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miércoles, 15 de septiembre de 2021

La renovación verbal de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS.

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de enero de 2006.

En fecha 27 de septiembre de 2018, cuando el contrato se encontraba en tácita reconducción una vez transcurrido el término ordinario legal de arrendamiento, el arrendador, notificó al inquilino su voluntad de dar por extinguido el arrendamiento a fecha 1 de noviembre de 2018 requiriéndole para que desalojara la vivienda y reintegrara la posesión de la misma. Dicho burofax no fue entregado por estar ausente el demandado y fue dejado aviso por el servicio de correos.

El inquilino se opone a la demanda de desahucio por fin de contrato invocando que las partes acordaron un nuevo contrato de carácter verbal. Además, afirma que prueba de ello es que a partir de entonces ha venido abonando las rentas.

El juzgado de primera instancia declaró resuelto el contrato y la Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de julio de 2021, confirmó la sentencia, desestimando la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia nuestro ordenamiento jurídico, en materia de obligaciones y contratos, aparece presidido por el principio espiritualista que, salvo excepciones que no concurren en este caso, conduce al criterio de libertad de forma, de tal modo que, al amparo de lo dispuesto en el art. 1.278 del Código Civil(CC), resultan perfectamente viables los contratos verbales siempre que se respeten los elementos de todo contrato exigidos por el art. 1261 del CC y no se permita que la validez y/o el cumplimento de los acuerdos quede al arbitrio de uno solo de los contratantes (art. 1256 del CC). Ahora bien, el problema que en la práctica presentan los contratos verbales es de naturaleza probatoria ya que si su existencia y/ o contenido es negado por alguna de las partes o es objeto de controversia, quien invoca una determinada relación contractual tiene la carga de acreditar su realidad y su contenido.

Trasladada esta consideración al supuesto de autos y revisadas en esta alzada las actuaciones, coincidimos con la valoración probatoria llevada a cabo por el juzgador de instancia y estimamos que, desde luego, no consta acreditada la concertación de un nuevo contrato. Así, para que el demandado lograra la justificación de nuevo contrato verbal que invoca no son suficientes ni adecuadas sus meras manifestaciones, que como alegaciones de parte no tienen virtualidad probatoria, sin que proceda efectuar sobre las mismas un acto de fe, máxime habida cuenta la incontrovertida existencia de un requerimiento resolutorio previo remitido formal y tempestivamente por el actor al demandado.

A las anteriores consideraciones no se opone el hecho, que tampoco ponemos en cuestión, de que el apelante se hiciera cargo del pago de la renta. En este sentido, siguiendo el criterio que hemos venido manteniendo en resoluciones anteriores, consideramos que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo o extinguiendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

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