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miércoles, 30 de septiembre de 2020

Utilización incorrecta del desahucio por precario.

 

HECHOS:

El Juzgado de primera instancia dicta sentencia de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la vivienda propiedad de la demandante.

Los perjudicados por la sentencia recurren en alzada invocando tener título para su ocupación, en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario antes de que se lo hubiera adjudicado la demandante.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 29 de julio de 2020, estima el recurso de apelación y revoca la sentencia  del Juzgado, dejando sin efecto el desahucio.

Recuerda la AP que no es pacífica en la doctrina de las Audiencias si las consecuencias de la extinción del contrato de arrendamiento, previstas en el artículo 13 de la L.A.U. por adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución, supone que el arrendatario se convierta en un precarista o por el contrario el nuevo propietario debe acudir al procedimiento declarativo correspondiente, para que se declare la extinción del contrato de arrendamiento.

En la primera postura podemos citar la sentencia de la AP de Jaén de 6 de noviembre del 2.019 y sentencia de la AP de Tarragona de 26 de septiembre del 2.019 y, aplicando la literalidad del artículo 13 de la LAU, consideran que la extinción del contrato supone que el arrendatario pierde el título para ocupar la finca y sería un mero precarista.

En la segunda postura se sostiene que la existencia del contrato de arrendamiento supone que el ocupante tiene título y que la aplicación del artículo 13 es ajeno al procedimiento de desahucio. En este sentido la sentencia de la AP de Pamplona de 22 de noviembre del 2.019 y la de Gijón de 15 de enero del 2020.

En esta última sentencia en un supuesto prácticamente idéntico al presente, en el que se ocultó la existencia de un contrato de arrendamiento y que estaba siendo ocupada por personas conocidas, se dice que: el presupuesto de la acción de desahucio por precario es que el ocupante carezca de título, no que tenga un título litigioso y así en la demanda se dice que la vivienda de autos, de su propiedad, está ocupada por personas desconocidas y solo en el acto de la vista alega la actora de forma totalmente extemporánea -ya que como hemos señalado conocía perfectamente la existencia de la relación arrendaticia- que éste ha perdido su vigencia por aplicación del artículo 13 de la LAU, al haberse extinguido el derecho del arrendador sobre la finca por la adjudicación de la misma, cambiándose totalmente la fundamentación de su demanda y por tanto si hay un contrato que el arrendador considera que se ha extinguido, deberá acudir a la acción pertinente para obtenerla declaración de la extinción de dicha relación, que no es la de precario, pues éste presupone la inexistencia de título.

Por lo tanto, si en la demanda no se identificaba a los ocupantes y se alegaba que eran desconocidos, cuando no lo eran. Se indicaba que la ocupación había sido ilícita, cuando no era cierto, pues la ocupación se basaba en un contrato de arrendamiento, por lo que, no se cuestionaba ni el contrato, ni que hubiera perdido vigencia por aplicación del artículo 13 de la L.A.U. Por lo que no habiéndose cuestionado en el momento procesal oportuno -la demanda- que el contrato de arrendamiento que amparaba la posesión del demandado de la finca, no cabe más que estimar el recurso y desestimar la demanda, debiendo el demandante acudir al procedimiento declarativo correspondiente a fin de que se decida sobre la extinción del contrato de arrendamiento que ampara la posesión del demandado.

1 comentario:

  1. Sería posible, Pedro, que cuando cuelgas una sentencia, la comentaras tú con palabras que los legos en derecho podamos entender con una sola lectura?

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