HECHOS:
El 29 de septiembre de 2014 se pacta en documento privado la
opción de compra sobre un inmueble.
En dicho documento se pacta como precio de la opción la
cantidad de SEIS MIL euros.
El inmueble ha de ser entregado, al ejercerse la opción, libre de cargas, gravámenes, inquilinos y ocupantes.
La opción se ejercerá el día 30 de noviembre de 2014 o
anteriores.
Se acuerda expresamente que: "(sic) En caso de no elevarse a escritura pública en la fecha
prevista o anteriormente, por motivo concernientes (sic) a la parte compradora,
esta renuncia expresamente a la cantidad pagada en la firma de este contrato".
Y también: "Si no
se eleva a escritura pública por causa de la parte vendedora esta devolverá la
misma cantidad por duplicado".
Los optantes interponen demanda contra la propiedad
reclamando la cantidad de doce mil
euros.
El Juzgado de Primera instancia desestima la demanda.
La Audiencia Provincial estima la apelación y por tanto la
demanda inicial.
El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de febrero de 2020,
desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.
Considera el Supremo que en este caso conviene delimitar los
conceptos, perfección y consumación de la opción de compra, para una más
precisa exégesis de la regulación contractual litigiosa.
En tal sentido la sentencia de de 17 de marzo de 2009 afirmó
que el precontrato de opción de compra es el más típico precontrato unilateral
que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor
del contrato de compraventa.
Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa
futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la
determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos
propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la
opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como
cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura
compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc.). Así lo
señala la sentencia de 2 julio 2008.
En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el
nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del
precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es,
se perfecciona cuando concurre el
consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación)sobre
el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC; b)
el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la
oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del
plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la
celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio
o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni
otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC).
En el presente caso la sentencia recurrida en casación se
basa en dos premisas:a) por un lado, entiende que no ha quedado probado que la
vendedora fuese expresamente convocada a la notaría el 30 de noviembre de 2014
y que, por tanto, no se ha demostrado que la demandada incumpliese su
obligación de comparecer para otorgar la escritura de compraventa; b) por otro
lado, en sentido contrario, concluye que sí han quedado plenamente acreditados
los siguientes hechos: 1º que en la fecha fijada la hipoteca no se había cancelado; y 2º que la demandada reconoció
el hecho de que la abogada de la inmobiliaria se puso en contacto con ella para
recabarle la devolución de la prima porque el banco no aceptaba la cancelación
de la hipoteca.
Ante tal incumplimiento, el optante puede elegir entre exigir la
resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos casos con la indemnización
de los daños y perjuicios (cfr. art. 1124 CC), y en esta última con arreglo a
lo acordado en el propio contrato (devolución doblada de las arras).
Que el incumplimiento de la obligación del concedente de
entregar la finca libre de cargas tiene suficiente relevancia para provocar los
citados efectos es algo que ya ha reconocido esta Sala en su sentencia
690/2014,de 9 de diciembre.
No hay comentarios:
Publicar un comentario
Es posible que si formula una consulta, se quede sin respuesta. Le ofrezco no obstante otra alternativa:
Puede plantearla en el grupo de Facebook, Consultas Alquileres, donde será atendida su consulta.