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viernes, 18 de noviembre de 2022

El retracto de inquilino en una ejecución judicial

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha uno de agosto de 2011, con una duración de 5 años, con prórroga por dos años si no se renunciaba a ella y, en efecto, el contrato se prorrogó tras el período inicial.

En proceso de ejecución judicial contra la sociedad arrendadora se adjudica la vivienda el 17 de abril de 2014 -sic-, pero no se inscribió la propiedad a favor de la sociedad demandada hasta el 30 de abril de 2019.

En 14 de julio de 2019 los arrendatarios entablaron demanda en ejercicio del derecho de retracto frente a la repetida sociedad. Esta se opuso, y alegó que se había enviado un burofax a los arrendatarios para la resolución del contrato con efectos a partir del 31 de julio de 2019.

El Juzgado desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de octubre de dos mil veintidós, estimó el recurso de apelación y declaró el derecho de los inquilinos al retracto para lo cual deberán pagar a la demandada 277.001 euros por razón de la vivienda.

Considera la Audiencia que los demandantes comparecieron en el proceso ejecutivo, en efecto, pero solo para poner en conocimiento la imposibilidad de contactar con la arrendadora, y para que se reconociese su derecho a mantenerse en posesión de la vivienda y anejos arrendados.

Que no existe ninguna prueba indicativa de que se informase a los demandantes sobre las condiciones de la venta, hasta que se les entregó testimonio del decreto de adjudicación. Parece claro que era imposible informar antes de la compraventa sobre las condiciones de ésta. Se trataba de una venta en subasta pública, no de una compraventa convencional en la que se saben las condiciones antes de perfeccionarse y consumarse el contrato. Pero no existe ninguna prueba de que, una vez producida la venta en subasta, con adjudicación a la ejecutante y cesión del remate, se informase sobre las condiciones de la misma a los arrendatarios

El plazo para ejercer el derecho de adquisición preferente no podía contarse sino desde que se informó claramente a los arrendatarios de las condiciones de la compraventa. La adquirente tenía obligación de hacerlo, conforme a lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos. No lo hizo y solo el 19 de junio tuvieron conocimiento los demandantes de esas condiciones. No hay la menor prueba de que tuviesen ese conocimiento con anterioridad. Pudieron tenerlo, cierto, porque podrían haber pedido la información al Juzgado con anterioridad. El decreto de adjudicación lleva fecha de 17 de octubre de 2017. Pero lo cierto es que no pidieron esa información con anterioridad y el plazo de caducidad no comienza a correr desde que existe la posibilidad de informarse, sino desde que la información se facilita, a lo cual está obligado el adquirente. No puede contarse el plazo de otra forma, porque no lo permite la ley y en ello hay que ser rigurosos, tratándose de un plazo tan breve.

Desde luego no fue una compraventa de un lote con un precio único, como consta claramente en el decreto de adjudicación, en el que figura el precio de cada una de las unidades registrales, viviendas y plazas de aparcamiento, que fueron vendidas. No fue una venta conjunta, como la que se describe, para excluir el derecho de adquisición preferente, en el primer inciso del apartado 7 del artículo 25.

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