HECHOS:
En la escritura de hipoteca, que garantiza un préstamo de
350.000 euros, se estipula la siguiente cláusula:
"En caso de arrendar la finca hipotecada durante la
vigencia del préstamo, el prestatario se compromete a realizarlo según el
artículo 219.2 del Reglamento Hipotecario. Es decir, se deberá arrendar por una
renta anual, que capitalizada al 6%, cubra la responsabilidad asegurada. De no
ser así, dicho arrendamiento requerirá la autorización explícita de Bankinter"
Los propietarios del inmueble articulan demanda solicitando,
entre otras cuestiones, la declaración de nulidad de la anterior cláusula.
El Juzgado de primera instancia estimó la demanda y declaró
la nulidad de esta clausula
La Audiencia Provincial, estimó el recurso de apelación de
la entidad prestamista precisamente en cuanto a la validez de esta cláusula.
El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de septiembre de 2023, desestimó
el recurso de casación en cuanto a esta cláusula.
Considera el Supremo que para el examen de abusividad de
este tipo de cláusulas se había de estar a los siguientes parámetros:
a) Que las cláusulas que someten a limitaciones la facultad
de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de
vivienda ex art. 13 LAU de 1994, por lo que, al generalizar, el art. 219 RH se
halla desfasado con el marco legislativo vigente.
b) Que el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo
cuando se trata de arriendos gravoso o dañosos, entendiendo por tales los que
suponen una minoración del valor de la finca en la perspectiva de la realización
forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas.
c) Que no existe una regla única para baremizar la cuantía
de la renta, y la posible desproporción depende de las circunstancias del caso.
En principio el 6% previsto en el art. 219 RH no puede
considerarse "per se" desproporcionado a efectos de declarar abusiva
la cláusula de referencia
La sentencia recurrida en casación aplica correctamente esta
doctrina:
(i) no prohíbe el arrendamiento, sino que únicamente impone
que se comunique su existencia al acreedor hipotecario.
(ii) no consta que la cuantía de la renta perjudique los
derechos del arrendador y se adapta a las previsiones del art. 219 RH;
(iii) el incumplimiento de la cláusula no acarrea ninguna
consecuencia gravosa para el prestatario.
A lo que debemos añadir que el motivo de casación se plantea
desde el punto de vista de la protección del derecho del propietario de la
vivienda, pero el art. 13 LAU en la redacción aplicable lo que protege es el
derecho del arrendatario a permanecer en la misma pese a la subasta y
adjudicación a un tercero, por lo que sus previsiones repercutirían en el
adquirente, no en el propietario/prestatario.
No hay comentarios:
Publicar un comentario
Es posible que si formula una consulta, se quede sin respuesta. Le ofrezco no obstante otra alternativa:
Puede plantearla en el grupo de Facebook, Consultas Alquileres, donde será atendida su consulta.