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martes, 18 de enero de 2022

LAU 1994. La subrogación en el arrendamiento, del comprador de una vivienda alquilada

 

HECHOS

El juzgado de primera instancia desestima una demanda de desahucio por falta de pago al considerar que no se habían ofrecido al arrendatario datos suficientes de la adquisición de la propiedad por el requirente de pago no incluyéndose en la comunicación documentación relativa a la compraventa por la parte actora hoy recurrente.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de veintiséis de octubre de dos mil veintiuno, estima la apelación del arrendador y condena a la inquilina a desalojar la vivienda.

Considera la Audiencia que no parece discutirse que la demandante es la actual legítima propietaria de la vivienda de autos, y, por lo tanto, ello comporta que es la actual arrendadora de la misma. En ningún precepto (salvo el artículo 25 de la LAU al regular el derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta de la finca arrendada) se impone a la propietaria que vende la obligación de comunicar al arrendatario el hecho de la venta.

El comprador, por razones obvias, deberá comunicar la nueva titularidad, para pasar a cobrar las rentas a partir de que ostenta la propiedad. Y así consta en autos esa notificación que el juzgador considera insuficiente pero que entiende esta Sala debía ser bastante a los efectos de reclamar la renta, no constando que el arrendatario haya pagado a un tercero la renta y debiendo mediante una actuación mínimamente diligente efectuarlas comprobaciones precisas máxime, insistimos cuanto el anterior propietario no le reclamaba ya las rentas devengadas lo que apuntaría claramente que había dejado de ser propietario.

En términos generales, y dejando a salvo el derecho de adquisición preferente establecido a favor del arrendatario, la propiedad del inmueble puede cambiar de mano, sin que el arrendatario tenga nada que decir al respecto.

Como claramente resulta del art. 14 de la LAU, la transmisión de la propiedad -y la posición de arrendador se produce al margen de la relación arrendaticia, siendo ésta la que puede verse influida por dicha transmisión.

Las transmisiones de propiedad que se hayan producido con anterioridad a la adquisición por parte de la actora, resultan totalmente irrelevantes de cara a la resolución del caso que nos ocupa. La demandante es propietaria y arrendadora, y ello le legitima para ejercitar la acción de desahucio una vez extinguido el plazo contractual y legal.

Nada hay que añadir en relación con el débito de las rentas y su extensión. En definitiva, no compartimos en absoluto el criterio de la sentencia apelada acerca de que el actual arrendador deba justificar la cadena de transmisiones o en mayor medida la adquisición cuando, nuevamente destacamos no se cuestiona su legitimación que deriva de la condición de propietario por adquirir del anterior titular y arrendador.

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