HECHOS:
Contrato de arrendamiento de opción de compra de fecha, 3 de
marzo de 2018, se entrega una cantidad inicial de 15.000 euros y una duración
de dos años.
Al cumplirse este plazo, el contrato fue resuelto, de tal
manera que la parte arrendataria-optante hizo entrega de las llaves al
arrendador y éste se hizo con ellas y tomo posesión de la vivienda.
La arrendataria optante presenta demanda solicitando la
devolución de la cantidad anticipada, más el IBI y la fianza en total 17.571 €,
invocando la existencia en la vivienda de humedades producidas, unas por capilaridad
y otras por condensación, que imposibilitaban que la misma cumpliera con la
finalidad para la que se adquirió.
La arrendadora se opone a la demanda y formula reconvención
solicitando la cantidad de 5.392,27 € como indemnización por los daños y
perjuicios causados en la vivienda por la parte actora-arrendataria.
El juzgado de primera instancia desestima la demanda y
estima en parte la reconvención condenando a la arrendataria a pagar 2.255,32
euros-
La Audiencia Provincial de Huelva, sentencia de 19 de julio
de 2023, estima en parte el recurso de apelación de la arrendataria revoca parcialmente
la sentencia anterior y condena a la arrendadora a pagar 12.744,68 €.
Considera la Audiencia que existe dicha discrepancia entra
las partes en cuanto a entender o concluir que la resolución contractual se
hubiera debido a un incumplimiento por parte de la demandada/arrendadora de las
obligaciones que pudiera haber asumido en el referido contrato.
La cuestión nuclear estriba en determinar si la mencionada
resolución contractual se encontraba motivada y justificada por el
incumplimiento contractual de la parte demandada y, en consecuencia, si los
actores tienen derecho a reclamar el reintegro de la cantidad entregada como
"prima de la opción", ascendente a 15.000 €, así como el resto de las
cantidades que se recogen en la demanda.
Del examen de las pruebas practicadas debe llegarse a la
conclusión de que la vivienda propiedad de los demandados respecto de la que
los actores tenían una opción de compra no cumplía los requisitos mínimos para
su habitabilidad de acuerdo con los parámetros que respecto de esta última
establece el artículo 3.1.c). c.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenación de la Edificación.
No se trata, pues, de que la vivienda a comprar, tras
habitarla durante dos años, por una u otra razón, no cumpliera las expectativas
de la parte arrendataria-compradora, sino de que existieron causas objetivas y
suficientes como para que la parte optante entendiera que, en esas condiciones
de humedad, no le mereciera la pena culminar la compraventa.
De este modo, debe estimarse el recurso en este particular,
entendiendo que concurre el supuesto previsto en el párrafo quinto de la
cláusula Novena del contrato que ligaba a las partes (arts. 1254, 1255 y 1258
CC) , al no ser habitable la vivienda que le fue entregada a los
arrendatarios-ocupantes por los motivos expuestos y sin que fuera exigible a
éstos estar continuamente ventilando la misma, no utilizando la calefacción a
determinada temperatura o reparando continuamente las humedades que, bien por
capilaridad bien por condensación, fueran surgiendo.
Como consecuencia de lo anterior la parte demandada deberá
abonar a los actores la suma de 15.000 € que recibieron en concepto de
"prima de la opción".
En cuanto al IBI y la fianza no procede la devolución porque ambas cantidades forman parte de la renta de arrendamiento que estaban obligados a abonar los arrendatarios durante el tiempo que durara dicho arriendo.
En cuanto a la reconvención efectuada por la parte demandada
la sentencia debe ser confirmada, en cuanto a la cantidad correspondiente a pintura y reparaciones que
debió realizar la arrendadora por importe de 2.255,32 €.
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