Consultas legales - 807 520 008

martes, 25 de febrero de 2020

Las arras en un contrato de opción de compra.


HECHOS:

El 29 de septiembre de 2014 se pacta en documento privado la opción de compra sobre un inmueble.

En dicho documento se pacta como precio de la opción la cantidad de SEIS MIL euros.

El inmueble ha de ser entregado, al ejercerse la opción,  libre de cargas, gravámenes, inquilinos y ocupantes.

La opción se ejercerá el día 30 de noviembre de 2014 o anteriores.

Se acuerda expresamente que: "(sic) En caso de no elevarse a escritura pública en la fecha prevista o anteriormente, por motivo concernientes (sic) a la parte compradora, esta renuncia expresamente a la cantidad pagada en la firma de este contrato".

Y también: "Si no se eleva a escritura pública por causa de la parte vendedora esta devolverá la misma cantidad por duplicado".

Los optantes interponen demanda contra la propiedad reclamando la cantidad de doce mil euros.

El Juzgado de Primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación y por tanto la demanda inicial.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de febrero de 2020, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que en este caso conviene delimitar los conceptos, perfección y consumación de la opción de compra, para una más precisa exégesis de la regulación contractual litigiosa.

En tal sentido la sentencia de de 17 de marzo de 2009 afirmó que el precontrato de opción de compra es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa.

Para provocar tales efectos es necesario que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada (esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio), debiendo contener, además, como elementos propios del contrato preliminar la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción y la existencia o no del pago de una prima por la concesión, así como cualquier otro pacto o estipulación relativos a la opción o a la futura compraventa (arras, condiciones suspensivas o resolutorias, etc.). Así lo señala la sentencia de 2 julio 2008.

En consecuencia, hay que diferenciar claramente entre: a) el nacimiento del derecho de opción de compra en virtud de la celebración del precontrato de opción, que como contrato consensual (además preliminar) que es,  se perfecciona cuando concurre el consentimiento (manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación)sobre el objeto y la causa que constituyen el contrato (cfr. arts. 1261 y 1262 CC; b) el ejercicio de la facultad de optar por parte del optante a través de la oportuna comunicación recepticia dirigida al concedente u optatario dentro del plazo previsto en el precontrato; y c) la consumación de la opción mediante la celebración del contrato de compraventa, la cual se perfecciona por el convenio o acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado (cfr. art. 1450 CC).

En el presente caso la sentencia recurrida en casación se basa en dos premisas:a) por un lado, entiende que no ha quedado probado que la vendedora fuese expresamente convocada a la notaría el 30 de noviembre de 2014 y que, por tanto, no se ha demostrado que la demandada incumpliese su obligación de comparecer para otorgar la escritura de compraventa; b) por otro lado, en sentido contrario, concluye que sí han quedado plenamente acreditados los siguientes hechos: 1º que en la fecha fijada la hipoteca no se había cancelado; y 2º que la demandada reconoció el hecho de que la abogada de la inmobiliaria se puso en contacto con ella para recabarle la devolución de la prima porque el banco no aceptaba la cancelación de la hipoteca.

Ante tal incumplimiento,  el optante puede elegir entre exigir la resolución del contrato o su cumplimiento, en ambos casos con la indemnización de los daños y perjuicios (cfr. art. 1124 CC), y en esta última con arreglo a lo acordado en el propio contrato (devolución doblada de las arras).

Que el incumplimiento de la obligación del concedente de entregar la finca libre de cargas tiene suficiente relevancia para provocar los citados efectos es algo que ya ha reconocido esta Sala en su sentencia 690/2014,de 9 de diciembre.

No hay comentarios:

Publicar un comentario

Si desea hacer una consulta personal, éste no es el cauce adecuado, y puede quedar sin contestación, es preferible que utilice el teléfono que se expone a continuación, recibirá atención directa e inmediata.
807 520 008 (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)