020

Ejercicio del retracto de inquilino mediante subrogación hipotecaria.


HECHOS

La sociedad propietaria de una vivienda unifamiliar la cede en arrendamiento con fecha 1 de noviembre de 2013.

Con fecha 7 de agosto de 2014, se notifica a la inquilina que la vivienda ha sido transmitida a otra sociedad mercantil.

La inquilina se dirigió a la sociedad compradora manifestando su intención de adquirir la finca "por el precio de 181.000 euros mediante la subrogación en la hipoteca actual vigente que grava el inmueble indicado".

Al no recibir contestación alguna interpuso demanda contra dicha sociedad en la que alegó que el precio de la transacción era la subrogación de la hipoteca y solicitó que se declarase haber lugar al ejercicio del derecho de adquisición preferente por el arrendatario de la vivienda.

La demanda fue estimada por el juzgado y la Audiencia desestimó el recurso de apelación de la demandada.

Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2020, estima el recurso de casación de la compradora demandada, desestimando la demanda de la inquilina.

Considera el Supremo que el hecho de que la finca vendida esté hipotecada no excluye, en principio, la posibilidad de ejercitar el retracto legal. Sin embargo, en atención a la particularidad de la venta de una finca hipotecada y a la existencia de una deuda asegurada, deben tenerse en cuenta todos los intereses en juego. Junto al interés del retrayente están también el del acreedor hipotecario (por lo que se refiere a las cualidades personales del deudor, o a la procedencia, en su caso, de un pago anticipado); el del comprador, que adquiere la finca gravada y que, además, se convertirá en deudor si asume la deuda; y el del deudor enajenante, que solo dejará de ser deudor si lo consiente el acreedor.

La adquisición de una finca hipotecada no comporta que el adquirente asuma la deuda garantizada y que el primitivo deudor quede liberado frente al acreedor.
Partiendo de lo anteriormente expuesto debe tenerse en cuenta que, con carácter general, si la finca retraída está gravada con una hipoteca, el retrayente necesita el consentimiento del acreedor para poder subrogarse en la deuda.

Si, como sucede en el caso, la finca hipotecada se vende, y el comprador se subroga en la deuda con consentimiento del acreedor, el deudor enajenante habrá quedado liberado y el comprador se habrá convertido en nuevo deudor. Si, como es el caso, la finca está arrendada, la sola voluntad del arrendatario de ejercer el retracto "mediante la subrogación en la hipoteca" no puede liberar al comprador retraído de su condición de deudor. Para ello sería preciso el consentimiento del acreedor.

En este caso, en ausencia de norma que imponga ese cambio de deudor, puesto que no hay una subrogación "ex lege" en la deuda, sin el consentimiento del acreedor hipotecario no puede declararse el derecho a retraer mediante la subrogación en la deuda asegurada.

Frente a las alegaciones de la demandante ahora recurrida de que si pagara el precio estaría comprando la vivienda por 181.000 euros más la carga, que no se extinguiría, resulta oportuno señalar que el abono total del precio por su parte hubiera quedado supeditado, en su caso, a la cancelación de la hipoteca sobre la finca retraída, de acuerdo con todas las condiciones exigibles para ello en función de las condiciones de la hipoteca.

No favorecen a la pretensión de la demandante recurrida sus alegaciones de que la operación de compraventa con subrogación enmascaraba una dación en pago, pues en el caso de que se admita que el retracto arrendaticio regulado en el art. 25 LAU es aplicable también a la dación en pago, lo que es discutido, el precio sería el importe de la deuda que el arrendador extingue mediante la transmisión, sin que, por lo dicho, pudiera declararse como forma de pago la subrogación hipotecaria sin consentimiento del acreedor.

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