El retracto de inquilino en una ejecución judicial

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha uno de agosto de 2011, con una duración de 5 años, con prórroga por dos años si no se renunciaba a ella y, en efecto, el contrato se prorrogó tras el período inicial.

En proceso de ejecución judicial contra la sociedad arrendadora se adjudica la vivienda el 17 de abril de 2014 -sic-, pero no se inscribió la propiedad a favor de la sociedad demandada hasta el 30 de abril de 2019.

En 14 de julio de 2019 los arrendatarios entablaron demanda en ejercicio del derecho de retracto frente a la repetida sociedad. Esta se opuso, y alegó que se había enviado un burofax a los arrendatarios para la resolución del contrato con efectos a partir del 31 de julio de 2019.

El Juzgado desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de octubre de dos mil veintidós, estimó el recurso de apelación y declaró el derecho de los inquilinos al retracto para lo cual deberán pagar a la demandada 277.001 euros por razón de la vivienda.

Considera la Audiencia que los demandantes comparecieron en el proceso ejecutivo, en efecto, pero solo para poner en conocimiento la imposibilidad de contactar con la arrendadora, y para que se reconociese su derecho a mantenerse en posesión de la vivienda y anejos arrendados.

Que no existe ninguna prueba indicativa de que se informase a los demandantes sobre las condiciones de la venta, hasta que se les entregó testimonio del decreto de adjudicación. Parece claro que era imposible informar antes de la compraventa sobre las condiciones de ésta. Se trataba de una venta en subasta pública, no de una compraventa convencional en la que se saben las condiciones antes de perfeccionarse y consumarse el contrato. Pero no existe ninguna prueba de que, una vez producida la venta en subasta, con adjudicación a la ejecutante y cesión del remate, se informase sobre las condiciones de la misma a los arrendatarios

El plazo para ejercer el derecho de adquisición preferente no podía contarse sino desde que se informó claramente a los arrendatarios de las condiciones de la compraventa. La adquirente tenía obligación de hacerlo, conforme a lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos. No lo hizo y solo el 19 de junio tuvieron conocimiento los demandantes de esas condiciones. No hay la menor prueba de que tuviesen ese conocimiento con anterioridad. Pudieron tenerlo, cierto, porque podrían haber pedido la información al Juzgado con anterioridad. El decreto de adjudicación lleva fecha de 17 de octubre de 2017. Pero lo cierto es que no pidieron esa información con anterioridad y el plazo de caducidad no comienza a correr desde que existe la posibilidad de informarse, sino desde que la información se facilita, a lo cual está obligado el adquirente. No puede contarse el plazo de otra forma, porque no lo permite la ley y en ello hay que ser rigurosos, tratándose de un plazo tan breve.

Desde luego no fue una compraventa de un lote con un precio único, como consta claramente en el decreto de adjudicación, en el que figura el precio de cada una de las unidades registrales, viviendas y plazas de aparcamiento, que fueron vendidas. No fue una venta conjunta, como la que se describe, para excluir el derecho de adquisición preferente, en el primer inciso del apartado 7 del artículo 25.

Efectos de la ejecución hipotecaria sobre un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 31 de julio de 2017

Adjudicación de la vivienda arrendada, en procedimiento de ejecución hipotecaria, en fecha 28 de febrero de 2018.

Abandono de la vivienda por la inquilina el día 5 de abril de 2019, por auto judicial que ordenaba el desalojo y lanzamiento de los terceros ocupantes. Hasta ese momento la inquilina creía que su arrendador seguía siendo legítimo propietario de la vivienda por ella arrendada.

La inquilina presenta demanda contra su arrendador reclamando la cantidad de 7.940 euros, correspondientes a   tres conceptos: a) Devolución de la fianza, b) alquileres pagados al demandado con posterioridad a la adjudicación de la finca por parte del Banco Santander, c) pago de cuotas de la comunidad de propietarios.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de dieciocho de julio de dos mil veintidós, desestima la apelación del casero y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que la restitución de la fianza regulada en el art. 36.4 LAU se configura como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución). Ello supone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado). En este sentido, la LAU establece un tiempo de cumplimiento de restitución dentro del mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. En el caso, al casero incumbía la carga de probar la devolución de la fianza, por aplicación de las reglas de distribución de la carga probatoria (art. 217 LEC). Y, en este sentido, la alegación exonerativa del demandado consistente en que la parte actora incumplió su obligación de pago de la renta durante el tiempo de vigencia del contrato, debió ser objeto de la oportuna prueba, la que en modo alguno consta en las presentes actuaciones.

En cuanto a los alquileres que se reclaman, desde el momento en que se dictó el auto de adjudicación, se resolvió ipso iure el contrato de arrendamiento (art. 13.1 de la LAU en la redacción dada la mismo por la Ley 4/2013, de 4 de junio) y, por ello dejó, de existir la obligación del pago de la renta por parte de la demandante al demandado y, por tanto, de dicho pago indebido surge la ineludible obligación de restituirlo (art. 1.895 del CC). Es por ello que debe mantenerse el pronunciamiento de condena al pago del importe de 1.300 euros en concepto de rentas abonadas indebidamente por la arrendataria al demandado cuando éste ya no era propietario de la vivienda. La alegación al respecto formulada por el recurrente de que no consta que Banco Santander notificase directamente a la demandante de que era el nuevo propietario, en realidad, no hace sino redundar en la afirmación da la parte demandante que sostiene su pretensión.

Finalmente, en cuanto a la tercera y última acción de reclamación ejercitada al amparo del art. 1.158 del CC debe recordarse que la inquilina acreditó que fue requerida judicialmente por el Juzgado de Primera Instancia núm. 39 de Barcelona, con relación a una demanda de ejecución de títulos judiciales instada por la comunidad de propietarios donde se halla la finca arrendada, por impago de las cuotas de la comunidad por parte del demandado. Según certificación expedida por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia núm. 39 de Barcelona, la hoy demandante ingresó en tal concepto en la cuenta de dicho procedimiento la suma total de 4.980 euros y de esa certificación se advierte que era una deuda que el demandado mantenía con la comunidad de propietarios, antes de la adjudicación.

El derecho a uso de la vivienda familiar en caso de divorcio

HECHOS:

23 de enero de 1996, el marido, todavía soltero adquiere la vivienda objeto del pleito y se subroga en el préstamo hipotecario que la grava, más adelante contrajo matrimonio y esa vivienda constituyó el hogar familiar.

21 de marzo de 2006 se produce el  divorcio y se atribuye a la hija y a la madre, cuya guarda y custodia se le confiaba, el uso de la vivienda familiar.

Con motivo del impago del préstamo hipotecario se subasta la vivienda el 28 de octubre de 2010, compareciendo la ex esposa  aportando la sentencia de divorcio, para hacer valer su derecho de uso sobre la vivienda objeto de realización forzosa en subasta pública judicial

29 de noviembre de 2010 se adjudica la vivienda a un tercero que insta el lanzamiento de sus ocupantes, solicitud que es denegada por el Juzgado.

El adjudicatario insta el desahucio por precario que es estimado por el Juzgado de 1ª Instancia, pero revocado por la Audiencia Provincial en apelación.

El Tribunal Supremo (s. 6/03/2015) estima el recurso de casación y confirma la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia que estimaba la demanda de desahucio por precario.

Considera el Supremo:

Conforme a la STS 14/01/2010 «el uso de la vivienda familiar atribuido judicialmente a uno de los cónyuges en aplicación del artículo 96 CC se configura como un derecho cuya titularidad corresponde al cónyuge al que se ha atribuido el uso, solo o en unión de los hijos, según se infiere del artículo 96, último párrafo, CC . El alcance de la facultad de oponerse a la reclamación por parte de un tercero de la vivienda ocupada por uno de los cónyuges ha sido determinado por la jurisprudencia según las circunstancias de cada caso, aplicando el principio de que la atribución de la vivienda a uno de los cónyuges no puede generar un derecho antes inexistente».

Del mismo modo la STS 14/01/2010afirma: que el derecho de uso a la vivienda familiar concedido mediante sentencia no es un derecho real, sino un derecho de carácter familiar, cuya titularidad corresponde en todo caso al cónyuge a quien se atribuye la custodia o a aquel que se estima, no habiendo hijos, que ostenta un interés más necesitado de protección (así se ha estimado en la RDGRN de 14 de mayo de 2009). Desde el punto de vista patrimonial, el derecho al uso de la vivienda concedido mediante sentencia judicial a un cónyuge no titular no impone más restricciones que la limitación de disponer impuesta al otro cónyuge, la cual se cifra en la necesidad de obtener el consentimiento del cónyuge titular del derecho de uso (o, en su defecto, autorización judicial) para cualesquiera actos que puedan ser calificados como actos de disposición de la vivienda. Esta limitación es oponible a terceros y por ello es inscribible en el Registro de la Propiedad (RDGRN de 10 de octubre de 2008).

Si tal doctrina se aplica al supuesto objeto del recurso la conclusión debe ser la no oponibilidad de ese derecho de uso al adjudicatario del bien a consecuencia de su enajenación forzosa en subasta pública.

El argumento de la sentencia recurrida para conceder prevalencia al derecho de uso de la vivienda ostentado por las demandadas, en el sentido de que la esposa no consintió la constitución de hipoteca sobre la vivienda familiar, bien privativo del marido, no se sostiene.

Difícilmente podía ser de aplicación el artículo 1320 del Código Civil y la doctrina de la Sala sobre el mismo, en un momento en que no existe matrimonio, ni siquiera convivencia, y en el que, por tanto, no constituye vivienda familiar.